簡單給大家看幾張圖吧，我覺得足夠把還房貸這件事說清楚了。
下圖是等額本金的還款過程：
藍色是利息，綠色是本金
下圖是等額本息的還款過程：
然后我單獨比較了下這兩種還款方式，每個月的月供里包含的「利息」，像這樣：
由上圖可知，其實兩種方式的利息差別真不大。
正好最近有個球友打算貸款買房，他明確知道自己會置換，所以假設(shè)自己持有5~10年后就賣掉——根據(jù)這種情況，我們再算一遍兩種還款方式，像這樣：
藍色柱子是等額本金，紅色柱子是等額本息，黃線是兩種方式的月供差額。
等額本金和等額本息最核心的差別，就是這條黃線！
我直接說結(jié)論了：
5年以后你賣房時，銀行是不看利息的，只看你還欠著多少「本金」？
你當初選了等額本金，那賣房時欠銀行的本金就少，但代價是月供還得多。
你當初選了等額本息，賣房時欠銀行的本金多，但之前每個月還的月供也少。
我之前有些極端了，總說30年等額本息是最優(yōu)解（現(xiàn)在依然這么認為），但確實沒有考慮到個體差異——
二三線城市購房人的樸素想法：少欠銀行一些，首付高點，利息少點。
而一線城市大部分購房人往往需要拼盡全力才能上車，需要極限操作。尤其很多普通家庭的娃，自己工作不錯，收入還行，往往月供還好，主要是差首付，會努力多貸一些，所以很自然地，想把月供壓低一些。
所以，兩種方式，咱也別糾結(jié)誰最優(yōu)了。
核心在于：你的月供壓力大不大？
壓力大！那就選月供少的等額本息。
無所謂！那選等額本金，每個月多還掉一些本金，畢竟更省錢（利息）。
最后還是再啰嗦一遍：
買房是決策，還貸是過程。
《金錢心理學(xué)》告訴我們：
要給過程留出冗余，這是安全邊際。
塔勒布毒舌地告訴我們：
現(xiàn)在的最優(yōu)解拉長來看可能脆弱不堪。
不要勉強，不要極限操作，不要為了身價而活！
人負債壓力較大時，精神狀態(tài)會天然地緊繃，很難松弛下來。
而松弛很重要，它可能是穿越周期最好的心態(tài)。
我最近就有個感慨：
22～45 歲大概是人這輩子還有心氣戰(zhàn)天斗地，人力資本還沒嚴重貶值的階段。
滿打滿算，也就 5 輪周期——青年 2 次，中年 3 次。
我22歲畢業(yè)，今年32歲，已經(jīng)走完了青年的2輪周期。
還得繼續(xù)走接下來中年的3輪。
周期上行時烈火烹油，周期下行時哀鴻遍野，人很難不受環(huán)境影響。
保持低負債，內(nèi)心松弛，努力不讓情緒和欲望接管大腦，才能讓過去的知識和經(jīng)驗起作用，更從容地在周期中沉浮。
