12月14日，北京五部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化本市普通住房標準和個人住房貸款政策的通知》，涉及普通住宅標準、下調(diào)購房首付比例、擴大貸款年限、下調(diào)房貸利率幾大調(diào)整。
本次最受關(guān)注的即首付比例下調(diào)，首套房首付比例統(tǒng)一降至30%，二套住房個人住房貸款最低首付款比例下調(diào)為城六區(qū)50%、非城六區(qū)40%。
在此之前，個人購買北京政策性住房以外的商品房，無論是使用商業(yè)性住房貸款還是公積金貸款，普通住宅首付比例為35%，非普通住宅首付比例為40%；個人購買二套房，普通住宅首付比例為60%，非普通住宅首付比例為80%。
而自新規(guī)執(zhí)行起，無論是使用商業(yè)性住房貸款還是公積金貸款，將不再區(qū)分普通住宅和非普通住宅，首套房的首付比例均為30%；二套房則按城六區(qū)和非城六區(qū)劃分，首付比例分別為50%和40%。貸款最長年限也從25年恢復至30年。
易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進表示，此次北京對購房首付比例做了下調(diào)，從首套和二套、市區(qū)和郊區(qū)等落實了更好的差異化政策，將降低首付比例或者說首付款的支付，有助于提高購房者的購買力，增加購房信心和積極性，帶動交易量上升。
“購買城六區(qū)之外的住房首付比例略低，這既符合北京城市功能和布局優(yōu)化調(diào)整的要求，也結(jié)合了近幾年土地供應實際，以促進職住平衡。”市住建委相關(guān)負責人還表示，近幾年北京在土地供應上，重點是向城市副中心和順義、大興、亦莊、昌平等平原新城傾斜。
首付比例下調(diào)的同時，商業(yè)銀行新發(fā)放房貸利率政策下限也將調(diào)整。
此前，北京執(zhí)行首套房LPR+55BP、二套房LPR+105BP的利率下限水平。調(diào)整后，城六區(qū)首套、二套利率政策下限分別為不低于相應期限貸款市場報價利率加10個基點、不低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點；非城六區(qū)首套、二套利率政策下限分別為不低于相應期限貸款市場報價利率、不低于相應期限貸款市場報價利率加55個基點。
根據(jù)央行最新公布的LPR報價，5年期以上LPR為4.2%計算，城六區(qū)首套房、二套房利率下限分別為4.3%和4.8%；非城六區(qū)首套房、二套房利率下限分別為4.2%和4.75%。各銀行可根據(jù)北京地區(qū)市場利率定價自律機制確定的政策下限，結(jié)合本機構(gòu)經(jīng)營情況、客戶風險狀況等因素，按照市場化、法治化原則，合理確定每筆新發(fā)放房貸利率水平。
“繼‘認房不認貸’后，此次再次調(diào)整相關(guān)政策，既是落實央行、國家金融監(jiān)督管理總局文件精神，也是適應北京房地產(chǎn)市場的實際情況，目的就是更好地滿足剛性和改善性住房需求。”市住建委相關(guān)負責人表示。
嚴躍進表示，北京落實了此前央行的“雙降”政策導向，同時針對市區(qū)和郊區(qū)做了差異分類，有助于月供或按揭貸款成本的降低。“政策效應明顯積極，通過降低利率來降低月供成本，同時城六區(qū)和非城六區(qū)的操作，也有助于基于各地實際情況，更好落實北京郊區(qū)市場的產(chǎn)城融合等工作目標導向。”
除了首付比例、房貸利率下限、貸款年限，另一重要內(nèi)容便是調(diào)整普通住宅認定標準。
北京的普通住宅認定標準制定于2014年，包含三個方面：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上；單套建筑面積在140平方米（含）以下；實際成交價格低于確定的價格標準，其中五環(huán)內(nèi)單價低于39600元/平方米或總價低于468萬元，五至六環(huán)之間單價低于31680元/平方米或總價低于374.4萬元，六環(huán)以外單價低于23760元/平方米或總價低于280.8萬元。
隨著北京房價逐年上漲，市面上很多房源已經(jīng)不符合普通住宅標準，而這在此前不僅影響購房者的首付比例，也影響稅費等多個方面。中指研究院的一份數(shù)據(jù)顯示，2022年，北京四環(huán)至五環(huán)、五環(huán)至六環(huán)、六環(huán)外新建商品住宅成交套總價均值分別為914萬元、610萬元、395萬元，均高于普通住宅標準。
本次調(diào)整后，北京的普宅標準各環(huán)線的單價上限明顯提高，且不再看總價。具體而言，須滿足三個方面：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上；單套建筑面積在144平方米（含）以下；實際成交價格低于確定的價格標準，其中五環(huán)內(nèi)單價低于85000元/平方米，五至六環(huán)之間單價低于65000元/平方米，六環(huán)以外單價低于45000/平方米。
據(jù)悉，新政實施后，市場上可被認定為普通住宅的商品房將從過去的約三成提高到約七成，將有更多家庭能夠享受住房轉(zhuǎn)讓時的增值稅優(yōu)惠政策。
嚴躍進表示，調(diào)整后的標準更加符合北京的實際情況，建筑面積標準從過去140平方米界限調(diào)整到144平方米，對價格標準也做了調(diào)整。最近幾年房價上漲，需要根據(jù)價格變動來調(diào)整“豪宅線”，北京此次對各個環(huán)線總價線做了上調(diào)，更多房源可被認定為普通住宅。
今年來，北京已經(jīng)數(shù)次發(fā)布樓市新政。9月1日，北京宣布實施“認房不認貸”政策，在該政策刺激下，9月北京二手房網(wǎng)簽量明顯增加，但此后10月份受長假因素影響成交量回落，網(wǎng)簽量降至10653套。11月份，北京二手房成交量出現(xiàn)回升，成交超過1.2萬套。
根據(jù)北京市住建委最新公布的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，北京今年11月份一二手房總網(wǎng)簽量16954套，環(huán)比10月份上漲7.1%；其中二手住宅網(wǎng)簽12545套，環(huán)比10月份上漲17.76%。
當下，北京在政策“真空期”再度出手，對提振市場信心將有積極作用。嚴躍進稱，北京本次政策非常全面，從購房成本降低、稅費壓力減少等角度入手，對降低買賣成本、增強買賣信心等都具有積極作用。繼9月份一線城市“認房不認貸”之后，后續(xù)政策將繼續(xù)放松，有助于鞏固既有的企穩(wěn)復蘇態(tài)勢，2024年房地產(chǎn)市場回升向好的態(tài)勢將更加明確。
