有陣子沒關(guān)注租房市場了，一直看新房二手神仙打架，哪知道租房也默默起了變化。
而且該說不說租賃市場也確實(shí)難分析，不是因?yàn)榉治龆嚯y，而是你很難找到系統(tǒng)數(shù)據(jù)。
租賃掛牌什么變化、掛牌價、成交價什么變化？隨便問問的簡單問題就可以難倒很多老師。
這件事要么找到可信賴渠道、要么自己人肉統(tǒng)計(jì)。
前者費(fèi)錢，可信賴就是相信付費(fèi)，后者費(fèi)人，人肉統(tǒng)計(jì)有點(diǎn)費(fèi)嗓子跟..電話費(fèi)。不過這次我們兩者都做了。
不廢話了，先說那個最大變化。
上海租賃市場新增掛牌數(shù)據(jù)一直就是個迷。
這次我們在全國房價行情網(wǎng)上找到上海每月新增租賃掛牌數(shù)據(jù)，基本維持在月均4-5萬套的新增水平，但這個數(shù)據(jù)已經(jīng)連降4個月。
▲近1月是指從9月20日倒推1個月©全國房價行情網(wǎng)
這倒不是我要說的最大變化，最大變化是即便新增租賃掛牌一直在下滑，但租賃房源的庫存卻在一直走高。
在和我們交流過的16個區(qū)中介小哥那，幾乎80%板塊都有掛牌存量焦慮。
“今年掛牌量真不少”...“房子比往年多的多”
而租賃存量這件事最有利佐證無疑還是鏈家。
雖然只是租賃存量掛牌的一部分，但作為掛牌房源的wifi式存在，鏈家數(shù)據(jù)無疑說明問題。
我們看下從6月到9月鏈家存量租賃有什么變化，先看下9月鏈家租賃是什么存量。
▲9月20日晚截圖©鏈家
而近3年上海貝殼系房源存量的平均水平是4萬套。
下圖可以看到今年3月清過一撥庫存，之后又開始上浮，到今年6月來到5萬套，而6.4萬套的存量數(shù)字這不僅是今年目前為止最高。也是自數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)2021年以來的歷史最高。
之前只知道二手掛牌來到新高，沒想到租賃掛牌也來到歷史新高。
▲鏈家業(yè)務(wù)策略部
而且也就是說從6月到9月，鏈家存量房源上浮28%，兩個新高還有“聯(lián)動”。
租賃新增掛牌今年目前為止兩個新高，一個三月、另一個六月。
其中6月就是那個二手成交最冷的時候。
所以現(xiàn)在不少中介小哥會跟我們推薦一種“租售房”。
便宜是真便宜，月租可能只要市場價的60%-80%，但如果人家可以賣出去，你就得搬走，而且中途有人來看房你要配合。
所以這事怎么說呢，挺離奇的，新增房源不斷減少的同時，存量房源卻在不斷往上走，也就是說房子越來越難租出去。
九月租賃市場有故事。
這件事首先“露餡”的就是中介開單量，前幾天鏈家租賃小哥跟我說他們開早會時候分享過9月前兩周的全市租賃數(shù)據(jù)。
環(huán)比7月、8月，無論是客戶來訪量、還是中介開單量都腰斬。
好奇這個問題，也為這個好奇買單，我們冒傻氣地電話了全市14個區(qū)（崇明、金山暫未統(tǒng)計(jì)）的高成交板塊的top3-top5。
就鎖定一個問題，9月前兩周開單量對比8月前兩周是什么開單情況
每位中介業(yè)務(wù)能力有差異，但這里咨詢的是門店情況，那多少能說明一點(diǎn)問題。
九月這個租賃市場一夜入秋，各區(qū)開單量都有不同程度下滑，而且開單量下浮30%以上已經(jīng)是保守下浮幅度。
在我們的61個門店電話中，多的是40%-50%的開單量降幅。
比如長寧區(qū)古北板塊的鏈家門店，8月還可以開單9套，但9月差不多只有5套。
虹口涼城板塊鏈家小哥跟我說上個月30天有20天都在帶看，每天多的時候有四五組帶看，家長陪讀的、外來上海、到期換租的客戶源源不斷。
這個月他和同事閑在門店的時間變多了，平均一周能有上個月一天的帶看就很好。
嘉定的嘉定新城中介說，去年這時候大家都很忙，今年大部分經(jīng)紀(jì)人都比較閑。
客戶少了不說，業(yè)主心態(tài)還蠻好，所以他每次跟業(yè)主聊天都壓力巨大。
這個事情對我們來說也就看看，不過對中介來說事情不小，國慶前的節(jié)點(diǎn)幾乎是當(dāng)年租賃市場的最后一躍。
房租也是一降、再降。跟八月相比更低的來訪量和開單量本質(zhì)上就決定了房東價格的被動。
我們找到了全市租金波動數(shù)據(jù)，紅色的代表上漲、綠色的代表下浮。
▲全國房價行情網(wǎng)
除了長寧、靜安、浦東，其他各區(qū)租金環(huán)比上月都有不同程度下浮。同比去年同期就更不用說了，基本都處于綠色狀態(tài)。
那具體一點(diǎn)來看全市租金都是怎么波動的。
我們以一室戶為標(biāo)的物、以中樓層、普通裝修、普通住宅為要求。
咨詢了全市14區(qū)TOP3-5個板塊共61家中介門店環(huán)比8月、同比去年9月的租金波動情況。從內(nèi)環(huán)到外環(huán)這個標(biāo)的物的面積在30-50平不等。
比較的時間的維度也簡單，就是環(huán)比上月，以及跟去年這個時候相比。
這其中有些板塊是沒數(shù)據(jù)的，比如我最關(guān)注的青浦徐涇板塊。
這里一室戶極少極少，根本無法支撐數(shù)據(jù)前后對比，所以替換成其他板塊。
總體來看，現(xiàn)在的租金價格也在下滑，環(huán)比下浮3.1%、同比跌幅更大7.5%。
所以租金是真的下浮了。
單從成交價來看9月租賃成交價要普遍低于7月、8月，更大戶型、更高價格的租金下滑幅度更多。
比如長寧區(qū)古北板塊步行街黃金城道，去年月租23000-25000元，現(xiàn)在月租只要18000-19000元；小一點(diǎn)戶型去年月租15000元的，今年12000元。
這里的中介跟我說這個租金相當(dāng)于2019年-2020年。
在我們所咨詢的所有板塊里，絕大部分板塊相比傳統(tǒng)七八月的陪讀季都有所下滑。
各類房東的心態(tài)不同，有的有點(diǎn)埋怨中介為什么不給推帶看，有的愿意主動降價，有的即使中介電話說市場變了也依然不愿意降價。
但無論哪種心態(tài)在面對客觀下行的租賃行情時候，只有價格到位了才能最后成交。
下浮的方式除了這種明確降價的。
更多時候降價是談價空間的變化，你從掛牌價是看不出來的。
比如7、8、9月都掛牌5000元的房租，七八月能談的空間很小，但現(xiàn)在可能就能談個200元甚至500元。
比如古北一期那種比較老的樓梯房，七八月出來就是9000，掛牌價都一樣，但是談價空間不同。
全市范圍看各區(qū)的租金波動還是下行為主。
當(dāng)然降幅里也有個“傳統(tǒng)”例外。
我們說租賃環(huán)境本身確實(shí)是下行的，以及租賃行情每年的9月份也確實(shí)要經(jīng)歷七八月之后的一定下浮。
但市場也總有一些例外。在我們復(fù)盤租賃數(shù)據(jù)過程中，有一些情況挺值得為各位記錄的。
總體行情雖然是下行的，但優(yōu)質(zhì)房子似乎有自己的“抗行情”能力。
▲全國房價行情網(wǎng)
高端租賃的價格不跌反升。
佳日公寓租金環(huán)比漲幅20%；老西門中華新城、云錦東方環(huán)比漲幅15%。
這個現(xiàn)象不僅僅存在高端租賃，各板塊地鐵口附近優(yōu)質(zhì)裝修房源，不僅租賃流速快，價格也非常穩(wěn)定。不管是內(nèi)環(huán)內(nèi)的靜安寺還是外環(huán)外的奉賢海灣。
那種近地鐵口、優(yōu)質(zhì)裝修、市場價格的房子，永遠(yuǎn)不用擔(dān)心沒客戶，甚至不用擔(dān)心流速，一旦面市，很快就被賣掉。
這也是為什么我們經(jīng)常會說行情好不好和你好不好是兩回事。
無論什么時候讓自己的房子成為同小區(qū)、同類型房源的優(yōu)質(zhì)存在，是每位房東的必修功課，如果你是真的想出租不想空關(guān)的話。
還有一個例外就是產(chǎn)業(yè)，在我們問過的61個板塊中，像漕河涇、張江這類身邊有產(chǎn)業(yè)加持的板塊，房子永遠(yuǎn)不愁租。
這件事最明顯的就是楊浦新江灣城板塊。
根據(jù)對接過字節(jié)跳動程序員客戶的鏈家小哥介紹，九月中旬有撥字節(jié)跳動員工租房潮，這次字節(jié)跳動有一萬多名員工要過來
公司也開出四公里內(nèi)租房有租房補(bǔ)貼的條件，也就是圍繞抖音廣場騎車20分鐘以內(nèi)房屋租賃補(bǔ)貼。
原本一室戶就不多的新江灣城又迎來東外灘字節(jié)跳動系員工的租客流加持，形成了短期逆勢租賃潮。
所以打鐵還需自身硬，要么身邊有過硬的產(chǎn)業(yè)或者配套、要么房子本身足夠脫穎而出，否則大概率只能跟著大行情隨波逐流。
挺有意思的，真有段時間沒關(guān)注租賃了，也是沒想到租賃市場原來也故事多多。原來新增租賃房源從6月開始就一直在減少。
但與此同時租賃庫存卻在不斷攀升，租房難從租客那轉(zhuǎn)移到房東這里，隨之而來的就是租金的不斷下浮。
不算多，但對租房市場來說10%左右的上下浮動足以說明這是買方市場。
而且越高端租賃的行情越是寒意刺骨，這點(diǎn)涉外租賃的小伙伴應(yīng)該感受更深。
而行情里的唯一意外就是足夠優(yōu)質(zhì)，優(yōu)質(zhì)房源是意外、周邊產(chǎn)業(yè)是意外。
可能你也發(fā)現(xiàn)了，就是核心高質(zhì)這件事不僅流行于二手也通行于租賃。
而對于一個坐擁兩千多萬人口的國際一線城市而言，他的租賃變化其實(shí)跟更多人息息相關(guān)。
