王麗新
近日，住房和城鄉建設部部長倪虹召開企業座談會，提及“進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款‘認房不用認貸’等政策措施”。緊接著，北京、上海、廣州、深圳等一線城市接連發聲，要大力支持和更好滿足居民剛性和改善性住房需求。雖然具體政策何時出臺還有待觀察，但業內普遍預計，“認房不用認貸”是重要調整方向。
那么，“認房不用認貸”指的是什么？為何要在此時調整？其影響會有多大？
“認房”是指商業銀行發放個人住房貸款時，會參考擬購房人在擬購房地家庭名下實際擁有住房套數確定貸款比例；“認貸”是指銀行會根據擬購房人家庭在全國范圍內是否有住房貸款記錄來確定貸款比例。
以北京為例，優化該政策后，部分區域或部分定向人群，可能之前被認定為二套房，首付比例需要60%-80%，變成首套首付只需要35%-40%，房貸利率或從5.25%降至4.75%。從理論上來說，關于“認房不用認貸”新政，各地落地細則可能不同，但共識是更好地滿足真實的住房需求，在一定程度上降低剛需和改善性購房者的首付壓力。
出臺“認房不用認貸”政策，與住房市場供需關系變化緊密相關。2021年底至今，從三、四線城市逐步升級到二線城市，多部門動用了放寬限購、降低首付比例和房貸利率、調整公積金貸款額度及利率、發放購房補貼等政策工具。至2023年二季度，市場進入冷靜期。在這種新形勢下，適時調整優化“認房不用認貸”等政策，堅持用好“因城施策”工具箱，既適應當下房地產市場的新發展階段，又將使政策落地更加精準有效。
在筆者看來，接下來的調整性政策有兩大著力點，一是及時調整不合時宜的限制性政策，例如核心二線城市主城區及一線城市外圍區域放松限購、調整“認房認貸”標準、降低首套房貸款利率、優化限售政策等。二是調整其他配套性政策，比如降低存量房貸利率、適度降低二套房貸利率以及進一步降低房產交易稅費等。尤其是對存量市場政策的調整，將有助于強化一二手房聯動交易的流動性。而優化“認房認貸”政策關乎多項政策落地，對滿足換房需求很重要。
可以預見的是，新的調整性政策將為房地產行業帶來利好影響，一是切實有效地釋放改善性需求，降低其購房門檻和按揭成本；二是釋放一線城市及部分二線城市換房需求，“穩中有進”地滿足真實的改善需求；三是部分城市或者區域市場交易量有望回穩，但房價不會應聲而起，交易活躍度則有望出現“由點帶面”格局。
總之，及時完善優化調控政策將有效提振市場信心，促進行業加快恢復良性循環。當然，支持合理住房需求，不是放開或取消調控，更不是鼓勵炒房，公眾要理性看待。
