21世紀經濟報道記者孔海麗 北京報道
剛剛過去的這個周末（7.29-7.30），北京大雨，但某頭部房產中介機構單日二手房成交量卻有明顯上漲。
而回望前兩個月，北京整體二手房成交量已經連續跌破“榮枯線”，7月份更是低于1萬套，這是一個相當冷淡的數字。
據北京中介人士介紹，“1.2萬套”是判斷北京二手房市場冷熱的分水嶺，在這個數量上下變動，說明市場正常運轉，超出1.5萬套意味著市場比較火熱，“而低于1萬套，市場就明顯偏冷了。”
樓市整體下行的大背景下，北京二手房成交自4月份開始連月下滑，上周末浮現的“高光時刻”，源于近期密集釋放的樓市利好政策，帶動了一波情緒激發。
有中介人士表示，政策松綁預期之下，部分業主收窄了談價空間，不著急的業主都想等一等政策落地。
但這種短時回暖并不穩固，可能也不具備普遍性。北京成交量排名靠前的另一家房產中介品牌工作人員告訴21世紀經濟報道記者，近一周帶看量和成交量并沒有明顯波動，數據也都在底部徘徊。
與此同時，剛需購房群體們，多數都在咨詢“價格已經到底了嗎？以后還會再降嗎？”
濃郁的觀望情緒背后，市場主體們都在焦急等待著盼望中的樓市政策落地，以做出下一步決策。
成交下滑、掛牌量微跌
北京住建委官網數據顯示，7月份，北京二手房網簽9718套，環比上月下降16.3%，二手房成交量自4月份開始連續4個月下滑，和3月份相比下降56.2%，整體市場熱度不高。
今年年初，前期積壓的買房需求集中釋放，包括北京在內的多數城市都迎來了“小陽春”。
北京住建委官網數據顯示，今年2月，北京二手房網簽量突增至15316套，環比上漲了84%，3月進一步增長至22192套，市場氣氛隨之火熱。
4月，隨著后續需求動力不足，且業主受“小陽春”影響調高掛牌價，北京二手房成交量明顯下滑，網簽量為13928套，環比下降近4成。
中原地產首席分析師張大偉表示，去年年末房價下調，特別是12月整體樓市冰凍，使得部分購房者帶著抄底心理入市，疫情過后，市場出現了恢復上漲。但普通消費者收入上漲有限，在經濟波動的情況下，買房意愿不足。前期積壓需求釋放后，市場新增需求減少。2-3月房價上漲后，二季度購房者再次觀望。
“當前，收入穩定和人口結構的變化，是影響房地產市場的根本因素。”張大偉分析說。
麥田房產的監測數據支持了這種觀點，該機構指出，當前北京二手房市場置換鏈條不暢，改善房源成交占比下降。
從麥田業務覆蓋的區域來看，7月份，類似回龍觀、天通苑等剛需比較集中的板塊成交量依舊排名前列，而像望京等改善區域的成交排名則出現明顯下滑。麥田房產分析師認為，一是優質板塊的業主價格預期相對更堅挺，買賣雙方價格預期差距大，成交不易達成；二是在下行市場中，成交變慢后，很多需要“先賣后買”的客戶因手中房子成交周期拉長而導致換房需求延緩，使得市場改善需求受到抑制。
另一方面，7月二手房掛牌量出現下降，環比上月下降1.28%。麥田分析師表示，原因在于，當前市場成交周期拉長、價格達不到預期，部分業主會選擇下架房源或者由售轉租。
“改善群體置業的謹慎程度更高了，現在會更仔細研判，除非特別有必要，輕易也不愿意出手。”一位房產經紀人分析說。
雖然在售房源總量近幾個月連續上漲的勢頭中斷，但由于成交量下行，買方仍然占據議價優勢。麥田數據顯示，和上月相比，7月份議價空間擴大0.54個百分點，為年內最大，和今年2月份相比，擴大2.18個百分點。
利好政策能否帶動預期上揚？
近期，樓市重磅利好政策頻出，多部門對房地產密集表態，不斷釋放積極信號。
7月24日，中央政治局會議提出“適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱”。
7月27日消息：住建部部長倪虹在企業座談會上表示“進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款‘認房不用認貸’等政策措施”。
7月29日，北京市住建委表態，會同相關部門抓緊抓好貫徹落實工作，大力支持和更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進北京房地產市場平穩健康發展。
8月1日，中國人民銀行、國家外匯管理局召開2023年下半年工作會議提出“指導商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率”。
“說起來我們自己也覺得奇怪，為什么下雨的周末成交量反而有上漲？”一位北京頭部房產中介品牌經紀人說：“可能和最近鋪天蓋地的利好政策有關吧？”
據該經紀人透露，7月29日和7月30日，他所在的中介品牌單日成交量約為200套，而近幾個月周末單日成交量已經很少高于150套。
雖然成交量有上漲，但絕對數值依然遠低于市場行情較好時的成交量。前述經紀人表示，市場好的時候，周末日均成交量約在400套左右。
不過，通過各種渠道咨詢的人確實多了起來，業主一般會問后期市場能否轉好，客戶一般會問已經到該出手的時候了嗎？后面房價還會再跌嗎？
在業界的預期里，北京后續實際調整房地產政策的方向可能包括“降低首付比、降低房貸利率、認房不認貸、調整‘非普通住宅’標準、改善型住房換購減免稅費”等方面。
“我們內部判斷，北京應該會有利好政策落地，但可能不像網上猜測的那樣，‘認房不認貸’這種影響太大了，更可能是對‘非普通住宅’界限進行調整。”前述房產經紀人表示。
另有房產經紀人告訴21世紀經濟報道記者：“現在都在等，預期并沒有實際上的大變動，還要看政策到底怎么落地。”
（作者：孔海麗 編輯：張偉賢）
