本文轉(zhuǎn)自：西寧晚報
人老了，看病的需求增加了，醫(yī)療保險就派上了用場。但如果房子老了、舊了、出問題了，該怎么辦？
日前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹指出，要為民眾建造好房子，提高住房品質(zhì)，探索建立房屋養(yǎng)老金制度，為房屋提供全生命周期安全保障。
此消息引發(fā)了市場的廣泛關(guān)注。那么，為什么要建立房屋養(yǎng)老金制度？這跟以前的住宅專項維修基金有什么區(qū)別？房屋養(yǎng)老金將怎么收取與使用？記者對此進行了深入采訪。
【分析】
為什么要建房屋養(yǎng)老金制度？
現(xiàn)有住宅專項資金無法“應(yīng)修盡修”
目前，商品住宅在交房時都會收取專項維修資金，為什么還要建立房屋養(yǎng)老金？對此，業(yè)內(nèi)專家表示，現(xiàn)有住宅專項維修基金并不能應(yīng)修盡修，難以滿足房屋維修及改造的需求。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，目前，我國有500億平方米住宅，其中大約300億平方米是20世紀建設(shè)的，質(zhì)量、維護的問題開始顯現(xiàn)，但很多小區(qū)物業(yè)維修基金不足，需要資金進一步支持。
全國人大代表，南京地鐵集團有限公司黨委書記、董事長佘才高指出，我國存量住房時間跨度長、數(shù)量大，不少住房是2000年以前建造，隨著房齡的增長，老舊住房的占比還在持續(xù)攀升。部分存量住房平均房齡已達30年—40年，房屋結(jié)構(gòu)失穩(wěn)、設(shè)施設(shè)備及管線銹蝕老化、屋面滲漏、墻體透寒等房屋老化問題層出不窮。但是一些老舊小區(qū)的專項維修資金正快速減少甚至枯竭。他以南京為例，即使已經(jīng)歸集專項維修資金且當(dāng)前有結(jié)余的老舊小區(qū)，仍有近三成小區(qū)余額低于10萬元，遠遠不能滿足現(xiàn)階段老舊小區(qū)設(shè)施設(shè)備老化維修的需求。
針對現(xiàn)有住宅專項維修資金不能滿足房屋“應(yīng)修盡修”需求的現(xiàn)象，佘才高建議建立房屋養(yǎng)老金制度。
為老舊房屋提供資金維修保障
全國政協(xié)委員、中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學(xué)會會長柴強指出，據(jù)《中國人口普查年鑒——2020》及相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，我國城鎮(zhèn)家庭住房中，超三成是本世紀之前所建。城鎮(zhèn)存量住房規(guī)模已超過300億平方米，隨著房齡增長，老舊住房的占比還在持續(xù)攀升。鑒于存量房屋規(guī)模越來越大，亟須未雨綢繆，逐漸為房屋積累“養(yǎng)老金”。
今年兩會期間，柴強在《關(guān)于及早建立房屋養(yǎng)老金制度，保障人民群眾居住安全的提案》中指出，目前我國存量住房維修主要依靠住宅專項維修資金或業(yè)主自籌資金進行。單個住宅小區(qū)，歸集資金規(guī)模一般僅為600萬元—900萬元甚至更低。隨著房屋及其附屬設(shè)施設(shè)備日益老化，維修資金需求逐年增加，一些住宅小區(qū)的維修資金正快速減少甚至枯竭。現(xiàn)有的住宅專項維修資金遠遠滿足不了房屋“應(yīng)修盡修”的需求。其建議，通過建立房屋養(yǎng)老金制度，為房屋安全管理體系的建立和運轉(zhuǎn)提供資金保障。
另外，在使用范圍方面，房屋養(yǎng)老金制度的覆蓋面或?qū)⒏鼜V泛。公共維修基金的使用一般情況下需要房屋出現(xiàn)問題后由業(yè)主共同決定是否使用，且限定了適用范圍，而房屋養(yǎng)老金在探索過程中可能嘗試擴大使用范圍。
今年全國兩會期間，佘才高也曾建議建立房屋養(yǎng)老金制度，探索破解房屋安全管理難題。
“房屋養(yǎng)老金”錢從哪里來？
實行分類管理，建立公共和個人賬戶
在諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄看來，目前業(yè)內(nèi)關(guān)于房屋養(yǎng)老金的資金來源等問題，尚待討論。
佘才高在提案中建議，房屋養(yǎng)老金可實行分類管理，由公共賬戶和個人賬戶兩部分組成。
其中，公共賬戶資金來源主要是土地出讓金、維修資金增值收益結(jié)余、老舊小區(qū)改造資金、三供一業(yè)（供水、供電、供熱和物業(yè)管理）移交應(yīng)歸集的資金、城市物業(yè)管理獎補資金等等，遵循“政府主導(dǎo)、專業(yè)運作、統(tǒng)籌使用、專款專用”的原則，堅持“收支兩條線”的管理理念，主要用于房屋日常強制體檢、購買房屋安全綜合保險等公共服務(wù)。
個人賬戶是指住宅專項維修資金賬戶，按照專項維修資金管理有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定進行管理，主要用于保修期滿后住宅共用部位和共用設(shè)施設(shè)備維修和更新改造。
建議每年從地價款或凈收益中按比例提取
柴強在其《關(guān)于及早建立房屋養(yǎng)老金制度，保障人民群眾居住安全的提案》中建議，每年從當(dāng)年土地出讓收入（地價款）或凈收益（出讓收入減去出讓成本）中提取一定比例，如按照土地出讓收入5%以上或土地出讓凈收益20%以上計提，作為房屋養(yǎng)老金。因為土地出讓收入主要“來自于房”，在供應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)用地時一次性收取了地價款或土地出讓金，特別是土地增值收益實際上主要“取之于房”，而且通過招拍掛出讓方式使得地價在房價中的占比過高，擠占了保障房屋建設(shè)質(zhì)量和維修更新的必要費用。
同時，發(fā)揮房屋養(yǎng)老金在房屋全生命周期安全管理中的資金支持作用，建立房屋體檢制度，利用房屋養(yǎng)老金開展房屋定期體檢，為老房子“治病”，實現(xiàn)房屋的安全檢測、緊急情況排險以及意外風(fēng)險保障，形成房屋安全長效機制，為房屋提供全生命周期安全保障。
建議建立基礎(chǔ)類、專項類和商業(yè)類養(yǎng)老金
陳霄提到，本次住建部與中國銀行的交流，也傳遞出可能會由政銀合作的方式探索房屋養(yǎng)老金的推進實施。
此外，也有專家建議，應(yīng)該建立由基礎(chǔ)類養(yǎng)老金、專項類養(yǎng)老金和商業(yè)類養(yǎng)老金組成的多層次住房養(yǎng)老金制度，為住房體檢、維修、改造等用途提供資金保障，實現(xiàn)住房安全和人民宜居。
房屋養(yǎng)老金傳遞什么信號？
全國重點城市邁入存量房時代
陳霄認為，當(dāng)前全國重點城市邁入存量房時代，存量房屋安全隱患問題日漸突出，比如：墻體結(jié)構(gòu)安全隱患、屋面滲漏、外墻脫落、設(shè)施設(shè)備老化等。大量老舊小區(qū)也面臨著維護更新的問題。鑒于存量房規(guī)模龐大，而且現(xiàn)有的住宅專項維修基金遠遠不能滿足需求，市場亟須建立完善的制度，為老舊的房子提供“養(yǎng)老保障”。
房屋養(yǎng)老金制度是房地產(chǎn)行業(yè)新模式的重要探索，或帶來新的投資機會。
房地產(chǎn)新發(fā)展模式探索方向
業(yè)內(nèi)專家認為，房屋養(yǎng)老金制度與城市更新、數(shù)字化轉(zhuǎn)型等是房地產(chǎn)新發(fā)展模式的重要探索方向。
易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進指出，房屋養(yǎng)老金制度的建立也創(chuàng)造了許多新的商業(yè)機會，對物業(yè)公司、中介機構(gòu)、保險機構(gòu)、金融機構(gòu)和建筑企業(yè)等來說，可能意味著新的發(fā)展機遇和增長空間。
房產(chǎn)占中國城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)的六成。李宇嘉認為，未來，房屋的性能能不能維護好，關(guān)系到居民居住的舒適體驗，也關(guān)系到房地產(chǎn)存量信貸質(zhì)量的好壞。房屋維護得好，房價就能得到支撐，存量房貸的不良率也會保持在較低的水平。
因此，此次住建部與中國銀行交流推進“房屋養(yǎng)老金制度”，也是為了更好地防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險。
【進展】
部分城市已開始探索試點
今年5月12日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司一級巡視員周韜一行赴南京調(diào)研探索開展房屋養(yǎng)老金制度試點相關(guān)工作并召開座談會。座談會上，調(diào)研組聽取了江蘇省和南京市關(guān)于探索建立房屋養(yǎng)老金制度有關(guān)情況介紹。與會人員圍繞建立房屋養(yǎng)老金制度的必要性、可行性，以及住宅專項維修資金管理使用過程中存在的問題和有關(guān)建議進行了交流。
【延伸】
住宅專項維修資金提取率偏低
根據(jù)2008年起實施的《住宅專項維修資金管理辦法》，業(yè)主購房需要“按住宅建筑安裝工程每平方米造價的5%—8%繳交”首期住宅專項維修資金，作為小區(qū)日后維修養(yǎng)護之用。當(dāng)余額不足首期繳存額30%時，則需續(xù)繳。
但一直以來，該項資金都存在提取率偏低的情況。早在2013年時就有報道顯示，全國繳存住房維修資金已達到萬億以上的規(guī)模，而使用率不足百分之一。
此后相關(guān)部門曾出臺政策以期破解該筆資金的使用難題，目前來看效果并不明顯。
在一線城市北京，截至2022年底，該市累計歸集商品住宅專項維修資金782.90億元；累計辦理商品住宅專項維修資金使用78.07億元，提取率不足10%。
