買房是人生中的一件大事，對(duì)于剛需購(gòu)房者來說，更是一項(xiàng)重要的投資和消費(fèi)。
在2023年下半年，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)將面臨哪些機(jī)遇和挑戰(zhàn)呢？如何才能買到合適的房子呢？
本期內(nèi)容邀請(qǐng)了房產(chǎn)專家@青秀，為大家提供了6個(gè)剛需買房的建議，最后一點(diǎn)至關(guān)重要！
一、辦理按揭，要選最低利率的銀行
如果您沒有足夠的現(xiàn)金支付房款，那么辦理按揭貸款是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。但是，在選擇貸款銀行時(shí)，您一定要比較各家銀行的利率水平，選擇最低利率的銀行。
這樣可以節(jié)省您的還款成本，減輕您的負(fù)擔(dān)。
目前，中國(guó)各家銀行的首套住房貸款利率基準(zhǔn)為4.65%，但是各地區(qū)和各銀行都有不同的折扣或溢價(jià)政策。
根據(jù)央行數(shù)據(jù)，2023年3月份，全國(guó)首套住房貸款平均利率為5.04%，較上月上升0.01個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京、上海、廣州、深圳等一線城市的首套住房貸款平均利率為5.18%，較上月上升0.02個(gè)百分點(diǎn)；二線城市為5.03%，較上月持平；三四線城市為4.96%，較上月下降0.01個(gè)百分點(diǎn)。
因此，在辦理按揭貸款時(shí)，您要根據(jù)自己所在的城市和銀行的具體情況，選擇最低利率的銀行。如果您有條件，也可以嘗試申請(qǐng)公積金貸款或者組合貸款，這樣可以享受更低的利率優(yōu)惠。
二、能買現(xiàn)房，一定不要買期房
現(xiàn)房是指已經(jīng)竣工并取得《商品房預(yù)售許可證》或《商品房銷售（現(xiàn)售）備案證明》的房屋，也就是可以直接交付使用的房屋。
期房是指尚未竣工或者尚未取得《商品房預(yù)售許可證》或《商品房銷售（現(xiàn)售）備案證明》的房屋，也就是需要等待一段時(shí)間才能交付使用的房屋。
相比于期房，現(xiàn)房有以下幾個(gè)優(yōu)勢(shì)：
（1）現(xiàn)房可以直接看到實(shí)物，對(duì)于房屋的品質(zhì)、戶型、朝向、景觀等都可以親自驗(yàn)收，避免了期房可能存在的“圖紙與實(shí)物不符”的風(fēng)險(xiǎn)。
（2）現(xiàn)房可以直接入住或者出租，對(duì)于剛需購(gòu)房者來說，可以節(jié)省租金或者賺取租金收入，提高資金回報(bào)率。
（3）現(xiàn)房可以直接辦理產(chǎn)權(quán)登記和交易手續(xù)，對(duì)于剛需購(gòu)房者來說，可以避免期房可能存在的“開發(fā)商違約”、“交付延期”、“政策變化”等風(fēng)險(xiǎn)。
因此，在購(gòu)買新建商品住宅時(shí)，能買現(xiàn)房就一定不要買期房。如果您非要買期房，那么您要注意以下幾點(diǎn)：
（1）選擇信譽(yù)良好、資金實(shí)力強(qiáng)、交付質(zhì)量高的開發(fā)商，避免買到“爛尾樓”或者“毛坯房”。
（2）仔細(xì)閱讀并簽訂《商品房買賣合同》，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，特別是關(guān)于交付時(shí)間、違約責(zé)任、質(zhì)量保證等條款，避免產(chǎn)生糾紛。
（3）及時(shí)關(guān)注開發(fā)商的施工進(jìn)度和銷售情況，以及相關(guān)的政策變化，做好應(yīng)對(duì)措施，避免損失。
三、不考慮重點(diǎn)學(xué)區(qū)的話，千萬別買老破小
老破小是指建筑年代較早、建筑質(zhì)量較差、居住環(huán)境較差的住宅，通常分布在城市的老舊區(qū)域或者城中村。老破小的價(jià)格一般比新建商品住宅要低，但是也有一些老破小因?yàn)槲挥谥攸c(diǎn)學(xué)區(qū)而價(jià)格較高。
如果您不考慮重點(diǎn)學(xué)區(qū)的話，千萬別買老破小。老破小有以下幾個(gè)缺點(diǎn)：
（1）老破小的居住條件差，房屋結(jié)構(gòu)老化，設(shè)施陳舊，安全隱患多。老破小的居民往往面臨著漏水、漏電、斷水?dāng)嚯姟⒒馂?zāi)等問題，生活質(zhì)量低。
（2）老破小的周邊環(huán)境差，配套設(shè)施缺乏，交通不便，生活不便。老破小的周邊往往缺乏公園、超市、醫(yī)院等公共服務(wù)設(shè)施，也沒有地鐵、公交等公共交通工具，出行困難。
（3）老破小的產(chǎn)權(quán)不清晰，交易手續(xù)復(fù)雜，風(fēng)險(xiǎn)高。老破小的產(chǎn)權(quán)往往涉及到多方利益主體，如原房主、開發(fā)商、政府等，交易過程中可能會(huì)遇到產(chǎn)權(quán)糾紛、拆遷補(bǔ)償、違建拆除等問題，導(dǎo)致交易失敗或者損失。
四、買房時(shí)，優(yōu)先考慮地段和配套
買房時(shí)，有一個(gè)經(jīng)典的問題是：地段、戶型、價(jià)格，三者只能選其二，你會(huì)怎么選？
對(duì)于剛需購(gòu)房者來說，我的建議是：優(yōu)先考慮地段和配套，其次考慮戶型，最后考慮價(jià)格。這是因?yàn)椋?/p>
（1）地段和配套決定了房子的價(jià)值和品質(zhì)。
地段和配套是房子的內(nèi)在屬性，是不可改變的。一個(gè)好的地段，可以享受到更好的城市資源、更便捷的交通網(wǎng)絡(luò)、更高的社會(huì)地位。
一個(gè)好的配套，可以享受到更完善的公共服務(wù)、更豐富的生活設(shè)施、更優(yōu)美的居住環(huán)境。這些都會(huì)直接影響到您的生活質(zhì)量和幸福感。
（2）戶型可以根據(jù)自己的需求和喜好進(jìn)行改造和裝修。
戶型是房子的外在屬性，是可以改變的。一個(gè)不理想的戶型，可以通過合理的改造和裝修，來提升空間利用率、增加功能區(qū)域、優(yōu)化采光通風(fēng)等。
當(dāng)然，改造和裝修也需要花費(fèi)一定的時(shí)間和金錢，所以您要根據(jù)自己的實(shí)際情況和預(yù)算來決定。
（3）價(jià)格可以通過合理的還款方式和投資方式來降低壓力和增加收益。
價(jià)格是房子的市場(chǎng)屬性，是可以變化的。一個(gè)高昂的價(jià)格，可以通過選擇最低利率的銀行貸款、選擇最合適的還款期限、選擇最優(yōu)惠的稅費(fèi)政策等方式來降低還款成本。
同時(shí)，您也可以通過出租或者轉(zhuǎn)賣等方式來獲取租金或者升值收入。
因此，在買房時(shí)，您要優(yōu)先考慮地段和配套，其次考慮戶型，最后考慮價(jià)格。這樣才能買到既符合自己需求又具有價(jià)值保障的房子。
五、遠(yuǎn)離低于市價(jià)的房子
在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，有一種常見的現(xiàn)象是：一些房子以低于市場(chǎng)價(jià)的價(jià)格出售，吸引了很多剛需購(gòu)房者的關(guān)注。這些房子看似很劃算，但實(shí)際上可能存在著很多隱患和風(fēng)險(xiǎn)。
低于市價(jià)的房子可能有以下幾種原因：
（1）房屋本身有問題。比如房屋有結(jié)構(gòu)缺陷、設(shè)施損壞、安全隱患等問題，影響了房屋的使用價(jià)值和安全性。
（2）房屋所在位置有問題。比如房屋所在區(qū)域有環(huán)境污染、社會(huì)治安、規(guī)劃調(diào)整等問題，影響了房屋的居住舒適度和升值空間。
（3）房屋產(chǎn)權(quán)有問題。比如房屋涉及到產(chǎn)權(quán)糾紛、債務(wù)糾紛、法律糾紛等問題，影響了房屋的交易順利度和安全性。
因此，在買房時(shí)，您要遠(yuǎn)離低于市價(jià)的房子。
六、不管新房還是二手房，買房不要付全款
在買房時(shí)，有一種常見的誤區(qū)是：付全款可以省去貸款的麻煩和利息，而且可以享受更多的優(yōu)惠和折扣。
然而，這種做法其實(shí)并不明智，不管是新房還是二手房，買房不要付全款。這是因?yàn)椋?/p>
（1）付全款會(huì)增加資金風(fēng)險(xiǎn)。
付全款意味著您要一次性支付大筆的現(xiàn)金，這樣會(huì)導(dǎo)致您的資金流動(dòng)性降低，無法應(yīng)對(duì)突發(fā)的情況，如房屋質(zhì)量問題、交易糾紛、個(gè)人意外等。
同時(shí)，付全款也會(huì)使您失去其他投資機(jī)會(huì)，無法利用資金的杠桿效應(yīng)，獲取更高的收益。
（2）付全款會(huì)降低稅收優(yōu)惠。
按揭貸款是一種合法的稅收抵扣方式，您可以通過申報(bào)個(gè)人所得稅時(shí)，將按揭貸款的利息部分作為專項(xiàng)附加扣除，從而減少您的應(yīng)納稅額。
而如果您付全款，那么您就無法享受這種稅收優(yōu)惠。
（3）付全款會(huì)減少議價(jià)空間。
在購(gòu)買新房時(shí)，如果您付全款，那么開發(fā)商可能會(huì)認(rèn)為您是有錢人，不太愿意給您更多的優(yōu)惠和折扣。
在購(gòu)買二手房時(shí)，如果您付全款，那么賣方可能會(huì)認(rèn)為您很急切，不太愿意降低價(jià)格或者讓步其他條件。
文末總結(jié)
買房是一件需要謹(jǐn)慎考慮和精心規(guī)劃的事情，對(duì)于剛需購(gòu)房者來說，更是如此。在2023年下半年，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然存在著很多不確定性和變數(shù)，因此，在買房時(shí)，您要遵循上面這6個(gè)建議。
