文/國是君
碧桂園曝出壞消息。
這家曾連續(xù)多年雄踞房企規(guī)模榜首的大型開發(fā)企業(yè)可能面臨債務(wù)違約風險。
據(jù)媒體報道，8月8日下午，碧桂園仍未能支付應(yīng)于8月7日支付的兩筆美元債的票息。
據(jù)了解，這兩筆債券在新加坡交易所上市，發(fā)行規(guī)模均為5億美元，到期日分別為2026年2月6日和2030年8月6日。
違約擔憂之下，當日，碧桂園遭遇“股債雙殺”。碧桂園股價大跌14.39%，8月8日收盤價僅為每股1.13港元。2021年年初時，碧桂園股價一度超過每股10港元。當日，該公司包括“20碧地03”等在內(nèi)的多只債券出現(xiàn)20%以上跌幅。
碧桂園港股8月8日收盤價 來源：同花順財經(jīng)
同日，市場消息稱，佛山市自然資源局催促碧桂園的兩家子公司繳納土地出讓金，金額為13.7億元。
碧桂園的麻煩有多大？
上述兩條消息傳遞出同一個信息——“缺錢”。
據(jù)媒體報道，碧桂園內(nèi)部人士承認，受近期銷售額與再融資環(huán)境持續(xù)惡化，疊加各類資金監(jiān)管的影響，公司賬面可動用資金持續(xù)減少，出現(xiàn)了階段性流動壓力。
不過，需要看到，上述兩筆債券的利息均有30天的支付寬限期，距離到期尚有近1個月，截至目前，碧桂園的債券尚未出現(xiàn)實質(zhì)性的違約。
此外，碧桂園2022年年報中的一組數(shù)據(jù)受到關(guān)注：截至2022年，碧桂園總資產(chǎn)為1.74萬億元，總負債1.43萬億元。有人擔憂這一債務(wù)總額巨大，與恒大接近。不過，總負債高與房地產(chǎn)企業(yè)的特性有關(guān)。
在財報中，房地產(chǎn)企業(yè)的總負債包括了合同負債，其中很大一部分是預(yù)售樓款，這部分債務(wù)無需償還，到次年即可結(jié)轉(zhuǎn)為收入，所以合同負債并不能真實反映企業(yè)真實負債水平。一般是采用凈負債率或者有息負債的規(guī)模來反映房企的負債情況。
從年報來看，截至2022年底，碧桂園預(yù)售樓款有約6000億元，凈負債率為40%，有息負債在2713億元左右。
碧桂園問題的根源在哪？
從目前的市場公開信息來看，碧桂園的流動性壓力，主要來自兩個方面：
首先是房地產(chǎn)銷售大幅放緩。
據(jù)該公司公告，今年7月份，碧桂園實現(xiàn)權(quán)益銷售額約120億元人民幣，這一數(shù)據(jù)相較去年大跌六成。根據(jù)中指研究院百強房企報告，今年1-7月份，碧桂園權(quán)益銷售額排名降至第四位。
這也導(dǎo)致企業(yè)財務(wù)指標惡化。該公司在近期一份公告中稱，對比2022年6月30日半年度之凈利潤約人民幣19.1億元和股東應(yīng)占核心凈利潤約人民幣49.1億元，預(yù)期截至2023年6月30日止半年度可能錄得未經(jīng)審核凈虧損。
碧桂園預(yù)計，凈虧損主要是由于房地產(chǎn)行業(yè)銷售下行影響導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)毛利率下降、物業(yè)項目減值增加，以及外匯波動造成預(yù)期凈匯兌損失所致。
其次是融資渠道受限，債務(wù)循環(huán)不暢。
過去曾是房企融資主要渠道之一的海外債今年以來幾近關(guān)閉。
據(jù)中指研究院統(tǒng)計，上半年，房地產(chǎn)行業(yè)海外債發(fā)行規(guī)模僅為110.7億元人民幣，同比大幅下降34.6%，占總?cè)谫Y規(guī)模降至2.7%。今年3月、4月、6月全行業(yè)均無新發(fā)行債券。海外債融資渠道極不穩(wěn)定、幾近關(guān)閉。
碧桂園資產(chǎn)上萬億，經(jīng)營開發(fā)所需融資巨大，海外債渠道關(guān)閉、銷售走低等無疑對其資金鏈形成沖擊。
理性看待問題
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，碧桂園當前遭遇的問題主要是市場預(yù)期、資產(chǎn)流動性和資產(chǎn)價格的問題。某種程度上，也是過去幾十年房地產(chǎn)業(yè)“高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高成本”的產(chǎn)物。在這一點上，碧桂園和其他房企的問題是一致的。
不過，他也指出，盡管都是萬億級房企，但是碧桂園與恒大不同的是，碧桂園沒有搞非理性的多元化經(jīng)營，也沒有那么多資本運作。
碧桂園控股有限公司登記信息 來源：天眼查App
天眼查App顯示，于香港上市的碧桂園控股有限公司成立于2007年2月，目前，其主席、執(zhí)行董事為碧桂園創(chuàng)始人楊國強女兒楊惠妍。內(nèi)地關(guān)聯(lián)公司中，碧桂園地產(chǎn)集團有限公司成立于2015年4月，法定代表人為楊文杰，注冊資本約153億元人民幣，由佛山市順德區(qū)宙華投資咨詢有限公司、深圳市碧桂科技發(fā)展有限公司分別持股91%、9%。
對外投資顯示，該公司直接持股390余家企業(yè)，其中330余家企業(yè)為存續(xù)狀態(tài)，多數(shù)為碧桂園在各地的房地產(chǎn)開發(fā)公司、置業(yè)公司，此外還包括企業(yè)管理、建設(shè)工程、投資管理等公司。
李宇嘉也指出，與其他企業(yè)相比，主打下沉市場的碧桂園受房地產(chǎn)市場下行影響更大。碧桂園三分之二的項目在內(nèi)地三四線城市，而這些城市商品房市場量價下跌的幅度更大，市場預(yù)期低迷，導(dǎo)致企業(yè)資金鏈更加緊張，這是問題的根源。
碧桂園董事會表示，公司將采取積極措施，包括但不限于壓降各項經(jīng)營支出、加快回款安排、積極拓展融資渠道、管理及優(yōu)化債務(wù)償還安排等，同時積極尋求政府及各方監(jiān)管機構(gòu)的指導(dǎo)和支持。
為加快銷售，2023年碧桂園推行“現(xiàn)房銷售”政策，購房者以較低比例樓款鎖定房源，待預(yù)售房源完工后，購房者可先前往查看房源，再簽署正式合同及支付尾款。據(jù)了解，2023年上半年，碧桂園集團累計交付房屋27.8萬套，且不存在逾期未交付的情況。
