最近，關于新房搖號“注水”的話題，引發了廣泛的討論，今天我們來聊聊這個話題。
在公證搖號的新規執行以后，能否觸發搖號，一直是樓盤熱度最直接、有力的證明，登記人數越多，說明項目越受歡迎，更能夠吸引買房人，“非搖號盤不買”是不少人購房的準則。
但市場不是一成不變，隨著樓市下行，潛在購房人數量減少，一二手房價格也由“倒掛”過渡到“順掛”，吸引力降低。在5月中旬以后，各個項目更是連到訪量都迅速下跌，導致今年再次上漲、新價格體系下的項目，去化難度直線上升。
這時候，登記比例達不到搖號條件，其實是一件再正常不過的事情，但是為了減輕銷售壓力，制造樓盤“熱銷”的表象，一些樓盤打起了利用“搖號”來做營銷的主意。
整個過程其實很簡單，在樓盤開始登記以后，項目組織“水客”登記，購房資格與凍資的分開登記，也讓水客基本沒有成本，如此人為制造登記比例達到1.2，或者更高，進而觸發公證搖號，并以此進行宣傳，吸引買房人。
不過這么做有個不可避免的弊端，如果真實客戶數量很少、水客太多，在公證搖號階段，會有大量水客選房排序靠前，進入線上選房以后就進退兩難了，不選房太假，也營造不了“熱銷”的氣氛，大量放棄還會讓后面的真客戶動搖。
只能折中選個低樓層，于是“中高樓層遇冷、低樓層熱銷”的鬧劇就出現了，如此反常的情況也讓“搖號注水”的真像，暴露在大眾的監督下。
假搖號如果利用的好，確實能起到促進銷售的作用，以前雖然也有水客現象，但更多是 “錦上添花”，今年這種“水客為主，真客戶為輔”的情況還是新出現，很多買房人并不了解這種套路或者也不關注網絡信息，還是能夠迷惑一部分客戶的。
其實，每個樓盤都有自己的優劣勢和受眾，畢竟每個人的需求也不一樣，寬泛的說“真搖號就能買”或者“假搖號就不能買”并不合適，但班長覺得清清楚楚的買房最重要，而不是因為受到外在“熱銷情緒”的推動去沖動買房。
而且，“人為制造搖號”還會讓房子限售3年，很多人說自住限售并沒有關系，反正也不賣，但我們考慮一個問題，房子作為普通家庭的主要資產，如果遇到突發情況需要變現，限售帶來的影響就很大了。
另外，“搖號注水”對于公證搖號政策的公信力也帶來很大負面影響，公證搖號政策對于消除市場亂象起到了非常關鍵的作用，尤其利于普通買房人，是一個非常好的樓市政策。
但是客觀的來說，適用范圍如此廣的政策，不可能面面俱到，所以房企合理利用“漏洞”，也不能怪到公證搖號政策上去，大家還是要區別對待。
像大家討論比較多的登記搖號比例由1.5降低到1.2，是為了增加市場熱度。但理性看待這個問題，在市場遇冷以后，真實登記人數如果能達到1.2以上，已經算是熱門樓盤了，如果不搖號，普通購房者買到難度并不大，但是好樓層，恐怕難免會遇到一些首付比例或者捆綁的情況。
我們怎么鑒別真假搖號呢？
我們主要可以從四個階段來辨別，一是開盤前期，從樓盤的自身軟硬件在市場上是否占據優勢，蓄客情況怎么樣，有無上分銷等來綜合判斷，但這個需要對樓市比較了解。
二是線上選房，如果出現大量未簽到、棄選、中高樓層沒人選但低樓層熱銷的情況，那肯定是水份比較大了。
三是備案系統看凍結情況，在線上選房階段，選了房是可以放棄的，所以可以過個兩三天在備案系統看看房源狀態，比如萬科朗拾森嶼8月10日線上選房當日選房率是74%，但8月13日顯示可售房源數量達到108套，10日選房后出現大量放棄，線上選房率只剩下47%。
當然，線上選房只代表意向購房，線下也會同步銷售，所以這第二和第三步只能看出來線上搖號是否注水，實際銷售情況還看備案情況。
接下來第四步就是看備案數據，我們以中鐵建花語天境為例，7月15日花語天境和時代星河同日登記，均觸發搖號，但我們看備案情況完全不同（圖一為時代星河高層，圖二為花語天境高層），答案也顯而易見了，與花語搖號選房時69%的選房率相差甚遠。
所以我們在前三步之后，隔半個月左右再看看備案數據，就完全可以得到一個相對真實的“真假搖號”和首開銷售情況。
最后，班長還是想重復一下，寫這篇文章并不是為了證明“真搖號就能買”或者“假搖號就不能買”，每個樓盤都有自己的優劣勢和受眾，每個人的需求也不一樣，是為了讓大家能清清楚楚的買房，我們有權知道真像。
而對于房企，搖號注水固然有可能促進銷售，但在如今網絡高度發達的時代，買房人獲取信息的渠道很多，也有可能 “弄巧成拙”，讓真客戶反感，損傷開發商口碑。可以理解在當前市場“活著”最重要，其他很難顧得上，但還是要為買房人、尤其項目忠實客戶考慮一下。
