最近,關于新房搖號“注水”的話題,引發了廣泛的討論,今天我們來聊聊這個話題。
在公證搖號的新規執行以后,能否觸發搖號,一直是樓盤熱度最直接、有力的證明,登記人數越多,說明項目越受歡迎,更能夠吸引買房人,“非搖號盤不買”是不少人購房的準則。
但市場不是一成不變,隨著樓市下行,潛在購房人數量減少,一二手房價格也由“倒掛”過渡到“順掛”,吸引力降低。在5月中旬以后,各個項目更是連到訪量都迅速下跌,導致今年再次上漲、新價格體系下的項目,去化難度直線上升。
這時候,登記比例達不到搖號條件,其實是一件再正常不過的事情,但是為了減輕銷售壓力,制造樓盤“熱銷”的表象,一些樓盤打起了利用“搖號”來做營銷的主意。
整個過程其實很簡單,在樓盤開始登記以后,項目組織“水客”登記,購房資格與凍資的分開登記,也讓水客基本沒有成本,如此人為制造登記比例達到1.2,或者更高,進而觸發公證搖號,并以此進行宣傳,吸引買房人。
不過這么做有個不可避免的弊端,如果真實客戶數量很少、水客太多,在公證搖號階段,會有大量水客選房排序靠前,進入線上選房以后就進退兩難了,不選房太假,也營造不了“熱銷”的氣氛,大量放棄還會讓后面的真客戶動搖。
只能折中選個低樓層,于是“中高樓層遇冷、低樓層熱銷”的鬧劇就出現了,如此反常的情況也讓“搖號注水”的真像,暴露在大眾的監督下。
假搖號如果利用的好,確實能起到促進銷售的作用,以前雖然也有水客現象,但更多是 “錦上添花”,今年這種“水客為主,真客戶為輔”的情況還是新出現,很多買房人并不了解這種套路或者也不關注網絡信息,還是能夠迷惑一部分客戶的。
其實,每個樓盤都有自己的優劣勢和受眾,畢竟每個人的需求也不一樣,寬泛的說“真搖號就能買”或者“假搖號就不能買”并不合適,但班長覺得清清楚楚的買房最重要,而不是因為受到外在“熱銷情緒”的推動去沖動買房。
而且,“人為制造搖號”還會讓房子限售3年,很多人說自住限售并沒有關系,反正也不賣,但我們考慮一個問題,房子作為普通家庭的主要資產,如果遇到突發情況需要變現,限售帶來的影響就很大了。
另外,“搖號注水”對于公證搖號政策的公信力也帶來很大負面影響,公證搖號政策對于消除市場亂象起到了非常關鍵的作用,尤其利于普通買房人,是一個非常好的樓市政策。
但是客觀的來說,適用范圍如此廣的政策,不可能面面俱到,所以房企合理利用“漏洞”,也不能怪到公證搖號政策上去,大家還是要區別對待。
像大家討論比較多的登記搖號比例由1.5降低到1.2,是為了增加市場熱度。但理性看待這個問題,在市場遇冷以后,真實登記人數如果能達到1.2以上,已經算是熱門樓盤了,如果不搖號,普通購房者買到難度并不大,但是好樓層,恐怕難免會遇到一些首付比例或者捆綁的情況。
我們怎么鑒別真假搖號呢?
我們主要可以從四個階段來辨別,一是開盤前期,從樓盤的自身軟硬件在市場上是否占據優勢,蓄客情況怎么樣,有無上分銷等來綜合判斷,但這個需要對樓市比較了解。
二是線上選房,如果出現大量未簽到、棄選、中高樓層沒人選但低樓層熱銷的情況,那肯定是水份比較大了。
三是備案系統看凍結情況,在線上選房階段,選了房是可以放棄的,所以可以過個兩三天在備案系統看看房源狀態,比如萬科朗拾森嶼8月10日線上選房當日選房率是74%,但8月13日顯示可售房源數量達到108套,10日選房后出現大量放棄,線上選房率只剩下47%。
當然,線上選房只代表意向購房,線下也會同步銷售,所以這第二和第三步只能看出來線上搖號是否注水,實際銷售情況還看備案情況。
接下來第四步就是看備案數據,我們以中鐵建花語天境為例,7月15日花語天境和時代星河同日登記,均觸發搖號,但我們看備案情況完全不同(圖一為時代星河高層,圖二為花語天境高層),答案也顯而易見了,與花語搖號選房時69%的選房率相差甚遠。
所以我們在前三步之后,隔半個月左右再看看備案數據,就完全可以得到一個相對真實的“真假搖號”和首開銷售情況。
最后,班長還是想重復一下,寫這篇文章并不是為了證明“真搖號就能買”或者“假搖號就不能買”,每個樓盤都有自己的優劣勢和受眾,每個人的需求也不一樣,是為了讓大家能清清楚楚的買房,我們有權知道真像。
而對于房企,搖號注水固然有可能促進銷售,但在如今網絡高度發達的時代,買房人獲取信息的渠道很多,也有可能 “弄巧成拙”,讓真客戶反感,損傷開發商口碑。可以理解在當前市場“活著”最重要,其他很難顧得上,但還是要為買房人、尤其項目忠實客戶考慮一下。