隨著房屋建筑逐步老化，加上近期高溫和暴雨等極端天氣影響，建筑外墻脫落頻率增加，不僅嚴(yán)重干擾了居民的正常生活，也給公共安全造成嚴(yán)重威脅。那么，當(dāng)外墻脫落造成人員傷亡或財產(chǎn)損失時，該由誰來擔(dān)責(zé)？對此，紅網(wǎng)《百姓呼聲》欄目聯(lián)動律師——湖南攜誠舒暢律師事務(wù)所律師楊博對此作出了專業(yè)解答。
若已竣工驗收合格的建筑發(fā)生外墻脫落時，造成人員財產(chǎn)損傷應(yīng)該由誰擔(dān)責(zé)？
可能由建筑的所有人、管理人、使用人和/或其他責(zé)任人擔(dān)責(zé)。建筑的所有人、管理人、使用人，應(yīng)當(dāng)對建筑及其擱置物和懸掛物進(jìn)行合理的管理和維護(hù)，以避免對他人造成損害。這包括確保建筑物和其他設(shè)施及其上的擱置物和懸掛物的穩(wěn)定，進(jìn)行必要的檢查，以及在發(fā)現(xiàn)可能對他人造成損害的情況下及時采取適當(dāng)?shù)陌踩胧┑取?/p>
法律依據(jù)：
《民法典》第一千一百六十五條 行為人因過錯侵害他人民事權(quán)益造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。
依照法律規(guī)定推定行為人有過錯，其不能證明自己沒有過錯的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。
《民法典》第一千二百五十三條 建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施及其擱置物、懸掛物發(fā)生脫落墜落造成他人損害，所有人、管理人或者使用人不能證明自己沒有過錯的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。所有人、管理人或者使用人賠償后，有其他責(zé)任人的，有權(quán)向其他責(zé)任人追償。
具體地，筆者將從現(xiàn)實生活中比較容易發(fā)生侵權(quán)的幾種主體展開分析：
1、開發(fā)商
（1）若建筑處于質(zhì)保期內(nèi)，開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任。
（2）若建筑處于質(zhì)保期外，開發(fā)商并非必然免責(zé)，仍有可能承擔(dān)責(zé)任。（下文詳細(xì)展開）
2、物業(yè)公司
物業(yè)公司若不能證明自己沒有過錯，則需要承擔(dān)責(zé)任。
作為小區(qū)的管理者，物業(yè)公司承擔(dān)著管理和維護(hù)小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施和共有部分的職責(zé)。這包括對包括建筑外墻在內(nèi)的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的設(shè)施設(shè)備進(jìn)行定期的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。為了積極預(yù)防安全事故，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)主動排除各種安全隱患，并在產(chǎn)生安全隱患的地方及時采取適當(dāng)?shù)陌踩胧员M可能減少事故的發(fā)生。
3、業(yè)主
（1）若由個人原因?qū)е拢稍摌I(yè)主個人承擔(dān)
如果外墻是由業(yè)主裝修、改造等個人原因而脫落，該業(yè)主個人將承擔(dān)責(zé)任，并進(jìn)行賠償。賠償結(jié)束后，該業(yè)主若認(rèn)為有其他責(zé)任人，可依法追責(zé)。
（2）若無法追究原因，該棟建筑的全體業(yè)主共同承擔(dān)
由于住宅樓外立面屬于整棟樓的全體業(yè)主共有，該棟樓的全體業(yè)主須共同承擔(dān)維護(hù)保養(yǎng)墻體的義務(wù)，如果外墻脫落無法追究原因，將由不能證明自己沒有過錯的業(yè)主集體承擔(dān)責(zé)任。
應(yīng)當(dāng)注意，若小區(qū)業(yè)主有繳納住房專項維修資金，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決且經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意后可動用這部分資金來維修；如果沒有住房專項維修資金，維修費用就需要整棟樓的業(yè)主共同承擔(dān)。
若建筑過了質(zhì)保期，開發(fā)商需要承擔(dān)責(zé)任嗎？
開發(fā)商并不必然免責(zé)，仍有可能承擔(dān)責(zé)任。
首先，建筑物和物件損害責(zé)任是民法典侵權(quán)責(zé)任編中規(guī)定的特殊侵權(quán)責(zé)任之一，在處理侵權(quán)責(zé)任問題時，首先考慮侵權(quán)責(zé)任的構(gòu)成要件，即過錯、違法行為、因果關(guān)系、損害事實。如果有證據(jù)已能證實案涉建筑存在質(zhì)量及施工缺陷，且與被侵權(quán)主體的損害后果之間具有因果關(guān)系，主觀上亦存在過錯，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。其次，質(zhì)保期的約定，是約束開發(fā)商與物業(yè)、與業(yè)主之間，即僅限于合同雙方，是關(guān)于保修期內(nèi)誰負(fù)責(zé)維修的約定，并不能排除其因房屋質(zhì)量缺陷導(dǎo)致第三人受損的責(zé)任承擔(dān)。此外，建筑物合理使用年限不同于工程質(zhì)量保修期。建筑物的各分項工程應(yīng)當(dāng)有合理使用年限，應(yīng)當(dāng)考慮到房屋建筑屬于可以長期使用的固定資產(chǎn)的特性。建設(shè)工程過了約定的保修期限，并非意味著或者可直接推定，工程質(zhì)量在使用期限內(nèi)客觀上不存在內(nèi)在質(zhì)量問題。
法律依據(jù)：
《中華人民共和國建筑法》第八十條規(guī)定 在建筑物的合理使用壽命內(nèi)，因建筑工程質(zhì)量不合格受到損害的，有權(quán)向責(zé)任者要求賠償。
《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第十六條第二款之規(guī)定 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對其開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項目質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任。
當(dāng)高空外墻脫落造成自己人身、財產(chǎn)損傷時，應(yīng)如何維權(quán)？
如前所述，受害人如果因為建筑的外墻脫落造成自己人身、財產(chǎn)損傷，通常可以向開發(fā)商、物業(yè)公司、業(yè)主或者其他責(zé)任主體主張賠償責(zé)任。
如果造成的是人身損害， 可以請求賠償醫(yī)療費、護(hù)理費、交通費、營養(yǎng)費、住院伙食補(bǔ)助費等為治療和康復(fù)支出的合理費用，以及因誤工減少的收入。造成殘疾的，還請求賠償輔助器具費和殘疾賠償金；造成死亡的，其近親屬還可以請求賠償喪葬費和死亡賠償金。
最后，律師溫馨提示：若小區(qū)建筑出現(xiàn)外立面脫落現(xiàn)象，小區(qū)業(yè)主、物業(yè)公司應(yīng)盡早進(jìn)行維修，以免造成他人損害。
*本文由湖南攜誠舒暢律師事務(wù)所律師楊博解答。
