現(xiàn)在的樓市局面，二手業(yè)主最為煎熬。
眼看著隔壁鄰居一降再降，低于市場價賣不甘心，但如果不肯大幅降價，房子就很難賣掉...再“佛系”的賣家，也難免有點焦慮。
怎樣才能賣出去？哪里的房子好賣？這成為了業(yè)主最關(guān)心的話題。
廣州航拍 廣州樓市發(fā)布 攝
扒二手紅黑榜，發(fā)現(xiàn)五大特點！
目前的二手市場，到底怎么樣的房子才最好賣？
樓市君整理了中心五區(qū)的二手數(shù)據(jù)，扒清楚了成交周期較短的小區(qū)。
可以看到，廣州各區(qū)最活躍的小區(qū)，成交周期大部分都在60天以內(nèi)。
尤其是嶺南新世界、海珠金碧花園，平均每天成交1.3套房！（來源：廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會）甚至有粉絲的房子，從看房到成交僅僅用了五天！
他們幾乎憑一己之力，撐起了板塊的活躍度。
最“難受”的，就莫過于附近的樓盤業(yè)主。
畢竟大家表面上起跑線都一樣，結(jié)果被別人的成績秒殺。樓市君也抽取了同一板塊、部分活躍度較低的小區(qū)作樣本：
這些人氣較低的小區(qū)數(shù)量多、存在感并不強，貝殼上的關(guān)注度只有100-300人，成交周期基本要在半年以上。
研究數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，難賣的小區(qū)有較明顯的短板：或是單體樓、社區(qū)老舊，或是戶型有缺陷，或是學(xué)位一般......
要命的是，房子不好賣，還不一定跟價格有關(guān)。
比如南源花園掛牌30套房源，3.5-4萬/平的價格處于荔灣中游水平，但成交時間大多在1年以上。
但小區(qū)樓齡偏大，戶型偏港式，即使學(xué)位有優(yōu)勢，也不吃香。
來源：鏈家
所以，在市場中能直面考驗、站穩(wěn)腳跟的二手房，基本是面面俱到的。
樓市君總結(jié)下來，成交活躍的要素有五個：
1、品牌大盤：以2千-5千戶的中大型社區(qū)為主，且都是品牌房企。
2、大綠化：綠化至少幾個萬方起，超大社區(qū)園林無疑核心競爭力之一。
3、交通配套自由：公共交通方便，與CBD、行政中心等均保持15-30分鐘內(nèi)的通勤距離。
4、強產(chǎn)業(yè)：自帶產(chǎn)業(yè)人群購買力，以大型批發(fā)市場+高新產(chǎn)業(yè)板塊為主，支撐起二手交投量。
5、名校不全有，但均有好生源。3盤緊鄰小學(xué)名校，1盤緊鄰初中名校，5個小區(qū)的生源純粹，口碑不錯。
白云二手大盤
當(dāng)然，以上提到的五個活躍小區(qū)，發(fā)展了十幾年也存在共同的缺陷：
一是車位不一定都很足。由于前期規(guī)劃不夠完善，車位緊張是通病。
二是由于開發(fā)周期長、跨度大，戶型參差不齊。
這一點，從海珠金碧花園的成交就很明顯。一二期為2000年左右的房子，三期保養(yǎng)更好，每一期的房價差異非常大：
所以啊，即使同小區(qū)內(nèi)，戶型也會有分化。
格局、舒適度、朝向、保養(yǎng)程度...每一個因素都會影響房子成交價格高低、成交周期長短。
能在牛熊市中保持競爭力，就要求樓盤足夠成熟、舒適、面面俱到。
40%成交，集中在全能大盤
知道哪些房子最好賣，對挑選新房有什么參考價值？
上半年，天河有6個新盤入市，新增供應(yīng)超過3000套新房，買家簡直挑花了眼。
如果你用二手的眼光去挑選最優(yōu)的樓盤，就可以發(fā)現(xiàn)：市場熱度，依舊集中在全能大盤。
光是今年上半年，以保利天匯為主的的頭部大盤，占到了整個天河成交接近40%。（統(tǒng)計截止至6.26；來源：中指院）
憑借地段優(yōu)勢，保利天匯的成交面積達到3.5萬平，將第二名遠遠甩在身后，相當(dāng)于每5個天河買家，就有1個是天匯業(yè)主。
面對平淡的市場，為什么保利天匯仍能脫穎而出？
一方面，今年的市場仍然延續(xù)“單核驅(qū)動”的格局。
縱觀成交分布，以天河智慧城、牛奶廠兩大主力板塊為主的天河?xùn)|，包攬了近50%的成交。（來源：中指院）
這當(dāng)中，就包括了打造豪宅的強手，也不乏新殺入天河的黑馬選手，當(dāng)然還有保利天匯等超級大盤坐鎮(zhèn)。
當(dāng)然，由于這些新盤的位置不同、操盤手不同，每個項目的可期待值也是不同的。
而大部分的全新盤都有一個共同點：體量較小。
根據(jù)樓市君不完全統(tǒng)計，今年天河80%以上的新盤體量都不超過40萬方，以中小型樓盤為主。幾乎沒有新盤能同時兼?zhèn)浣煌ā⒔逃⑸虡I(yè)配套。
因此，新項目雖然有所增加，但保利天匯78萬方的體量優(yōu)勢更加明顯。
另一方面，隨著世界大觀等大體量地塊的出讓，板塊價值被逐漸完善、發(fā)掘，現(xiàn)在的價格很可能被攪動起來。
3月，官方公布調(diào)規(guī)獲批的世界大觀，或?qū)⒂诮衲陹炫瞥鲎專偯娣e約48.9萬方。
目前，有消息稱已有5家實力房企介入，都奔著高端豪宅來的，可以說是今年熱度最高的地塊之一。
世界大觀效果圖
新地塊開發(fā)的同時，周邊舊改也在加速落實。
今年年初的高質(zhì)量發(fā)展大會上，官方提出推動127個舊改項目。
天河的重點，就落在了天河智慧城核心區(qū)。
其中，就包括了保利天匯一路之隔的新塘億駿舊改，還有凌塘村、沐陂村等多個項目。
通過大刀闊斧的舊村改造，加速官方的資源傾斜、產(chǎn)業(yè)夯實、品牌開發(fā)商的共同造勢...城市面貌將煥然一新。
在連片開發(fā)下，天河智慧城將與珠江新城、金融城等打成一片，帶動板塊價值躍升。
這樣的趨勢，在天河?xùn)|早已有跡可循：
2020-2023年上半年住宅成交、價格變化數(shù)據(jù)可見：保利天匯作為超級大盤入市，不僅帶來成交熱度飆升，板塊均價漲幅接近50%。
因此，趁著機會點，不少眼光毒辣的買家堅定選擇保利天匯。
保利天匯能從激烈的天河市場出圈，總結(jié)四個字，那就是“一超多強”。
在最近一年多的市場檢驗里，我們都能看到保利天匯的一股韌性、一種難得的承壓力。
天河唯一！“六邊形”品質(zhì)大盤
在樓市君看來，保利天匯的暢銷，實則是樓市熱度分化的必然。
尤其是在分化的時代，全能型的品質(zhì)大盤在牛市時領(lǐng)跑、熊市時抗跌，已經(jīng)成為行業(yè)的趨勢。
保利天匯憑借“大、快、強、優(yōu)”的全能屬性，成為了獨樹一幟的六邊形戰(zhàn)士。
保利天匯效果圖
體量大！打敗90%主城新盤
客觀來看，作為資源最密集的區(qū)域，天河約137.3萬平的土地面積并不小。
但對開發(fā)商而言，要拿一塊地并不容易。更別說體量超過50萬方的優(yōu)質(zhì)項目。
樓市君查詢了2018-2023年上半年，連續(xù)5年半的招拍掛土地出讓記錄（不含舊村改造），一起來看看：
從上表不難看出，過去五年建面超過10萬平的盤占比僅25%，而要達到20萬平的只有6%。
要達到50萬方體量的，一宗都沒有。
而保利天匯作為為數(shù)不多的建面約78萬方超大社區(qū)，擁有4000多戶業(yè)主，約3萬方的大園林。
光是規(guī)模這一點，保利天匯已經(jīng)打敗了90%主城新盤。
交通系統(tǒng)、優(yōu)質(zhì)教育、園林跑道，甚至商業(yè)、生態(tài)景觀等，項目都一一配好。
保利天匯園林效果圖
通勤快！交通最方便的大盤
“體量大”只是保利天匯的基本盤，它從交通到社區(qū)的打造，無一不是直擊改善客的爽點。
在樓市君看來，保利天匯在天河，擁有最獨特的交通網(wǎng)絡(luò)。
它地處天河智慧城核心，距離金融城、珠江新城、琶洲CBD，直線距離通通不到10公里。
還有廣園高速、沈海高速等，只需一集新聞聯(lián)播的時間，就能一路疾馳切換至越秀、荔灣。
項目距21號線、19號線交匯的大觀南路站800米不到，7站即到珠江新城。
一站之隔的4號線就在周邊，坐擁三地鐵資源。
未來，還可通過廣佛環(huán)線智慧城站點，半小時內(nèi)直達白云機場，20分鐘到廣州南站。
它通過四通八達的觸角，把廣州最高規(guī)格的商業(yè)、醫(yī)療、交通，都納入了自己的生活范圍。
產(chǎn)業(yè)強！構(gòu)成購買力支撐
保利天匯為什么和其他大盤不一樣？除了區(qū)位條件，樓市君認為還有很重要的一點：
有產(chǎn)業(yè)支撐。
天河航拍，廣州樓市發(fā)布攝
廣州絕大部分的大盤要么位于強區(qū)弱板塊，往往沒有強有力的產(chǎn)業(yè)支撐，發(fā)展空間有限，大概率只能淪為睡城。
要么位于弱區(qū)強板塊，傾注了區(qū)域大部分的能量，但區(qū)域勢能低，決定了上限不會特別高。
而保利天匯，不僅位于宇宙中心天河，它與天河智慧城的的產(chǎn)業(yè)、科技緊密地咬合在一起。
目前，板塊內(nèi)有科技企業(yè)約2500家、高新技術(shù)企業(yè)約1000家，約34家總部企業(yè)搶灘。（來源：投資天河）。
官方在公建設(shè)施上也給予了很多傾斜，包括清華附中灣區(qū)學(xué)校、國際婦兒醫(yī)院（規(guī)劃中）、人才公寓...
這不僅給保利天匯帶來了足夠廣闊的成長空間，還有實實在在的購買力支撐。
配套優(yōu)！每一項都是10萬+兌現(xiàn)
產(chǎn)業(yè)聚集帶來一群“圈層業(yè)主”，他們對居所品質(zhì)的要求自然是特別高的。
經(jīng)過幾年的積累，保利天匯早已形成了完整且堅挺的配套體系：
在78方的底盤之上，總部寫字樓、商業(yè)街區(qū)、住宅、公寓、幼兒園及九年制公辦學(xué)校等，統(tǒng)統(tǒng)都集中在這個大社區(qū)當(dāng)中。
項目大部分生活配套已建成，或即將投入使用。
保利天匯五期效果圖，以實際交付為準
目前，項目已與全家、星巴克、肯德基、華潤萬家、必勝客等大品牌商家達成意向簽約。（具體以實際為準）。
平時下班，不用跑到大老遠去逛街，小區(qū)內(nèi)就有約600米風(fēng)情商業(yè)街。
勞碌一天之后，約上朋友，在小區(qū)內(nèi)就能喝咖啡、品嘗美食等等，吃喝玩樂都在步行范圍內(nèi)。
商業(yè)示意圖 廣州樓市發(fā)布攝（免責(zé)：圖片僅供參考）
它的每一項兌現(xiàn)，單拎出來都是天河頭部的級別、都是10萬+的價值。
你能實實在在地感受到，這就是一個沒有短板的“六邊形戰(zhàn)士”。
這也是為什么，在天河市場上，保利天匯的去化速度完勝其他項目。
目前，項目在售景觀最優(yōu)越的五期產(chǎn)品，建面約99-218平三至五房。
尤其是加推的116平2+2房，但凡加推必定斷貨，非常打動買家。
樓市君還想告訴你，項目在售的第五期已是最后一期產(chǎn)品，錯過未必再有機會。
要知道，天河?xùn)|核心、全能大盤、精細化戶型...千萬以下的價格，想找到一個替代者，基本沒有。
放在現(xiàn)在的市場環(huán)境，保利天匯絕對是價格被低估的大盤！
