2023年開年，市場短暫出現(xiàn)小陽春，主要原因是疫情期間積壓需求釋放，但市場回暖基礎弱， 4、5月商品房銷售降溫明顯。
復蘇勢頭未能持續(xù)，引發(fā)市場擔憂，這是趨勢性的下降還是季節(jié)性回調(diào)？供應端總量收縮、結(jié)構錯配，需求端預期下行、購買受限，該如何破局？
我們認為，破局要以有效供給為基礎，以供給主體的穩(wěn)健運營為支持，以釋放需求提升預期為抓手，多主體發(fā)力，對目前市場面臨的問題逐個擊破。
2023年開年，市場短暫出現(xiàn)小陽春，主要原因是疫情期間積壓需求釋放，但市場回暖基礎弱， 4、5月商品房銷售降溫明顯。
復蘇勢頭未能持續(xù)，引發(fā)市場擔憂，這是趨勢性的下降還是季節(jié)性回調(diào)？供應端總量收縮、結(jié)構錯配，需求端預期下行、購買受限，該如何破局？
我們認為，破局要以有效供給為基礎，以供給主體的穩(wěn)健運營為支持，以釋放需求提升預期為抓手，多主體發(fā)力，對目前市場面臨的問題逐個擊破。
1、供應端收縮，結(jié)構性問題突出
土地供應總量下降，導致新房供應承壓。供應主體中，眾多房企陷入流動性危機，導致部分土地無法開發(fā)；而地方國資平臺公司，供應節(jié)奏緩慢。土地供應結(jié)構錯配，也導致庫存去化難，區(qū)位、品質(zhì)難以滿足當前購房需求。
1.1、量：有效供應不足
新房供應下滑明顯。2023年1-5月，重點30城商品房供應量比2021年同期下降42%，比近五年平均供應量低25%。供求比從2020年1-5月至2023年同期，由1.06跌至0.77。4月后，推盤下滑明顯，供應乏力。重點30城市中，4月有23個城市新推盤面積環(huán)比降低，5月有24個城市新推盤面積環(huán)比降低。市場可推售新盤減少，在售項目以順銷盤、尾盤銷售為主。
新房供給不足，源于2022年全國土地供應量下滑。2022年全國土地供應量與歷年比較，呈量級性下滑，2022年全國住宅類用地共成交規(guī)劃建筑面積12.3億平，同比下降30.8%，致使2023年無充足的新增商品房可以供應。2023年1-5月全國土地成交建筑面積持續(xù)下滑，同比減少32%，不足2021年1-5月土地成交的三分之一，給今年下半年以及之后的新房供應帶來壓力。
1.2、主體：房企危機后開發(fā)能力下降，地方國資平臺公司開發(fā)周期長
眾多房企陷入流動性危機，新增供應受阻。據(jù)不完全統(tǒng)計，2020年全口徑銷售額50強房企中，已有22家出險企業(yè)，2023年仍舊是還債高峰，房地產(chǎn)開發(fā)實際到位資金同比持續(xù)下降。
房企嘗試通過收并購解決流動性問題，但整體進度較慢，且目前已出售資產(chǎn)以兩部分為主：優(yōu)質(zhì)持有型商業(yè)及其他優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)股權，將優(yōu)先被選擇，無法為市場帶來新增商品住宅供應；地方國資企業(yè)任務性接盤土地或股權，建設轉(zhuǎn)化時間長，短期難以形成新增住宅供應。通過盤活出險企業(yè)存量，無法彌補2022年全國土地供應下滑導致的住宅供應缺口。
地方國資平臺公司成為待供應主力，但項目開發(fā)周期長。2022年地方國資平臺公司拿地占比提升，22城地方國資平臺公司拿地宗數(shù)超五成，但不同于高周轉(zhuǎn)房企，其項目推進速度比較緩慢，在土拍市場托底拿地，更多是出于穩(wěn)定市場的考慮，一般會在拿地后再交由專業(yè)的開發(fā)商開發(fā)地塊，中間存在較長時差。
由于地方國資拿地后無法快速轉(zhuǎn)化，致使住宅的后續(xù)入市供應更加不足。據(jù)中指院統(tǒng)計，截至2023年3月末，地方國資平臺公司2021年項目入市率20%，2022年項目入市率僅為6%，開發(fā)滯后明顯。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2023年1-5月房屋新開工面積累計同比下降22.6%，據(jù)此推算2023年地方國資項目新開工比率依舊不樂觀。
1.3、結(jié)構：區(qū)位、戶型、品質(zhì)錯位
區(qū)位方面，存在錯配。過去土地供應郊區(qū)化，缺乏核心區(qū)土地供應，與需求不符。北京、上海、深圳、廣州城市核心區(qū)住宅用地供應非常稀缺，經(jīng)歷市場下行后，購房者已經(jīng)回歸理性，更注重通勤時間等實打?qū)嵉木幼」δ軐傩裕斍靶枨笾鸩较蚝诵膮^(qū)回流，而土地供應郊區(qū)化，難以有效匹配需求。
如，2022年北京成交住宅用地55宗，其中四環(huán)內(nèi)成交僅6宗，占比11%，五環(huán)外土地41宗，占比75%；上海成交住宅用地115宗，其中內(nèi)環(huán)內(nèi)成交9宗，占比8%，外郊環(huán)及郊環(huán)外87宗，占比76%；深圳成交住宅用地34宗，福田、羅湖、南山僅南山供應并成交1宗，占比3%；廣州成交住宅用地58宗，越秀區(qū)無供應，其余城區(qū)供應較均衡，其中白云區(qū)供應最多占比17%，從化區(qū)最少占比2%。一線城市核心區(qū)新增住宅用地非常稀缺，土地供應區(qū)位結(jié)構錯位。
戶型方面，供需不匹配。房企高周轉(zhuǎn)時代，產(chǎn)品多為剛需走量，供應以90平上下戶型為主，目前的推盤未根據(jù)需求及時改變思路。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)庫顯示，以部分城市為例：
功能改善型為主的城市，如北京，2023年1-5月，90平方米以下產(chǎn)品供應占比44.3%，成交占比34.6%，90平方米以上產(chǎn)品供應占比35.1%，成交占比45.9%。
上海，2023年1-5月，90平方米以下產(chǎn)品供應占比35.8%，成交占比31.8%，90平方米以上產(chǎn)品供應占比64.2%，成交占比68.4%。
南京，2023年1-5月，90平方米以下產(chǎn)品供應占比27.4%，成交占比21.1%，120平方米以上產(chǎn)品供應占比72.6%，成交占比78.9%。
品質(zhì)改善型為主的城市，如成都，2023年1-5月，120平方米以下產(chǎn)品供應占比38%，成交占比33.8%，120平方米以上產(chǎn)品供應占比62%，成交占比66.2%。均呈現(xiàn)改善類產(chǎn)品供應小于成交的情況。
品質(zhì)方面，難以契合改善需求。2015年開始，“快周轉(zhuǎn)、沖規(guī)模”逐漸成為行業(yè)尤其是大型民營地產(chǎn)商的主要戰(zhàn)略選擇。憑借高周轉(zhuǎn)，很多企業(yè)實現(xiàn)了規(guī)模突進，并利用規(guī)模優(yōu)勢實現(xiàn)了更為便利的加杠桿融資。“高周轉(zhuǎn)-沖規(guī)模-更好融資-高負債、高杠桿”成為房企爭相復制的循環(huán)鏈條。
但是，該鏈條順暢運行的后果是住宅同質(zhì)化現(xiàn)象嚴重，房企追逐利潤忽略了品質(zhì)。不同地區(qū)、不同受眾的項目高度同質(zhì)化。2020年開始，隨著行業(yè)融資層面新監(jiān)管規(guī)范的出臺，疊加銷售下行、預售資金監(jiān)管收緊，導致房企利潤空間受到擠壓，產(chǎn)品建造成本不斷壓縮，住房品質(zhì)降低。
現(xiàn)存庫存無法匹配新增需求，部分存量會成為去化不掉的“死庫存”。由于2022年成交量縮減，全國商品住宅歷史庫存處于相對高位，商品房待售面積走高，但與目前的市場需求存在偏差，匹配度低，導致存量產(chǎn)品去化緩慢。庫存多以地產(chǎn)大建設時代建造的品質(zhì)較低的同質(zhì)化產(chǎn)品為主，無法打動改善客戶。戳這里，了解大自渠解決方案
在限價初期，企業(yè)對限價政策存在僥幸心理，希望從銷售端突破限價，仍舊以高溢價獲取土地，然而隨著補充政策不斷完善，造成房企利潤空間下降甚至虧損，房企被迫不斷降低項目成本，從而造成住房品質(zhì)下降。
據(jù)北京仲裁委員會統(tǒng)計，2021年房地產(chǎn)案件中因房企降本增效導致的房屋質(zhì)量問題和違規(guī)改造問題增加。近期，越來越多城市設置合理土拍價格上限，以搖號作為土拍最終環(huán)節(jié)，在土地出讓環(huán)節(jié)給開發(fā)商預留了充足利潤空間，未來這些項目的產(chǎn)品將有可能增加配置，提高性價比，更符合改善新需求，這將會導致之前尚未銷售的低品質(zhì)庫存面臨去化難問題。
2、需求端回歸理性，改善性需求成為主力
基于城鎮(zhèn)化、人口遷移、住房消費升級，中長期的購房需求仍在，但購房回歸理性，成交周期拉長。購房需求向改善發(fā)展，對住房提出新要求，但現(xiàn)存需求端部分政策限制購買力釋放，購房預期也較弱。
2.1、需求充足，但購房回歸理性
我國中長期的新增購房需求仍舊充足。
第一，城鎮(zhèn)化水平穩(wěn)步提升，農(nóng)村人口持續(xù)進城。目前我國城鎮(zhèn)化仍處于較快發(fā)展階段，根據(jù)聯(lián)合國預測數(shù)據(jù)，預計至2030年達到70.6%，據(jù)此推算年均1100萬農(nóng)村人口轉(zhuǎn)變?yōu)槌擎?zhèn)常住人口。
第二，城市間人口遷移增加。據(jù)七普數(shù)據(jù)，2020年全國城-城流動人口8200萬人，較2010年增加3500萬人。城市間經(jīng)濟發(fā)展不平衡，將推動人口持續(xù)向較發(fā)達城市遷移，并在高能級城市安居置業(yè)。
第三，住房消費升級。從解決“有房住”問題，到滿足便民化居住需求到追求生活品質(zhì)，住房消費持續(xù)升級。
第四，居住條件改善。住房質(zhì)量改善空間大，主力置業(yè)人口年齡中樞上移，住房改善需求增加、能力提升。
第五，經(jīng)濟增長帶動居民住房消費。居民居住消費和經(jīng)濟發(fā)展水平匹配。第六，家庭規(guī)模小型化。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2020年我國家庭戶均人數(shù)2.62人，較2010年減少0.48人/戶。
六大因素產(chǎn)生三大自住房需求。
一是城鎮(zhèn)人口增長需求，來自于城鎮(zhèn)化推進和城市間人口遷移增加。
二是城市更新改造需求，來自于住房質(zhì)量提升和住房消費區(qū)域升級。
三是居住條件改善需求，來自于置業(yè)人口中改善群體占比提高，經(jīng)濟增長帶動住房消費增加，住房消費升級以及家庭結(jié)構變化導致的家庭小型化。
告別住房短缺，購房回歸理性。根據(jù)七普數(shù)據(jù)顯示，2020年全國城鎮(zhèn)家庭戶人均住房間數(shù)由2010年的0.9間增加至1.1間，城鎮(zhèn)家庭戶人均住房建面由2010年的30.3平方米增至38.6平方米，基本告別了住房短缺時代，市場將不再急于購置房屋。
剛需客戶對期房存在擔憂，改善客戶延長了置換的周期，購房群體對市場持觀望態(tài)度，除非市場推出性價比高、房屋配置優(yōu)、戶型配置合理、擁有完善配套的產(chǎn)品，否則很難促使購房者支付。
2.2、購房需求發(fā)生變化
從剛需購房到改善購房，改善時代到來。從全國統(tǒng)計口徑看，套均面積、套均金額上升，改善群體成交成為主流，2023年5月，全國商品房成交平均價格11400元/平，創(chuàng)近幾年同期新高。熱點城市改善成交比例上升。2023年1-5月多城市120平米以上改善型商品住房成交比例提高明顯，杭州、蘇州、昆明、成都等地漲幅領先。上海、北京、南京以功能改善客戶增加為主，90-120平米成交比例增加明顯。戳這里，了解大自渠解決方案
新需求群體出現(xiàn)，為產(chǎn)品提出新要求。市場上購房者可分為剛需、剛改、品質(zhì)改善、終極改善。房地產(chǎn)大建設時代，以剛需客群買房“上車”為主，90平左右的產(chǎn)品去化最快，房企把握客戶需求大量復制同類產(chǎn)品，以剛需產(chǎn)品為主不斷做大規(guī)模。
存量時代，購房者需求逐步向功能、品質(zhì)改善轉(zhuǎn)化，大量的換房需求等待釋放。新需求群體出現(xiàn)市場上可匹配的產(chǎn)品無法滿足需求，是阻礙市場發(fā)展的重要原因。新需求偏向個性化、細分化，反應居民生活水平的提升。具體來講：
品質(zhì)改善需求。我國教育資源分布不平衡，多采用就近入學制度，多數(shù)學區(qū)房是房齡較大的“老破小”，老舊社區(qū)一般都集中在城市教育資源豐富的老城區(qū)。以北京為例，據(jù)貝殼統(tǒng)計，西城近6成是老舊小區(qū)，海淀、東城老舊房源占比在47%左右。
家庭購買價格高昂但品質(zhì)較次的學區(qū)房主要是為了子女上學便利，隨著子女學業(yè)完成、儲蓄積累到一定程度的父母，不再需要因為子女學業(yè)犧牲居住品質(zhì)，急于在市場尋找可以匹配的產(chǎn)品類型。
退休改善需求。該階段的退休老人，對品質(zhì)生活有較為清晰的概念，同時有一定儲蓄，據(jù)貝殼2022年12月一項對650名老人的調(diào)研結(jié)果顯示，希望住在子女家中養(yǎng)老的占比較小，所以形成一類新型需求群體，不需要與子女共居，對生活空間要求較高，反映到產(chǎn)品上就是120平以上的大兩居，但目前市場上存量項目120平多是三居到四居。戳這里，了解大自渠解決方案
家庭結(jié)構導致的功能改善需求，多孩家庭需要在有限空間內(nèi)，充分滿足每個家庭成員的獨立空間需求，這類人群對戶型設計提出了較高要求。
2.3、需求被政策因素限制
本輪政策調(diào)控，已從放松限購限貸、下調(diào)房貸利率、放松稅費、降低首付比例、調(diào)整首套房認定標準等維度進行優(yōu)化。各地現(xiàn)存政策中，仍存在一定的優(yōu)化空間。
一線城市，首套房認定標準嚴格，執(zhí)行“認房又認貸”。二套房首付比例高，針對買一賣一等合理置換需求，首付壓力大。非戶籍人口買房限制嚴格，部分城市非熱點區(qū)域也需要連續(xù)繳納5年社保，才能獲得購房資格，極大延遲剛需購房入市時間。
二線城市，部分城市二套房首付比例高，限制改善人群購房，多數(shù)城市房貸利率加點仍比較高，存在下調(diào)空間。三四線城市，在支持發(fā)展保障性租賃住房，穩(wěn)定房價，提振購房者信心方面還有待出臺政策支持。
2.4、購房預期亟待改善
當前居民購房意愿整體在下降。中國人民銀行4月3日公布的《2023年第一季度城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查報告》顯示，問及未來三個月準備增加支出的項目時，17.5%居民選擇購房，近六年居民購房意愿總體保持下降態(tài)勢。
期房交付問題影響購房者信心。2021年以來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)陸續(xù)出現(xiàn)資金鏈吃緊狀況，加之各方面因素對施工進度的影響，新建商品住宅一度難以按時交付。2022年以來多個省市推進“保交樓、穩(wěn)民生”工作，盡管成效初顯，但期房爛尾對購房者信心的沖擊仍需時間恢復。
市場下行，購房者觀望情緒濃厚。據(jù)央行公布的《2023年第一季度城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查報告》顯示，14.4%的居民對下季房價預期“下降”，與歷史值比處于較高分位。“買漲不買跌”，對房價下降的預期也使得購房者選擇持幣觀望。
收入預期改變，疫情后居民消費、加杠桿更加謹慎。由于疫情等因素影響，近幾年居民對自身收入安全性信心不足，加之青年就業(yè)形勢不樂觀，居民預防性儲蓄增加，擔心斷供問題，買房決策比以往更謹慎。
3、破局：多方位共同發(fā)力
房地產(chǎn)市場如何走出量穩(wěn)價平的平穩(wěn)節(jié)奏？我們認為，當前市場需要從多角度共同發(fā)力。
企業(yè)方面，需要根據(jù)市場需求供應相匹配的高品質(zhì)住宅，以滿足改善客群需求，同時通過收并購拆解出險企業(yè)存量土地，通過代建等方式加速項目開發(fā)。
政策方面，提升土地供應質(zhì)量，帶動企業(yè)拿地積極性；根據(jù)需求與庫存情況，調(diào)節(jié)供應；因城施策，進一步優(yōu)化限購限貸等政策，支持需求釋放。
3.1、供應端
企業(yè)方面：
一要加快轉(zhuǎn)型升級腳步。提升住房品質(zhì)，根據(jù)市場需求優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構。當前，購房者需求從基本的居住屬性，逐步向功能、品質(zhì)改善轉(zhuǎn)化，新推出的住宅設計需符合新需求。在住宅配置、配套設施、運營管理上提高品質(zhì)，以高品質(zhì)打動持幣觀望客群。
二要加大力度盤活存量土地。針對出險企業(yè)項目，國央企、金融機構以及優(yōu)質(zhì)民企應承擔起社會責任，以收并購形式拆分、盤活存量項目，為市場供應提供補給。針對開發(fā)周期長的存量資產(chǎn)，可引入專業(yè)團隊，將項目從投資、開發(fā)、運營三個維度分離，具有開發(fā)經(jīng)驗的企業(yè)可通過代建方式與國資平臺公司合作，加快項目開發(fā)速度，企業(yè)以輕資產(chǎn)方式運作盤活土地，達成雙贏。
政策方面：
一是提升土地供應質(zhì)量，以帶動土地成交。調(diào)整新增供應土地區(qū)位結(jié)構，增加核心區(qū)優(yōu)質(zhì)土地供應占比，提高房企拿地積極性，滿足改善客群住房回歸核心區(qū)的需求。
二是因地制宜，平衡需求、供應與庫存。房地產(chǎn)市場區(qū)域分化明顯，增加供應需因地制宜。對于一線及熱點城市，如北京、上海、深圳、杭州等，對依然存在因限價而倒掛的項目，應鼓勵企業(yè)推進取證，加快推售。對于無倒掛市場平穩(wěn)的二線三線城市，應以銷定產(chǎn)，設置土地供應目標，控制市場庫存處于合理區(qū)間。對于庫存較高的三四線城市，應控制土地供應量，維持市場穩(wěn)定。
三是通過城中村改造騰挪土地增加供給。在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造，一方面可以彌補投資，另一方面城中村改造可以騰出好地塊。一二線城市核心土地資源稀缺，過去多通過棚改供應核心土地，近年棚改量減少，可出讓的核心地塊也相應變少，城中村改造可以有效彌補這部分空缺。
四是通過商辦用地調(diào)規(guī)等方式增加住宅供應。目前商辦積壓嚴重，土地供應不足的城市可以收回部分位置較好的未建商辦用地，調(diào)規(guī)后作為住宅用地重新供應。
3.2、需求端
一是擴大需求基本盤。放寬生育政策、鼓勵生育，并給予多孩家庭購房政策傾斜。家庭結(jié)構變化，是多孩改善需求、子女婚房需求能順利釋放的前提。
二是放松需求限制。因城施策，根據(jù)不同城市現(xiàn)狀，優(yōu)化限購限貸等政策，支持需求釋放。具體來講：
一線城市人口眾多，產(chǎn)業(yè)發(fā)展成熟，需求旺盛，但限購限貸政策較嚴格，有較大放松空間。限購方面，分區(qū)域優(yōu)化政策，放松非熱點區(qū)域限購限制。優(yōu)化非戶籍人口買房限購政策，降低需連續(xù)繳納社保年限。限貸方面，優(yōu)化首套房認定標準，適當降低二套房首付比例，支持合理的置換需求。結(jié)合市場實際房價，優(yōu)化調(diào)整普宅非普宅的認定標準。
二線城市政策已陸續(xù)放松，但在首套房認定標準、限購等方面仍存在放松空間。限購方面，優(yōu)化非戶籍人口買房限購政策，降低連續(xù)繳納社保年限；擴圍城市不限購區(qū)域；優(yōu)化限購具體細節(jié)，如二手房不限購、144㎡以上改善住宅不限購等。限貸方面，二線城市首套房認定標準多數(shù)已優(yōu)化，未來可進一步下調(diào)利率、降低首付。
三四線城市已成為樓市政策松綁的前沿陣地，“因城施策”的利好政策工具箱已能出盡出。未來地方政府可以從支持發(fā)展保障性租賃住房建設出發(fā)，一是金融端，為租賃住房的投資、開發(fā)、運營和管理提供支持，如鼓勵金融機構支持企業(yè)發(fā)行用于保障性租賃住房建設的債券，創(chuàng)新相關的信貸產(chǎn)品。二是稅收端，鼓勵企業(yè)參與回購存量閑置房屋用作保障性租賃住房運營，對該類企業(yè)提供優(yōu)惠稅收政策。三是配套端，加強和完善住房租賃的配套制度，建立國有平臺公司運營管理市場房源轉(zhuǎn)化的保障性租賃住房。對保障性租賃住房方面的積極探索，有利于消化市場庫存，穩(wěn)定房價。
4、風險提示
（1）對未來趨勢解讀偏差。
（2）分線城市基本面差異，導致市場判斷存在局限性。
（3）調(diào)研樣本有限，報告僅反映了可觀測樣本情況。
（4）對房地產(chǎn)政策解讀的偏差。
（5）數(shù)據(jù)可得性受限，部分數(shù)據(jù)口徑不是完全一致，斟酌比對使用。
