轉自：財聯社
記者：王海春
伴隨樓市上半年度成績單出爐，下半年市場將如何走，值得關注。
克而瑞研究中心副總經理楊科偉指出，總體來看，今年上半年樓市呈現“先揚后抑”態(tài)勢，一季度市場快速回暖，但二季度成交卻節(jié)節(jié)回落，6月也未迎來預期中的止跌行情。
“這些現象表明，各地剛需剛改出現階段性退潮，改善型需求‘接棒’，但此類需求短期內對成交的支撐作用較有限。步入6月，不少城市二手房市場下行壓力進一步顯現，成交量同比、環(huán)比齊跌，且環(huán)比跌幅較上月有擴大趨勢，剛需的購買力顯現出階段性瓶頸。”楊科偉稱。
多位分析師表示，隨著樓市進入傳統淡季，按當前的市場情況，如無重大利好因素影響，三季度交易規(guī)模仍將在低位徘徊。
“展望后市，若7月無強有力的扶持性政策出臺，新房成交規(guī)模整體還將維持在低位，環(huán)比降幅和累計同比增幅將持續(xù)收窄，維持弱復蘇主基調。”楊科偉表示。
應警惕下半年趨勢性下行態(tài)勢
據中指院初步統計，2023年1-6月全國100城新建商品住宅月均成交面積約3330萬平方米，同比增長11%，近八年中僅高于2022年同期。
另據易居研究院監(jiān)測數據，2023年6月，全國50個重點城市新建商品住宅成交面積為1885萬平方米，環(huán)比增長3%，同比下降21%。50個城市中，有30個城市成交量環(huán)比下降，近6成城市的樓市交易行情弱于5月。
易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進表示，若剔除6月下旬翹尾因素，6月交易數據下滑的城市數量會更多，即各地普遍出現“6月不如5月”的交易態(tài)勢。而對6月份的短期波動數據，應有所警惕，防止演變成下半年趨勢性的下行態(tài)勢。
“從數據上看，三四線城市下行壓力最大，但實際上并非如此。從6月份一線城市銷售行情來看，也面臨購房需求不足、市場分化的問題，一些新房項目也面臨去庫存壓力。這其中一個重要原因是，一線城市二手房掛牌量激增情況下，購房者‘賣二手換一手’的操作明顯受阻。”嚴躍進稱。
事實上，2023年上半年各地樓市政策保持了寬松趨勢，地方出臺政策的頻次相當高。
據中指院監(jiān)測，今年上半年全國有超百省市（縣）出臺政策逾300條，公積金支持政策成為各地重要舉措，購房補貼政策亦是各地因城施策的主要手段。此外，部分城市對限購政策進行優(yōu)化，還降低首付比例及房貸利率，及優(yōu)化了預售資金監(jiān)管等措施。
諸葛數據研究中心首席分析師王小嬙表示，雖然今年上半年政策調整保持了較高頻率，但主要是在此前基礎上進行的微調，政策松綁力度一般。
從政策調控節(jié)奏來看，一季度政策出臺節(jié)奏相對穩(wěn)定，政策效果顯現疊加積壓需求釋放，市場整體活躍度得到提升。不過，因三四線城市前期政策出臺較多，繼續(xù)出臺政策的空間已受到限制，5月以來出臺政策的頻次也有所放緩。
市場寄望大力度托底政策
業(yè)內人士認為，當前多數城市房地產調控政策已基本取消，下半年需要更大力度的托底政策才能遏制住市場下行趨勢。
中指院市場研究總監(jiān)陳文靜認為，隨著二季度市場持續(xù)轉弱，下半年政策加力的預期有所增強。“但房地產政策出臺力度和節(jié)奏取決于宏觀基本面的變化。若下半年經濟出現超預期轉弱情況，房地產作為經濟‘穩(wěn)定器’，托底政策或將加快落地。如經濟增長較為穩(wěn)健，房地產出臺強力政策的概率或會減弱。”
58安居客研究院院長張波也認為，政策的變化成為影響下半年樓市走向的一個重要因素，但就業(yè)形勢、收入增長及對經濟走向的預期，也會對市場交易產生不小的影響。
“如果購房者手中的‘錢袋子’變化不大，部分需求可能仍然會選擇觀望或延遲購房，這使得需求量未必會在下半年發(fā)生明顯提升。不過地方能出臺一些重磅的扶持性政策，也可能會有助于激發(fā)一部分需求加速入市，從而對市場交易產生積極效果。從6月情況來看，各地加快了政策調整節(jié)奏，隨著市場政策不斷釋放，疊加國內經濟總體穩(wěn)定性進一步強化，預計房地產回歸穩(wěn)定的大方向將保持不變。”張波在接受記者采訪時說。
在張波看來，下半年需求側有必要出臺更大力度的措施，來保障改善型購房需求，尤其需要對房貸政策和首付比例進行調整。
“不少城市目前仍然執(zhí)行‘認房又認貸’政策，這導致很多人即使手里僅有一套房，換房也要承擔高首付，并且利率還面臨上調。后續(xù)，各地如能將房貸政策與稅費政策結合起來，同步進行調整，則有利于激發(fā)改善性置業(yè)需求入市的潛力。”張波稱。
陳文靜認為，短期來看，預計需求端政策仍將聚焦在降低購房門檻及購房成本，核心一二線城市政策有望適度調整，“一區(qū)一策”、結合生育政策等或是重要方向。而優(yōu)化“認房又認貸”、降低首付比例、降低房貸利率，以及出臺針對改善性住房需求的信貸政策，有望加力。
“此外，優(yōu)化限購范圍、降低交易稅費等也存在較大空間，‘房票’安置或成為更多城市支持房地產市場發(fā)展的舉措之一。企業(yè)端政策仍將側重緩解房地產企業(yè)的資金壓力、防控風險上，對房企的金融支持措施有望繼續(xù)落地。另外，‘保交樓’資金及配套舉措也有望進一步跟進，穩(wěn)定市場預期。”陳文靜補充道。
