以案說“典”
承租的房屋漏水了，誰來承擔修繕義務？本期以案說“典”，通過槐蔭法院王輝法官審理的一起房屋租賃合同糾紛案件，共同了解相關法律規定。
案情回顧
2018年6月1日，劉某作為出租方，與承租方季某簽訂《房屋租賃合同》一份，約定：季某承租劉某坐落于某街道的房屋用作商業經營，裝修情況為毛坯，租期五年，租金20萬元/年。合同第五條約定：承租方有權在簽訂合同之前對房屋全面檢查，簽訂合同并接收房屋以后，承租方自行負責房屋使用期間的修繕、維護、保養事宜。2021年7月，因連續多日暴雨，涉案房屋出現漏水情況，季某聯系劉某處理，劉某積極協助季某聯系物業對房屋進行了修繕。2021年10月，維修完工，季某重新開業。后季某與劉某協商一致，解除了涉案合同。
季某認為出租房漏水應由劉某承擔修繕義務，故將劉某訴至槐蔭法院，請求判令劉某承擔其因房屋漏水停業三個月的經營損失共計3萬元。
劉某辯稱，合同約定季某自行負責修繕事宜，且物業積極進行了修繕，自己不存在違約行為，不應承擔責任。
爭議焦點
本案的爭議焦點是：劉某應否承擔季某的停業損失？
法院審理
槐蔭法院經審理認為，雙方簽訂的《房屋租賃合同》不違反法律、行政法規的強制性規定，合法有效。根據《民法典》第五百七十七條的規定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應承擔違約責任。本案中，季某要求劉某承擔違約責任賠償損失，但根據其提供的證據，法院認為，劉某不存在違約行為，理由如下：首先，根據《民法典》第七百一十二條的規定，當事人有權對出租房屋維修義務的承擔作出約定。因劉某長期不在濟南居住，故其與季某簽訂的涉案合同中明確約定，季某自行負責房屋使用期間的修繕義務，該約定合法有效，季某應承擔涉案房屋的維修義務。其次，季某自2018年6月1日起即承租涉案房屋，且在毛坯狀態下對房屋進行了裝修，至2021年7月漏水時已占有使用兩年之久，足以證明劉某交付的涉案房屋符合約定的使用條件，在使用過程中發生漏雨情況，按照合同約定應由季某自行維修。再次，根據二人的微信聊天記錄可知，季某在要求物業公司維修房屋的過程中，劉某積極提供了協助義務，且涉案房屋在質保期內，開發商對漏雨部位進行了維修，并對受到浸泡的地板和天花板進行了更換。綜上，季某要求劉某賠償其停業損失沒有事實和法律依據，法院不予支持。
最終，槐蔭法院依法判決駁回了季某的訴訟請求，判決作出后，雙方均未上訴，現該判決已生效。
法官說法
關于租賃物應由誰履行維修義務的問題，首先要看當事人雙方對此有無約定，如果雙方在合同中對維修有約定的，從其約定；若無約定，應當由出租人履行租賃物的維修義務，承租人可以要求出租人在合理期限內維修，若出租人遲遲不履行維修義務，承租人可以自行維修，維修費用由出租人承擔。同時，如果因為維修房屋影響承租人使用的，出租人應當適當減免租金，但若因承租人的過錯致使租賃物需要維修的，則出租人不承擔相應的維修義務。本案中，雙方已在合同中明確約定，房屋使用期間的維修責任由承租人承擔，且出租人交付的租賃物符合使用要求，并在承租人尋求物業維修的過程中進行了積極協助，出租人在履行合同的過程中不存在違約行為，故承租人無權要求出租人承擔賠償損失的責任。
法條鏈接
《中華人民共和國民法典》
第五百七十七條
當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。
第七百一十二條
出租人應當履行租賃物的維修義務，但是當事人另有約定的除外。
