以案說“典”
承租的房屋漏水了，誰來承擔(dān)修繕義務(wù)？本期以案說“典”，通過槐蔭法院王輝法官審理的一起房屋租賃合同糾紛案件，共同了解相關(guān)法律規(guī)定。
案情回顧
2018年6月1日，劉某作為出租方，與承租方季某簽訂《房屋租賃合同》一份，約定：季某承租劉某坐落于某街道的房屋用作商業(yè)經(jīng)營，裝修情況為毛坯，租期五年，租金20萬元/年。合同第五條約定：承租方有權(quán)在簽訂合同之前對房屋全面檢查，簽訂合同并接收房屋以后，承租方自行負責(zé)房屋使用期間的修繕、維護、保養(yǎng)事宜。2021年7月，因連續(xù)多日暴雨，涉案房屋出現(xiàn)漏水情況，季某聯(lián)系劉某處理，劉某積極協(xié)助季某聯(lián)系物業(yè)對房屋進行了修繕。2021年10月，維修完工，季某重新開業(yè)。后季某與劉某協(xié)商一致，解除了涉案合同。
季某認為出租房漏水應(yīng)由劉某承擔(dān)修繕義務(wù)，故將劉某訴至槐蔭法院，請求判令劉某承擔(dān)其因房屋漏水停業(yè)三個月的經(jīng)營損失共計3萬元。
劉某辯稱，合同約定季某自行負責(zé)修繕事宜，且物業(yè)積極進行了修繕，自己不存在違約行為，不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。
爭議焦點
本案的爭議焦點是：劉某應(yīng)否承擔(dān)季某的停業(yè)損失？
法院審理
槐蔭法院經(jīng)審理認為，雙方簽訂的《房屋租賃合同》不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效。根據(jù)《民法典》第五百七十七條的規(guī)定，當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。本案中，季某要求劉某承擔(dān)違約責(zé)任賠償損失，但根據(jù)其提供的證據(jù)，法院認為，劉某不存在違約行為，理由如下：首先，根據(jù)《民法典》第七百一十二條的規(guī)定，當事人有權(quán)對出租房屋維修義務(wù)的承擔(dān)作出約定。因劉某長期不在濟南居住，故其與季某簽訂的涉案合同中明確約定，季某自行負責(zé)房屋使用期間的修繕義務(wù)，該約定合法有效，季某應(yīng)承擔(dān)涉案房屋的維修義務(wù)。其次，季某自2018年6月1日起即承租涉案房屋，且在毛坯狀態(tài)下對房屋進行了裝修，至2021年7月漏水時已占有使用兩年之久，足以證明劉某交付的涉案房屋符合約定的使用條件，在使用過程中發(fā)生漏雨情況，按照合同約定應(yīng)由季某自行維修。再次，根據(jù)二人的微信聊天記錄可知，季某在要求物業(yè)公司維修房屋的過程中，劉某積極提供了協(xié)助義務(wù)，且涉案房屋在質(zhì)保期內(nèi)，開發(fā)商對漏雨部位進行了維修，并對受到浸泡的地板和天花板進行了更換。綜上，季某要求劉某賠償其停業(yè)損失沒有事實和法律依據(jù)，法院不予支持。
最終，槐蔭法院依法判決駁回了季某的訴訟請求，判決作出后，雙方均未上訴，現(xiàn)該判決已生效。
法官說法
關(guān)于租賃物應(yīng)由誰履行維修義務(wù)的問題，首先要看當事人雙方對此有無約定，如果雙方在合同中對維修有約定的，從其約定；若無約定，應(yīng)當由出租人履行租賃物的維修義務(wù)，承租人可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修，若出租人遲遲不履行維修義務(wù)，承租人可以自行維修，維修費用由出租人承擔(dān)。同時，如果因為維修房屋影響承租人使用的，出租人應(yīng)當適當減免租金，但若因承租人的過錯致使租賃物需要維修的，則出租人不承擔(dān)相應(yīng)的維修義務(wù)。本案中，雙方已在合同中明確約定，房屋使用期間的維修責(zé)任由承租人承擔(dān)，且出租人交付的租賃物符合使用要求，并在承租人尋求物業(yè)維修的過程中進行了積極協(xié)助，出租人在履行合同的過程中不存在違約行為，故承租人無權(quán)要求出租人承擔(dān)賠償損失的責(zé)任。
法條鏈接
《中華人民共和國民法典》
第五百七十七條
當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。
第七百一十二條
出租人應(yīng)當履行租賃物的維修義務(wù)，但是當事人另有約定的除外。
