作者：垚圭城（六土） 來(lái)源：功夫財(cái)經(jīng)
曾經(jīng)寫過一篇文章，闡述了對(duì)于初級(jí)購(gòu)房者而言購(gòu)買一手房有哪些不為人知的方面要注意。但實(shí)際上，購(gòu)買一手房畢竟簡(jiǎn)單，真正充滿風(fēng)險(xiǎn)、步步驚心的是二手房。
對(duì)于新手二手房交易只有八個(gè)字“冗長(zhǎng)繁瑣 到處是坑”。今天我們就來(lái)系統(tǒng)地談?wù)劊I二手房過程中最容易犯的錯(cuò)。
01
盡調(diào)環(huán)節(jié)
二手房購(gòu)買就像是一個(gè)天使投資者或者PE、VC去投資一個(gè)陌生的企業(yè)，“盡調(diào)”環(huán)節(jié)是必不可少的。“盡調(diào)”環(huán)節(jié)就是要調(diào)查到房子本身所有信息，包括有利的，重點(diǎn)是不利的。
首先是房源真實(shí)性的盡調(diào)。
各種App、網(wǎng)站上的房源大部分不真實(shí)，為了吸引客戶，多數(shù)中介都會(huì)標(biāo)個(gè)低價(jià)或者已經(jīng)售出的房源照片吸引買房者。主要是為了獲取電話，或者吸引你到現(xiàn)場(chǎng)，然后推薦他的房源。
對(duì)于初次買房者這種坑要規(guī)避比較難，但是為了避免踏空，要多聯(lián)系一些低價(jià)房源，到了現(xiàn)場(chǎng)一看被騙就馬上聯(lián)系下一家、提升效率。
其次是房屋本身的盡調(diào)。
房屋自身情況主要包含戶型結(jié)構(gòu)、朝向、通風(fēng)、采光、質(zhì)量、面積、層高以及裝修家具等等。這方面二手比一手強(qiáng)的是“所見即所得”，所有優(yōu)缺點(diǎn)一目了然。
最重要五個(gè)方面：
一是小區(qū)安全確認(rèn)。看保安是否嚴(yán)格，是否隨便什么人都可以進(jìn)入，中介帶看是否辦理相關(guān)手續(xù)；
二是小區(qū)衛(wèi)生、綠化，物業(yè)好壞確認(rèn)。路邊有無(wú)隨便停車，樓道有沒廣告，電梯有無(wú)維修，垃圾投放點(diǎn)是不是臟兮兮等等；
三是房屋情況確認(rèn)。進(jìn)屋后要重點(diǎn)查看房子是不是有剛剛裝修過的痕跡，這是重中之重，如果房屋剛剛裝修過，有可能存在掩蓋房屋的漏水、發(fā)霉、刑事案件等問題，也有可能是投資客做“鳳變冰”出售，前者說明房屋有硬傷，后者交易環(huán)節(jié)可能有坑。
四是房屋內(nèi)重點(diǎn)部位確認(rèn)。廚衛(wèi)要看上下水管道是否有滲漏，排水管道是否暢通，即使你重新裝修，這些部分都會(huì)比較麻煩。如果不準(zhǔn)備再次裝修的投資者，買來(lái)就要出租，那就要看抽油煙機(jī)、爐灶等是否安全、好用，插座是否有漏電，衛(wèi)生間透風(fēng)是否良好；還要看裝修新舊程度以及細(xì)節(jié)，墻面是否有明顯裂縫或者水漬。客廳和臥室要看采光是否充足，有沒有噪音。
五是房屋周邊環(huán)境的確認(rèn)。包括周邊交通、生活配套等。這些都確定好，還要做一件事，就是找一個(gè)傍晚時(shí)分，來(lái)小區(qū)問問樓下大媽、門口保安，房東的鄰里關(guān)系怎么樣，樓上樓下問問有無(wú)發(fā)生過漏水現(xiàn)象，等到天黑了聽聽噪音如何，最好雨天看看小區(qū)及路口排水情況，北方的千萬(wàn)記得問問暖氣供暖情況。
如果這些都沒有問題，那么“盡調(diào)”環(huán)節(jié)就要進(jìn)入下一階段，房屋權(quán)屬的“盡調(diào)”。
一定要確定和你談判、交易的是房屋所有者本人，并且是這間房屋的所有所有者、一個(gè)都不能少。如果是夫妻最好確定雙方都同意出售，如果是多人共有，要確定所有房東都同意出售，否則后患無(wú)窮。
一定要請(qǐng)賣方提供合法的身份證件以及產(chǎn)權(quán)證書、資格證件、其它相關(guān)證件，購(gòu)房者可到房管局對(duì)產(chǎn)權(quán)證的真?zhèn)芜M(jìn)行驗(yàn)證。也可去房產(chǎn)管理部門查詢二手房的產(chǎn)權(quán)狀況。房主是誰(shuí)、共有人的產(chǎn)權(quán)比例及擁有權(quán)形式。
強(qiáng)調(diào)第一點(diǎn)：最好要求配偶簽訂知情同意書；在合同中約定，如果隱瞞婚姻狀況導(dǎo)致合同無(wú)法履行的，購(gòu)房者有權(quán)解除合同并要求支付違約金，以此來(lái)保障購(gòu)房者合法權(quán)益。千萬(wàn)記得要做“查檔”，確定房屋權(quán)屬清晰、干凈，沒有查封、抵押等問題。有抵押的要查看抵押貸款的合同、貸款額和償還額度，利息和租金的金額。
強(qiáng)調(diào)第二點(diǎn)：在購(gòu)房合同中明確解除抵押的時(shí)間以及未按時(shí)解除抵押對(duì)方應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。“盡調(diào)”工作到了這一步，看上去基本完成。其實(shí)不然，還要做購(gòu)買者自己的盡調(diào)，查一下自己的征信是不是可以貸款、可以貸多少款、可不可以用公積金、貸款年限是多少、首付是幾成。不做自身的盡調(diào)，一旦過于樂觀的評(píng)估自己，到時(shí)無(wú)法履約，會(huì)給自己造成損失，這一點(diǎn)和一手不同，某些一手開發(fā)商指定銀行會(huì)事先幫你評(píng)估。
“盡調(diào)”工作做完，下面就是更為驚險(xiǎn)的交易環(huán)節(jié)。
02
交易環(huán)節(jié)
交易環(huán)節(jié)首先要談中介費(fèi)，要確定最終交多少錢，這個(gè)錢數(shù)是要白紙黑字寫出來(lái)的，三方合同寫的是比例，期間協(xié)議里寫的是具體價(jià)格，寫出來(lái)就具有法律效力了。千萬(wàn)不要和業(yè)主合同都簽了，中介費(fèi)還沒談就被動(dòng)了。
其次要注意的是不做房子以外各種保證、交易和風(fēng)險(xiǎn)。交易過程產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)全部轉(zhuǎn)給中介承擔(dān)，因?yàn)樗麄兪罩薪橘M(fèi)，就要承擔(dān)這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)。
交易環(huán)節(jié)最重要的是確保是和業(yè)主本人交易，而不是代理人，如果是代理人要有書面代理文件。否則整個(gè)交易都可能無(wú)效，還會(huì)有一房多賣、資金被挪用等風(fēng)險(xiǎn)。
交易環(huán)節(jié)還有幾點(diǎn)要注意：
一是最好做資金監(jiān)管，因?yàn)橘Y金不監(jiān)管而導(dǎo)致的被騙案件很多，有一房多賣、有ABC單、有被吃差價(jià)。資金監(jiān)管既能保障交易的資金安全，又能防止不良房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)依靠代收代付客戶資金、吃差價(jià)，攜款潛逃等風(fēng)險(xiǎn)，還能有效防止“套貸”等不良行為。如果本地沒有資金監(jiān)管要求，就要確保必須貸款先預(yù)審批，審批通過后過戶和銀行抵押是二合一同步進(jìn)行。
二是確保戶口學(xué)籍干凈。某些城市一房一戶，前房主戶口不簽走后面購(gòu)房者無(wú)法遷入，尤其學(xué)區(qū)房，落戶年限是從戶口遷入開始計(jì)算的。深圳還有利用時(shí)間差騙取學(xué)區(qū)房資格的，使購(gòu)買學(xué)區(qū)房的家庭孩子無(wú)法入學(xué)。
要關(guān)注房屋內(nèi)的戶口是否歷史遺留戶口、成年子女、兄弟姐妹等戶口，若存在這類戶口，提高警惕，一定要戶口遷出后，才進(jìn)行交易。道理很簡(jiǎn)單，賣家本人都可能無(wú)法遷出這些戶口。
所以，對(duì)于戶口問題一定要慎重，必須在合同中具體約定戶口遷離、以及學(xué)區(qū)使用的滯納金、違約賠償。這樣可以以賠償滯納金的形式，通過法院主張權(quán)利。
三是做好物業(yè)、附屬物交割。購(gòu)買二手房時(shí)，一定要清查一下房屋是否有欠費(fèi)情況，包括水電費(fèi)、煤氣費(fèi)、物業(yè)費(fèi)及暖氣費(fèi)等等。如有欠費(fèi)情況，應(yīng)要求原房主結(jié)清。
同時(shí)，應(yīng)要求其提供相關(guān)收據(jù)，或者雙方經(jīng)協(xié)商后在合同上約定清晰。如果房屋有附屬物，要在合同中約定房屋附屬設(shè)施、設(shè)備、裝修及附贈(zèng)家電、家具的驗(yàn)收，因?yàn)橛行┓繓|會(huì)因?yàn)榉课轁q價(jià)心中不平破壞屋內(nèi)設(shè)施設(shè)備。
四是找一個(gè)專業(yè)的房產(chǎn)中介。找一個(gè)靠譜、專業(yè)的中介，以上這些問題都會(huì)迎刃而解，所以建議找聲譽(yù)好的門店，找做了五年以上的業(yè)務(wù)骨干、銷售冠軍、甚至店長(zhǎng)。
此外，高品質(zhì)的房源對(duì)應(yīng)高品質(zhì)的房東，這類房東大概率沒時(shí)間處置房屋，都是委托靠譜中介的，所以很多好的房源是掌握在中介手里。五是做好應(yīng)對(duì)方案。
二手房交易經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)很多突發(fā)情況，例如在牛市中經(jīng)常面臨賣主跳價(jià)、要求漲價(jià)或者不賣的現(xiàn)象。所以買二手房切記要簽訂好合同條款，并對(duì)于違約行為要特別約定。
六是不要忽視租客，專業(yè)術(shù)語(yǔ)叫承租人。法律規(guī)定房屋的承租人的有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，且買賣不破租賃（簡(jiǎn)而言之就是租期未到你不能趕走承租人），一旦承租人在交易過程中插一杠子，就會(huì)造成損失。
所以，在購(gòu)房時(shí)認(rèn)真核查租賃合同期限、主體等信息；同時(shí)要求租戶出具放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的聲明書等材料。
七是自行了解貸款信息。如果銀行有熟人，貸款可以選擇銀行。沒有的話也要多詢問幾個(gè)銀行的利率，有些時(shí)候是可以優(yōu)惠和浮動(dòng)的。不要被中介或者賣家找的銀行所局限。
當(dāng)然，以上這些還遠(yuǎn)未涵蓋二手交易中的風(fēng)險(xiǎn)，在盡調(diào)環(huán)節(jié)中要設(shè)法了解一下業(yè)主出售房屋的真實(shí)原因，是因?yàn)猷徖镪P(guān)系、家庭關(guān)系、債務(wù)原因、財(cái)產(chǎn)糾紛，還是單純的換房？或者投資客拋售？在交易環(huán)節(jié)是否協(xié)助賣家解押，交易過程中業(yè)主離世，交易過程中限購(gòu)、貸款政策發(fā)生變化等造成的風(fēng)險(xiǎn)怎么應(yīng)對(duì)，這些也要具體了解。
二手交易看似平淡無(wú)奇，其實(shí)步步都是風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)買二手房的自住和投資人一定要十分謹(jǐn)慎、反復(fù)思考。這正是，二手交易如履冰，一路走來(lái)步步驚！
