我是北京房姐，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為10000人提供買房最佳解決方案。房產自媒體中唯一敢講真話的自己人！房姐屬于實戰派只說對你最有用的操作和建議

提問：二套資格，只有120萬首付，有老人孩子自住需求，需要買三居最好，買北京哪里好呢？求房姐推薦，最近看了房山良鄉行宮園和閻村天恒樂活城，騰龍家園，還有豐臺火車站附近的豐西北里，以及張郭莊小區的老公房小兩居，房價都在230萬以內。選哪個好呢？

回答：房山的問題是太遠，閻村屬于半個河北縣城，加上價格已經超高，不建議入手。 草橋一片是豐臺不多的價值區域。 目前價格還低，區域還算整齊，未來新機場的起點站。 住豐臺周圍的可以考慮淘一淘。 子彈120，別用你的二套資格買，全款抵押的方式入手一套350左右的老公房，找墊子公司配合全款買入后做抵押。

提問：房姐你好，最近在考慮購入一套東四環周邊的小戶型，目的投資+自住2-3年之后出租或出售的，預算在500-600萬因不想給自己太大壓力，目前有約440萬想組合貸個60-160萬的樣子，對房子的要求是環境好居住舒適+好租好賣，對做飯燃氣沒有要求，對學區也沒有要求。 最近看盤比較關注的是麗都壹號北向61平米，公園1872的9號樓一居80-90平米（東北西北朝向便宜但不知是否之后好租好賣）和凱德錦繡64平米開間（考慮購買后改造成一居室） 主要問題: 1. 想問問房姐如何看待這三個小區和相應戶型？ 2. 朝向在租售時對房價有多大影響？ 3. 還有沒有其他推薦，主要選擇區域還是朝青，酒仙橋望京

回答：凱德錦繡和麗都壹號相比周邊溢價過高不推薦 公園1872屬于租金高但升值幅度小 朝向折價5個點左右 朝青：華紡易城、國美， 酒仙橋：上東三角洲，望京：慧谷，澳洲康都

提問：房姐你好。目前在海淀區西四環內有一套兩居自住，想在海淀區換一套三居，最好能照顧到小孩上學兼具投資，預算首付1000以內，請問頤慧佳園、亮麗園、國興家園分別怎么樣，值得入手嗎？海淀區有沒有什么推薦的盤？因為換房也屬于二套，首付比例多少合適？有沒有什么辦法可以減少首付比例的？謝謝。

回答：海淀基本全都溢價，投資是不合適的 如果只看這一片 頤慧佳園和亮麗園可以選下籌，也可以考慮下四季青的酈城 二套用全款抵押依然可以做的5層左右首付

提問：房姐，您好。700-1200 純投資，如果在望京選有什么推薦呢？例如哪些小區？什么單價？幾居？您推薦的小區里什么樣的算筍盤呢？老破大和次新哪個優先呢？寶星國際這類的可以嗎？

回答：整個望京，重心在望京SOHO。 以廣順南北大街，北小河，望京東路為「望京內環」。 中廣怡景灣，金隅國際的問題比較接近，都是靠近望京橋，離望京中心有一段距離，離地鐵比較遠，適合日常開車。 國風尚樾和星河明珠有點溢價，如果品質自住可以考慮，國風夾角位置，星河離地鐵近點。 寶星華庭屬于理想標的，可以細淘

提問：房姐好，本人是應屆畢業生，北京戶口大概12月份下來，和男友有計劃今年戶口下來就買房，男方大概能拿出250，我們家能拿170左右。我的工作在宣武門，男朋友大概率在東直門。有幾個問題想要咨詢您的意見：1.目前打算是上車后僅用于投資出租來以租養貸，我們租房居住，您覺得天通苑東二東三的頂復作為首套合適嗎（兼顧投資和租售比）2.本人12月買房，工資流水不足半年，且本人將來工作體制內，工資流水較低，請問怎么破？將老家父母名下房子做假出租，租金（2房，17000＋）打入我銀行卡可行嗎？3.為不浪費兩人的sfsd資格，婚前就會一起合攏資金買房，兩方父母可能有擔憂，怎樣在法律上保證彼此的權益（僅為打消父母擔憂。

回答：天通苑東二東三的頂復可以投資 北京對jls控制的很嚴格，大部分不認可。可以增加共同還款人 一般通過代持協議來約束

提問：房姐你好，我有工作居住證，手頭有不到300的資金，看中了北京朝陽財滿街的70年商住，475萬，可以貸款，每平米合下來不到3萬，我想問財滿街70年產權的商住和青年匯這種50年商住相比是否真的有優勢？你是否推薦購買？還有沒有別的選擇可以推薦？如果買70年住宅的話，順義的《公園十七區》特價房450萬，是否推薦？謝謝

回答：當下環境 商住再便宜也不要看，70年和50年沒有本質區別。公園十七區屬于限價房 自住可以，投資角度不推薦

提問：房姐你好，新手入球，請教您：現有雙井樓盤兩套無貸，家人已現款認購天津京津新城獨棟一套（800w+）、可在三月前毀約；手頭無大額現款，請問現在情況下該如何操作以最優化現有配置？感謝感謝！

回答：不清楚買天津的目的，如果是投資不建議買那里 先讓資金動起來，建議抵押掉兩套雙井樓盤，北京再入一套投資盤

提問：房姐好，請教一下，現在如果說把房子貸款還清后抵押貸。大概能貸款到幾成，房屋總價是如何確定的，貸款利率是多少，還款年限，以及審批的成功率如何？ 另外，個人如何進行房屋的抵押貸，有哪些途徑，哪種會比較安全？ 多謝賜教

回答：4-5成， 利率每個銀行不同，主要集中在6-8 一般10-20年，需要看你資質和政策的松緊也有關系，當下成功率高 通過經營貸需要公司包裝，有專業機構幫助做，都是合規玩法

提問：新人首問：房姐您好，我在北京昌平定泗路有村民回遷房 幾套，房子小產權但我是北京本地村民，有拆遷協議不算純粹小產權屬于集團產權吧？現手里有200想投資，算是北京首套購房，目前考慮購買延慶新開盤的碧桂園或世園村可以嗎，長持10年將來收益好嗎？涿州獅子城還有一套老公婚前非公基金貸款買的房子閑置 月還款2200需要出手嗎？或者是否可以賣一套小產權回遷房?手里閑錢在海淀哪給孩子買學區房（2個孩子、大的5歲）或是投資別的樓盤？希望您幫忙解惑，感謝您！

回答：應該還是屬于小產權 收益是相對的，延慶肯定是跑輸大盤，投資不如選擇核心區。 涿州和小產權都不建議長持 投資看朝陽為主 建議先把精華帖看一篇，重新整理下思路。

提問：房姐好，急需您的專業意見，子彈200-250，sdsf，孩子小學三年級，租住朝青國美第一城，小學一般，考慮買房兼顧好一點兒的初中，目前三個板塊在看，望京陳經倫片區、亞運村朝外、雙井工大，希望兩居自住和保值，以下幾個小區哪個更值得買：南湖中東園、望京西園、寶星園、慧忠里、慧忠北里、百環家園、九龍花園；或者麻煩您給推薦適合的小區；朝青國美劃片北京二中朝陽分校，學校很新，是否也可以考慮入手國美兩居？期待您的專業意見，多謝多謝

回答：朝外跟陳經綸教育質量差別不大 但朝外片區的房子普遍偏老，保值效果一般 如果綜合考慮 建議 寶星園、望京西園、南湖中東園 二中朝陽分校比較新現在不好說，有待觀察

提問：房姐，您好。已有一套西城學區房，貸款200多。目前手里有300 多一些，想買個能保值的，朝陽有洼地推薦嗎？考慮兩三年后或5年能出手，置換一套可以自住的。現在新盤看了一些，感覺水分很大，未來看不了那么遠，所以考慮城里二手房。本打算入手民族園附近可改三居的二手房自住或出租，等幾年再置換。但租房太久以至于完全看不上安貞安華北四環的房子……考慮買房后再轉手，除了物業，軌交等因素，樓齡也是需要考慮的吧，我的考慮是起碼要95的房子。請指點！謝謝！

回答：安貞這個片區有幾個共同特點： 受亞運村余波影響，部分有點貴； 整體交通一般， 生活配套少，公園多。有性價比的標的不多 根據你的情況推薦看 望京02后的品質次新6+，惠新西街7＋，亮馬橋一帶公寓類6上下

提問：您好房姐，新人首問： 您好智慧的房姐，我集體戶口 首套二貸。手里600多的子彈，因為出差多不自住，想考慮純投資。 綜合升值和租金回報的話 1.cbd的藍堡國際公寓、望京的季景 北京香頌、西北旺的春暉園 西山華府 、北苑的山水藍維這幾個地方您覺得排序怎么樣？有其他這些附近推薦的樓盤嗎？ 2.西北旺的新盤西山錦繡府值得考慮嗎？ 3.法拍房能碰嗎？之后出手好出嗎？

回答：望京>國貿>西北旺>北苑 望京的季景 >西北旺的春暉園 西山華府>cbd的藍堡國際公寓>北苑的山水藍維 重點看朝青和望京或者天通苑 西山錦繡府在新盤里面可以看，相比二手的性價比更高 法拍看下精華帖，有過詳細介紹，一般不建議碰，坑較多