結(jié)婚前買房子聽起來好像是很簡單，其實(shí)這里面有著很多的技巧，我們知道中國的父母，特別喜歡在孩子結(jié)婚前給他們準(zhǔn)備好婚房，很多父母,可能當(dāng)時啊，只顧著高興掏錢了，可是沒想到，后期也許有意想不到的麻煩，而且呢，他還要分各種各樣的情況。

接下來呢，我就分四種情況來分別介紹，父母在子女結(jié)婚前買房子，四種情況是：一、通過按揭的方式給孩子買房；第二，通過付全款的方式給孩子買房；第三，分期付款買二手房；第四種情況是，本來是父母要買房子，但是因?yàn)榉课菹拶彛改附鑳鹤拥拿x買房。

接下來我就按照每一種情況，進(jìn)行分析。

一、按揭買房，婚前付首付

第一種，按揭買房，一般按照中國的傳統(tǒng)婚嫁習(xí)俗，在結(jié)婚前，男方家里負(fù)責(zé)準(zhǔn)備買房，女方家負(fù)責(zé)裝修和購買家具電器等。但是不知呢，這里面埋了一個巨大的隱患，因?yàn)榘凑宅F(xiàn)在婚姻法的司法解釋，如果男方采取婚前付首付，婚前按揭的方式來買房的話，那么這套房子未來持續(xù)多年，夫妻按揭還款多年，這套房產(chǎn)在離婚的時候，也算作是男方的婚前個人財產(chǎn)，很多朋友，不清楚這一點(diǎn)，以為這房子按揭還款。花了錢吧，他也掏了錢了，兩口子都掏了錢了，憑什么這房子就是他的呢，這是因?yàn)榇蠡飪翰惶宄谖餀?quán)法和婚姻法的這個領(lǐng)域里面，他們認(rèn)為房產(chǎn)所有權(quán)，還銀行借款是兩碼事，如果我把它拆分的更細(xì)一點(diǎn)兒，大伙兒就明白了，當(dāng)年結(jié)婚前付首付款買房的時候，是男方跟開發(fā)商簽一個房屋買賣合同，但同時，男方呢，又要跟銀行簽一個不動產(chǎn)抵押借款合同，這是兩個法律關(guān)系，實(shí)際上，在領(lǐng)結(jié)婚證之前，銀行已經(jīng)通過借款的方式，把所有剩下的購房款，都一次還清給開發(fā)商了，換言之，男方在領(lǐng)結(jié)婚證之前，這個房屋買賣合同他已經(jīng)履行完畢了，所有的購房款都還清啦。實(shí)質(zhì)上兩口子婚后共同還貸，是妻子幫助丈夫去還他的婚前個人借款，因?yàn)槔瞎I房，當(dāng)時婚前跟銀行借了一筆款。所以還借款是另外一個法律關(guān)系，正因?yàn)榛谶@樣的法律原理，所以一般認(rèn)為按揭住房，將來再發(fā)生婚變時，大多算作首付方，男方的婚前個人房產(chǎn)。那聽到這兒呢，朋友們就該著急了，那這種房子如果父母要掏錢買，怎么個買法呢，一種方法是婚前首付由男方父母支付，那婚后銀行按揭也仍然由男方父母支付。換言之，這套房子，從前到后所有的錢都是爹媽掏的。而且結(jié)婚后父母直接把款打到這個銀行按揭還債賬戶當(dāng)中，那如果是這種情況的話，當(dāng)然這個房子算男方的個人財產(chǎn)。然后婚后還銀行的借款，也沒有女方的什么事兒，離婚時你也不涉及到這個價值分割。這是第一種情況，按揭買房。

還有另外一種情況，就是結(jié)婚前父母幫著付首付。然后結(jié)婚后兩口子用自己婚后的收入來還款，在這種情況下婚變時發(fā)生分割的時候，房產(chǎn)，仍然算作男方的婚前個人財產(chǎn)，但是婚后夫妻共同還貸的部分，應(yīng)當(dāng)拿出一半來，給對方補(bǔ)償，當(dāng)然，這種折價補(bǔ)償既包括本金的補(bǔ)償，也包括還銀行利息的補(bǔ)償。所以呢，這是按揭還貸的第二種情況。

二、付全款買房

父母在婚前給子女買房子的第二種情況就是全款買房，有些父母，家境比較富裕，手頭資金比較充裕。在孩子結(jié)婚前一口氣掏個500萬給孩子買套房，相對來講，這種情況比較簡單一點(diǎn)，那怎么做呢，他在結(jié)婚前，父母通過銀行轉(zhuǎn)賬的方式，就直接把購房款還有買房子涉及到的，契稅、稅費(fèi)、手續(xù)費(fèi)，都直接付給了相關(guān)的部門。并且協(xié)助兒子在結(jié)婚前，就取得產(chǎn)權(quán)證，那這種情況下，在結(jié)婚后就比較干凈和純粹了，這種房子就完全算作是自己子女婚前的個人房產(chǎn)，那有的朋友就要問了，說我買的時候是500萬，那兩口子結(jié)婚好幾年，這房子就漲到800萬了，那就漲出來的錢怎么算呢，跟各位講，這種純粹基于市場價值的變動，地價的變動帶來的房屋的升值，如果這個房產(chǎn)是一方婚前個人財產(chǎn)的話，那么這個房產(chǎn)的升值也算做是人家的個人財產(chǎn)。他不會說因?yàn)檫@個升值發(fā)生在這個婚內(nèi)，這個升值部分就變成了夫妻共同財產(chǎn)，不是的。所以相對來講，結(jié)婚前以全款的方式買房子是比較簡單的。

三、分期付款買房

第三種情況叫分期付款買房，這就有點(diǎn)麻煩了，最常見的是什么，就是買二手房。比如說，父母在孩子結(jié)婚前看上了一處二手房，想辦法給孩子買過來重新裝修，把它當(dāng)做新房。那當(dāng)時跟賣方約定的付款方式，比如說分三次。結(jié)婚前付一期，結(jié)婚后付一期，然后隔一段時間再付第三期。那這樣的一個時間跨度里面就存在著婚前和婚內(nèi)都要付款的這樣一種情形，那我們能給到的建議是什么呢，建議父母在結(jié)婚前和結(jié)婚后的付款都能實(shí)現(xiàn)一個銀行賬戶隔離，什么叫銀行賬戶隔離，就是父母呢，替孩子負(fù)責(zé)這個購房款，不要從父母的銀行賬戶轉(zhuǎn)到自己子女的銀行賬戶。然后再從子女的銀行賬戶轉(zhuǎn)到賣方一房的銀行賬戶，別這么周轉(zhuǎn)，子女結(jié)婚后，有夫妻共同財產(chǎn)收入。如果這樣拐個彎兒的話，有可能導(dǎo)致他的婚后夫妻共同存款，就分不清了，那應(yīng)該怎么付呢，最好的父母把這個賣房一方的銀行賬戶給要過來，然后父母直接把這個購房款。打到這個賣房一方的銀行賬戶當(dāng)中，這樣資金的線索和脈絡(luò)很清楚。但是剛做完這件事兒還不行。因?yàn)槲覀冎栏改柑孀优兜腻X付100萬，200萬，他的資金性質(zhì)是什么，還要做補(bǔ)充說明，補(bǔ)充說明的方式是這樣的，由父母出錢，父母跟子女簽一個婚內(nèi)財產(chǎn)單方贈與聲明協(xié)議。這個協(xié)議的意思，大概內(nèi)容是說什么，比如說，我誰誰誰父母，曾經(jīng)在昨天為我兒子支付了購房款100萬，那么我們要在此聲明，父母支付的這100萬，是給到我自己兒子個人的贈與，這個贈與是單給他個人的，不包括他的配偶，與他配偶無關(guān)，這樣做這樣一個聲明。這樣的一個協(xié)議，雙方簽約，一方是父母，一方是接受房產(chǎn)贈予的子女，自己的子女，子女的配偶是不需要簽字的。然后這個協(xié)議也可以找兩個沒有利害關(guān)系的見證人簽字，或者是到公證處去做公證，都是可以的，現(xiàn)在公證處也接受這樣的一個公證，那么有了我剛才說的付款銀行賬戶的隔離，以及父母對子女的購房款贈與協(xié)議，相對來講，這個就比較明晰了，那么這套房子呢，也是自己子女的個人財產(chǎn)，父母贈與子女的錢也是暫時給到他個人的財產(chǎn)，這就是我們說的第三種情況，分期付款替子女買房。

四、借助子女名義買房

再介紹一下，第四種情況叫做借子女名買房，我們知道在中國很多的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市都有房屋限購令，基本上是以家庭為單位的，購房的一個家庭最多不能超過兩套。那么有些朋友，他父母覺得手頭資金富裕。投資啊，覺得這個房產(chǎn)將來給兒子買了當(dāng)婚房，那他可能就要買房，但是本意呢，是父母想買給自己的，可是呢，自己名下名額已經(jīng)滿了，這個時候，孩子可能還在念高中或者是念大學(xué)，那父母就可能會借用自己子女的身份證兒，子女的名義來買房，大家可以想象一下哈，這種購房方式，他的房屋買賣合同，現(xiàn)在買房的名字，都是子女的名字，整個合同也是子女簽字，只不過呢，在付購房款的時候，我們看到錢，是從父母的銀行賬戶打進(jìn)來的，那這個時候還沒有經(jīng)濟(jì)能力去買這樣的房子，那這樣的房呢，起初放在子女身上沒有問題，但是時間長了會有問題。比如說這個子女將來要結(jié)婚，那么父母就擔(dān)心啦，孩子會不會瞞著自己，把老婆的名字加到房產(chǎn)證上來，或者是孩子瞞著自己把這個房子抵押了，借款抵押了，出租啦，出售啦，等等，他父母也有這樣的一個擔(dān)心，那這種情況，可以提前做好風(fēng)險防范的手續(xù)，怎么做呢，那有兩種方式，一種方式就是父母提前跟自己的子女，簽訂一個資產(chǎn)代持協(xié)議，房產(chǎn)代持協(xié)議，大意是說自己要把這個房，但是借子女名義來買，子女也認(rèn)可這個房產(chǎn)是父母的，然后父母說呢，將來在合適的時機(jī)，我再把這個房產(chǎn)的贈與給我的孩子，就算是他的。好，這樣的一個資產(chǎn)代持協(xié)議，雖然在法律上并不一定有效，因?yàn)橘Y產(chǎn)代持，大家知道，有合法也有非法代持啊，但是為了規(guī)避現(xiàn)行的法律政策而作的資產(chǎn)代持，他有可能是一種無效的協(xié)議。那最起碼能從本質(zhì)上證明，買這個房子的本意是自己購買，而不是替孩子購買。第二個，他還可以做一件事兒，就是以子女名義買房的，加一個房屋共有產(chǎn)權(quán)人，這個房屋共有產(chǎn)權(quán)人，可以是父母，也可以是父母的親戚，然后把它以兩個人名義，自己子女的名義和父母的一個人的名義，在共同購買，共同購買的時候，在住建委，也就是不動產(chǎn)登記交易中心，它有兩種房產(chǎn)證，一個叫按份共有房產(chǎn)證，一個叫共同共有房產(chǎn)證。差異是在哪里呢，按份共有他可以明確，比如說父母占1%，兒子占99%，或者是三七開，四六開，那么雙方份額是明確的。另外一種呢，共同共有，就是寫上媽媽的名字和兒子的名字，但是呢，沒有分份額，這種情況下，我們認(rèn)為房子的產(chǎn)權(quán)呢，父母和孩子呢，兩個呢，都各有100%，都共同擁有，除非他們有一天析產(chǎn)。那這樣的一個共有產(chǎn)權(quán)登記和借用兒子的名義來買房，中間有什么關(guān)系呢，它最大的好處是父母可以實(shí)現(xiàn)對這個房產(chǎn)有一個控制權(quán)，因?yàn)榉慨a(chǎn)登記上有一個共有權(quán)人，那么將來子女想瞞著父母，想把這個房子抵押借款，出租，出售，轉(zhuǎn)賣的可能性就不大了，房產(chǎn)證上有父母的名字，當(dāng)孩子做這一切手續(xù)的時候，那簽合同也好，變更產(chǎn)權(quán)登記也好，做抵押也好，都必須需要另外一個共有產(chǎn)權(quán)人，也就是父母到現(xiàn)場簽字同意，那也就起到了一個作用是父母對這套借子女名義代持的房產(chǎn)，掌握了一個控制權(quán)，也會防止子女將來，比如說想把老婆的名字加進(jìn)去，那父母呢，也在中間呢，會起到一個監(jiān)督的作用，好，這就是我們說的第四類，叫父母借子女的名義買房。

那么以上四類，就是我們比較全面的覆蓋到了父母如何在子女結(jié)婚前給子女買房，可見，這個還是有很多技巧的，大家知道中國房子漲價非常快，房產(chǎn)價值呢，在一個家庭當(dāng)中也屬于重大財產(chǎn)，所以我們建議朋友們在這件事情上也還是要提前做一些規(guī)劃的，避免未來造成財產(chǎn)損失。