“秒光宅”“排隊買房”“扎堆搖號”，樓市陷入火爆狀態。
深圳出臺最嚴限購，離婚追溯期增至3年，南京半夜發布限購政策，加強樓市管控。
下半年樓市走向如何？房價暴漲不利于市場發展，房價暴跌就一定好嗎？面對政策調控，房地產企業如何抉擇？
希望通過本文，你能夠有更深入的了解和思考。
作者：毛振華 中國人民大學經濟研究所所長 中誠信集團董事長
編輯：三三
來源：正和島
01、房地產是經濟增長支柱性產業
2018年以來，中國經濟面臨外部大國博弈與內部控風險的雙重挑戰，經濟運行穩中有變，宏觀調控政策做出了再調整，這一調整對中國房地產行業也產生了深刻影響。
房地產是中國的支柱產業，對中國經濟增長做出了巨大貢獻。統計顯示，2003年-2015年，房地產投資對中國經濟增長貢獻率為12.35%，拉動經濟增長1.18個百分點；考慮到相關產業鏈后，房地產對經濟增長的總貢獻達到30.07%，平均拉動經濟增長2.83個百分點。
再看房地產行業對稅收的貢獻，房地產行業直接征收的房地產稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅和契約稅等由1999年的不足200億元增加至2017年的1.6億元，增幅近80倍。
另外，2010-2016年，房地產行業貢獻稅收收入占總稅收的比重從9.36%提升到14.1%，土地出讓收入占地方財政收入的比重一度達到72.39%，此后雖然有所下滑，但2017年仍維持在42.96%的高位。
房地產升值還增加了居民的財富和獲得感，現在房產在城鎮居民家庭財產中占比達到了80%左右。
房地產對中國經濟的貢獻，說它是支柱產業毫不為過。
02、房地產行業暴跌暴漲，都是要警惕的問題
房地產行業與金融行業一樣，永遠在看風險，永遠是市場風險的關注點。怎么看待當前中國房地產行業的風險？
現在房地產調控面臨雙向控制的難題，也就是說既要抑制泡沫又要防止過快下跌。防止房價上漲不容易，但如果房價下降過快，同樣會引起嚴重問題。
隨著中國人口老齡化和城鎮化水平的提高，房地產市場逐步由增量市場轉向存量市場，由高速增長轉向深度調整。政策調控下，中國房地產整體泡沫有所收斂，但結構性泡沫依然存在。50個大中城市和一線城市居民的房價收入比居高不下，與世界主要城市居民的房價收入比相比較，即便考慮到中國居民的消費和財富觀偏好，中國的房價收入比還是太高了。
房地產開發離不開融資，出于調控房價的需要，國家總體上收緊了房地產企業的融資渠道，房地產企業發行債券、獲取信貸和非標融資都受到了政策限制。所以，中國房地產行業面臨很嚴峻的形勢，企業的融資難度加大，資金面比較緊張。
在行業調整期和債務風險爆發高峰期，房地產企業的內部治理風險開始加速暴露。根據我們對國內一家房地產公司的跟蹤分析，這家公司20多年來一直在布局重資產，這期間國內資產大概升值十幾倍，但這家公司最近做了一次清盤，負債數千億元。
另外，在行業調整期，房地產行業內不同企業呈現分化態勢，實力較強的大型房企通過并購、戰略合作等方式做大資產規模、增強自身競爭力，小型房企則發展受限。
中小房企與低信用等級的房地產公司，現在增速下降、融資困難，遭遇了財務危機，甚至可能被擠出市場，如果不對中小房企和民營房企面臨的困難采取相應的措施，它們可能會遭受重創。
03、關于房地產行業發展，我的4點建議
那么未來房地產企業該如何發展呢？我有以下幾點建議：
1、控制企業負債，優化債務結構
企業成長的規模、速度與它的負債緊密相關，幾乎所有（大概95%）都死在負債之路上，過度負債是企業死亡最主要的原因。
一個企業不借債，是不是就不死呢？企業發展得很慢，沒有規模經濟優勢，可能會死得慢一點，但過度負債可以讓企業瞬間滅亡。
現在很多房地產企業的負債率已超過80%甚至90%，房地產企業要適當縮減舉債規模，避免過度舉債；同時，要優化債務結構，避免債務到期過于集中和債務短期化，企業要保存必要的現金。
2、去庫存，提高資金周轉率
企業可以通過去庫存、工作前置加快資金的周轉，同時加強成本管理、降低開發成本，還可以通過資產證券化來盤活存量資產等等，通過多種手段加快資金周轉、防范流動性風險。
3、發展直接融資，提高股本融資比例
提高股本率是企業的生存之本，我認為監管部門應該把企業再融資的決策權真正下放給企業和市場，直到上市公司配股配不出去，這才是合理的邊界，股票市場才達到了均衡。
4、完善內部治理結構
近兩年，債券市場不乏因為公司治理結構不完善、大股東和企業管理層被爆出負面信息而導致企業違約的案例。
對于房地產企業而言，完善內部治理結構非常重要，企業要強化內部監督機制、完善激勵及約束機制、防范實際控制人風險、優化內部權利配置。
04、結語
當前是一個特殊時期，中國經濟增長處于探底階段。在“房住不炒”的總基調下，房價繼續大幅上漲的可能不大，房地產價格經過一段時間的高位橫盤后，已經露出下行的趨勢。
我們一直認為，房地產是優質資產，中產階級基本上把富余的錢都投資在房地產上了，房價下跌不僅會給中國家庭也會給金融市場帶來不小的壓力。
因此，我們既要抑制房地產泡沫，也要防止房價暴漲暴跌。
本文摘編自中國人民大學經濟研究所所長、中誠信集團董事長毛振華所著《雙底線思維》一書，中國人民大學出版社出版。
