致敬 莫迪利亞尼《持扇的女人》簡(jiǎn)七·豆
文丨簡(jiǎn)七投研組（微信公眾號(hào)：簡(jiǎn)七讀財(cái)）
8月第一個(gè)工作日，想來(lái)大家提個(gè)醒：
如果你在今年以前就有房貸，這個(gè)月是調(diào)整房貸計(jì)價(jià)方式，最后的機(jī)會(huì)了。
這個(gè)話題，我們?cè)诮衲?月初、剛有新規(guī)時(shí)，就做了科普。
現(xiàn)在截止日臨近，發(fā)現(xiàn)一些朋友還有疑問(wèn)，再來(lái)給大家理一理。
先說(shuō)說(shuō)個(gè)人的態(tài)度，不管你之前的房貸利率是多少，建議換成LPR計(jì)價(jià)方式的。
另外，今年起，所有房貸利率都將按照LPR計(jì)息，理解背后邏輯，也有助于你理解房貸新趨勢(shì)。
具體來(lái)說(shuō)：
問(wèn)題1：誰(shuí)需要選擇調(diào)整？
首先，這件事影響的是2020年1月1日前，已經(jīng)有了房貸的朋友（包含已經(jīng)發(fā)放的，或者簽了合同但還沒(méi)有發(fā)放的貸款）。
這些朋友，會(huì)在今年8月31日前，有且只有一次選擇機(jī)會(huì)，選擇你剩余的貸款，按照什么利率償還。
如果你是在今年才開(kāi)始貸款買(mǎi)房，那你已經(jīng)是LRP計(jì)價(jià)方式的房貸了，不用糾結(jié)。
問(wèn)題2：房貸利率，有哪些選擇？
具體來(lái)說(shuō)，有兩個(gè)選項(xiàng)：
1）固定利率，按照同一個(gè)利率一直執(zhí)行下去。
2）浮動(dòng)利率：換成LPR計(jì)價(jià)方式，未來(lái)利率會(huì)隨LPR浮動(dòng)；
聽(tīng)起來(lái)有點(diǎn)抽象，我們來(lái)舉個(gè)例子。比如我身邊有個(gè)朋友，去年辦理的房貸；運(yùn)氣不錯(cuò)，拿到了銀行9折的優(yōu)惠利率。
這個(gè)所謂的優(yōu)惠利率，是在當(dāng)時(shí)5年以上貸款的基準(zhǔn)利率4.9%的基礎(chǔ)上，打9折。
所以，朋友之前的實(shí)際房貸利率，就是4.9%×0.9=4.41%。
現(xiàn)在，她可以有個(gè)2個(gè)選擇：
選擇一：固定利率。也就是接下來(lái)她幾十年的還貸過(guò)程中，永遠(yuǎn)保持4.41%的年利率，一直到還完。
選擇二：浮動(dòng)利率。她每年還貸的利率，會(huì)跟著LPR的波動(dòng)而波動(dòng)。
有人會(huì)把這次利率調(diào)整，形象地稱(chēng)作“換錨”。房貸利率，之前參考的標(biāo)準(zhǔn)是貸款基準(zhǔn)利率，現(xiàn)在會(huì)調(diào)整為L(zhǎng)PR。
問(wèn)題3：LPR是什么？
那估計(jì)很多朋友會(huì)問(wèn)，那LPR是什么意思。
再做個(gè)簡(jiǎn)單科普。以前的“錨”是貸款基準(zhǔn)利率，是由央行統(tǒng)一制定；現(xiàn)在的LPR呢，則是讓多家商業(yè)銀行一起來(lái)制定。
具體來(lái)看，LPR又叫做“貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率”。每個(gè)月
1）由18家專(zhuān)門(mén)的銀行，會(huì)分別報(bào)出自己的貸款利率
2）然后去掉最高價(jià)和最低價(jià)，剩余16個(gè)利率計(jì)算平均值
得出了這個(gè)月的LPR。
所以，LPR是每月浮動(dòng)的。
問(wèn)題4：為什么更建議換成LPR？
理解了原理，選擇的核心邏輯也明確了：剩余的貸款期限中，LPR整體會(huì)是上升的，還是下降的。
認(rèn)為會(huì)上升，就選固定利率，不受上漲影響；
認(rèn)為會(huì)下降，就選LPR，能夠享受下降的實(shí)惠。
那LRP長(zhǎng)期的趨勢(shì)會(huì)怎么走呢？
個(gè)人覺(jué)得，LPR長(zhǎng)期會(huì)上升的概率不大。
△數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)人民銀行官方網(wǎng)站，截至2020年7月
正向思考，隨著利率市場(chǎng)化，目前市場(chǎng)利率逐步下降的大趨勢(shì)，也會(huì)帶動(dòng)房貸跟著降。
逆向思考，如果市場(chǎng)利率要長(zhǎng)期漲，至少得滿足以下條件之一：
- 要么，經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期高速增長(zhǎng)，比如GDP持續(xù)6%+7%+，整個(gè)市場(chǎng)利率也會(huì)跟著水漲船高；
- 要么，國(guó)內(nèi)通脹嚴(yán)重，甚至長(zhǎng)期、持續(xù)嚴(yán)重。
這兩種情況，概率都很小。所以，換成LPR大概率是劃算的。
之前有小伙伴留言，說(shuō)是擔(dān)心第二種情況。如果發(fā)生了嚴(yán)重通脹，貸款買(mǎi)房的朋友，恰恰是因?yàn)橘J款買(mǎi)了資產(chǎn)（房子），能夠更好地抵御通脹風(fēng)險(xiǎn)。房貸利率成了次要問(wèn)題，你并不會(huì)吃多少虧。
問(wèn)題5：轉(zhuǎn)化成LPR，你的房貸利率到底會(huì)怎么變？
你可以分成2步來(lái)確定：
第一步：確定一個(gè)固定不變的點(diǎn)差
固定點(diǎn)差 = 轉(zhuǎn)換前的房貸利率 - 4.8%（5年期以上貸款）/ 4.15 (1年期貸款）
還是拿剛才那位朋友舉例，她目前房貸利率是4.41，貸款還剩好幾十年，所以適用的是5年期以上貸款。
因此，她的固定點(diǎn)差 = 4.41% - 4.8% = -0.39%，也就是可以減39個(gè)基點(diǎn)。
再比如，有朋友目前的房貸利率是5.39%，剩余期限14年。那他的固定點(diǎn)差=5.39%-4.8%=+59%。
所以，這個(gè)點(diǎn)差可能是正數(shù)，也可能是負(fù)數(shù)，但一旦確定，在房貸合同剩余期限內(nèi)，就不會(huì)改變了。
第二步：確定房貸利率
轉(zhuǎn)換后的房貸利率=重定價(jià)日的相應(yīng)期限LPR+點(diǎn)差
目前重新定價(jià)日，不少銀行可選擇的重定價(jià)日為每年1月1日，或按貸款放款日對(duì)應(yīng)的日期；但也有一些銀行，只能換成每年1月1日。
具體怎么確定，還是舉個(gè)例子，比較容易理解。
還是拿剛才那位朋友舉例。假設(shè)她選擇每年1月1日調(diào)整。
由于目前商業(yè)貸的浮動(dòng)利率，是1年1調(diào)整。今年她的房貸利率，并不會(huì)變化；
而到了2021年，她當(dāng)年全年的房貸利率= 2020年12月的LPR（假設(shè)為4.6%）-0.39%= 4.6%-0.39%=4.21%。
未來(lái)每一年，以此類(lèi)推。
問(wèn)題6：如何選擇重新定價(jià)日？
另外，有朋友會(huì)問(wèn)，要不要選自己貸款合同日作為重新定價(jià)的時(shí)間呢？
兩個(gè)選擇，我覺(jué)得差別不會(huì)很大。畢竟沒(méi)有人會(huì)知道，到底未來(lái)每年，哪個(gè)月LPR更低。
如果硬要說(shuō)出點(diǎn)理由，考慮短期內(nèi)LPR下降趨勢(shì)比較確定，可以這樣選：
如果你還沒(méi)有調(diào)整，你的貸款發(fā)放日在9-12月的，選對(duì)月對(duì)日，今年就能開(kāi)始享受LPR下降的好處，剩點(diǎn)錢(qián)。
問(wèn)題7：去哪兒調(diào)整？
各家銀行的操作，都會(huì)有一定差別。建議以你所在銀行的官方答案為準(zhǔn)。給所在銀行的官方客服打個(gè)電話，很快就能有答案。
目前，不少銀行都可以直接在手機(jī)銀行/網(wǎng)上銀行，直接操作，挺方便的。
這里再補(bǔ)充一點(diǎn)，此次調(diào)整，僅針對(duì)商業(yè)貸款，如果是純公積金貸款，就無(wú)需變動(dòng)；如果是商業(yè)貸款+公積金的混合貸款，也只能調(diào)整商業(yè)貸款部分。
最后，還想多解釋一句。有些朋友會(huì)擔(dān)心，為什么要突然提出這種新的貸款計(jì)價(jià)模式？換成LPR浮動(dòng)計(jì)價(jià)，未來(lái)是不是就容易被牽著鼻子走？
其實(shí)，這樣的擔(dān)心大可不必。把這個(gè)計(jì)價(jià)利率的“錨”，從央行變成商業(yè)銀行，最主要的目的就是實(shí)現(xiàn)利率市場(chǎng)化——既然商業(yè)銀行才是房貸業(yè)務(wù)的發(fā)放人，而房貸又是銀行最重要的貸款業(yè)務(wù)之一，國(guó)家也希望讓市場(chǎng)自己做選擇。
長(zhǎng)期來(lái)看，這對(duì)我們并不算壞事。
好啦，關(guān)于LPR和房貸轉(zhuǎn)化，大家還有什么問(wèn)題？歡迎留言提問(wèn)。
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