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8月12日,中國工商銀行、中國建設銀行、中國農業銀行、中國銀行、中國郵政儲蓄銀行等五家國有大行均發布公告稱,將于8月25日起,對符合轉換條件但尚未辦理轉換的存量浮動利率個人住房貸款定價基準批量轉換為LPR。

中國銀行

中國建設銀行

中國郵政儲蓄銀行

中國農業銀行

中國工商銀行

央行要求各銀行在8月底,完成存量浮動利率貸款定價基準轉換工作。也就是說,個人房屋貸款客戶,需要將原來的固定利率貸款轉換成LPR利率,客戶可以選擇是否轉換。部分銀行將自動轉換為LPR利率,客戶如果希望維持合同上的固定利率,需要在網上銀行或線下辦理。那么問題來了:背著房貸,新的LPR利率是什么?到底轉不轉換利率呢?

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LPR利率是什么?

貸款市場報價利率Loan Prime Rate,由報價的銀行,根據各銀行對最優質客戶的貸款利率進行加點報價。最優質客戶指的是還款能力最強的客戶,一般是地方政府和大企業大公司。個人住房貸款利率就在此利率上進行加點。

簡單來說,以往的房貸利率是央行發布的基準利率乘以浮動比(浮動比是簽約時定下的,即使央行加息也是固定的比例上浮),是一種較為固定的利率。在2020年1月1日之后簽訂的房屋貸款合同,都會使用LPR利率,本質上是一種市場化浮動利率。而2020年以前簽訂的合同,個人可以考慮是否轉換成新的LPR利率。

2

為什么會有LPR利率?

利率是國家調控宏觀經濟的重要手段。收取利息,可以調節貨幣和收支、優化經濟結構。當經濟增長快,利率會提高,防止投機形成的經濟泡沫;經濟增長慢甚至衰退,利率會降低,推動經濟發展。利率影響著企業和個人的經濟活動。

而固定利率調控會有滯后性,利率的雙軌制也存在矛盾。LPR本質上是一種市場化浮動的利率,由國內18家報價銀行每個月報價之后,去除最高、最低值再取平均數。LPR反映即時的利率,用市場化無形的手幫助國家及時進行經濟調控。

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要不要轉換LPR利率?

無論選擇固定利率還是浮動利率,還房貸的十年二十年內,還利息總會有虧有省,無法斷定哪種更省錢。

未來五年十年的LPR數值雖然無法斷定,但今年走向下調、趨勢穩定。在7月份中共中央兩次強調“房子是用來住的,不是用來炒的”,LPR不一定下調,但會控制穩定,保護剛需買房群體。另外,今年上半年,廣東地區共47.1萬戶小型微利企業減免企業所得稅84.4億元,反映出政府為了穩定崗位減輕負擔,給企業減免稅費。而LPR利率主要的影響因素也是企業。為了穩定企業發展,今年內LPR基本穩定、有下調傾向。

融360大數據研究院的監測數據顯示,2019年8月,全國首套房貸款平均利率為5.47%;2020年房貸利率使用LPR標準,7月全國首套房貸款平均利率為5.26%。假設張三買首套房還差100萬,找銀行貸了10年,按等額本息還款。如果張三在去年8月貸款,每月需要支付利息10837.77元;在今年7月貸款,每月需要支付利息10734.09元,會比去年少103.68元。

如果2020年前買房簽約時的利率較低,剩余還款年限不長,可以維持不用轉換LPR。反之,簽約時的利率較高,轉換LPR利率大概率會更省錢。

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個人房貸轉換LPR利率后什么時候生效?

今年轉換了LPR利率,會在2021年1月1日起效。雖然LPR利率每月更新,但是當年的房貸利率會在每年的1月1日進行重新定價。也就是說,每年需要還多少房貸,要看上一年12月的LPR利率。不過每個銀行及具體合同的調整日期和頻率可能有所差異。

小貼士:買房還要關注加點數值

個人住房貸款利率=LPR+加點。銀行每月根據市場發布LPR,利率加點也隨之變動,雖然LPR每年定價,但加點是簽約商定之后固定不變。買房者最好留意每月的加點數值變化,選擇較低的加點上車。

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最后說兩句

其實,選擇固定利率的人大多是安全偏好型,而轉換成LPR者更加表現為風險偏好者。彼此求同存異即可,不必非此即彼。

首先,我們不必過于“陰謀化”解讀LPR,雖說LPR是由18家商業銀行報價形成,但是商業銀行要想集體上漲房貸利率不太可能,因為上面還有央行,如果某個商業銀行或者某幾個商業銀行報的貸款利率明顯高于市場行情,可能會被央行直接踢出去,再選擇其他的銀行進來。

LPR更反映的是一種市場的趨勢,而國家將利率轉換成LPR,也是一種金融市場化的表現。其實,全世界主要的經濟體,利率基本都是由市場報價確定的。

而我們看,世界主要大國的利率走勢,基本都是越來越低,甚至西歐、日本已進入負利率時代。

究其原因,利率是資金價格的體現,市場上流通的錢越多,資金的價格就越低,而因為資本過剩,錢就更容易借到,利率自然越低。

總之,LPR其實是我國加快利率市場化進程的一個利率工具,它的出臺也是為了提高經濟運行對利率工具的敏感性。

簡單將其與商業銀行的“陰謀”論相提并論,有點過于狹隘了。

長周期看,利率下行將是大概率事件。當然短期內,上下浮動也存在,尤其如今,樓市調控趨緊,信貸方面也要配合著調控行動,LPR已經連續多月持平了。

對于大多數購房者來說,不管LPR上漲還是下調,幅度較小的話,每個月的月供相差就幾十元錢,今年也許少還幾百,明年可能多還幾百元,真沒啥大影響。

來源:云視新聞綜合 央視財經 南方都市報

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