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爸媽家要置換房屋,我前段時間一直在看二手房,上周終于定下來了。復盤這次買房的經過,還是有許多地方值得改進的,如果多做一點準備,或許能做出更好的選擇。
這次買房,我從預算、心態、準備這3個方面做出經驗總結,供你參考。

一、預算有限也能買

想買二手房,發現稅率太高不劃算?這3點一定要注意了

 

現在的房價高到很多人都買不起房子,所以在此之前,我從來沒有看過房子。但是一圈走下來,我發現預算有限其實也有選擇的余地。
由于在父母的名下買房,也不能貸款,所以我們預算很有限,就直接考慮二手房。我爸本來想買無證的還建房,與同地段內的電梯房相比,還建房價格低了將近50萬,但是我勸說我爸打消了這個念頭。
主要是因為無證房市場流通受限,萬一父母生重病,這套房子就無法及時變現,起不到保障的作用,當然賣房是萬不得已時的退路。

如果不考慮流通性,或者后期自己有辦法找到買家,選個地段好的、能直接入住的,還建房也是不錯的選擇。

二、做足準備功課

在看房前我也做了準備,但是現在回想起來,還是不太充分。


我明確了父母和自己的需求,了解中介的作用和收費,以及怎樣選擇中介。我想說稅費這塊交給中介,自己就不用太操心了,但是看了一圈房下來,我發現中介其實無法完全get到我的需求,還是自己更清楚自己想要什么樣的。


準備階段要做些什么呢?我總結了3點,供大家參考。


1.房屋交易稅費高昂,選房時要結合稅費進行選擇,所以準備階段要了解稅費組成。


房屋信息上寫的“滿五唯二”“滿五唯一”,每個字背后都是錢。有的房子這些條件沒有達到,價格就會相對低一些,所以選房不能只看總價。


稅費中主要有3個稅是大頭,需要特別關注,即契稅、增值稅和個人所得稅。


契稅和面積、買方家庭的房屋數量有關,收取交易價格的1%~3%。增值稅和個人所得稅,與房子產證的年限有關。本來個人所得稅應該是房主交的,但是在實際買賣過程中,都轉嫁到賣方了。


以91平,家庭的二套房,市場價160萬的房子舉例,契稅要收總價的2%,即3.2萬。如果房產證不滿兩年,要多交房價的5%的的增值稅,即8萬。如果不滿五年,要多交一 個個人所得稅,即房屋在房管局兩次備案金額差額的20%。如果房子不是賣方唯一住房,買方還要多交1%,即1萬多的個人所得稅。


除此之外,還有2%~3%的中介費,就是3.2萬。這其中的每一項稅費,都直接牽動著買房者的神經。


2.列出自己的需求,并按照重要性進行排序

沒有完美的房子,而且又預算有限,所以必要時只能舍棄排序靠后的選項。一般來說,大家會考慮這些選項:地段、樓層、朝向、小區環境、裝修、是否有電梯等。
我父母年紀大了,所以首要考慮就是電梯和地段,位置距離現居住地約1~2公里范圍。另外,我也不想再去折騰裝修,所以電梯、地段、裝修是3個首要考慮的標準。老人考慮到物業費,能接受環境稍微差一點的小區。

樓層和朝向也非常重要,它決定了居住的舒適度。低樓層或者頂樓的價格會相對便宜一些,有些人也能夠接受,所以這個以具體看房的情況為準。
還有一些比較個人化的需求,比如我的睡眠很淺,就會考慮房屋的“動靜區”分隔。動區指的是廚房和衛生間,這是生活中最大的噪音源,靜區則是臥室,兩者之間如果有客廳做間隔會更好。


不同地域的人需求也有差別,比如北方城市,有的人會考慮房屋有幾個“冷山”面。冷山指的是房屋的墻面是戶外,冷山面越多,供暖消耗越大,而且房屋不容易熱起來。那么冬天看房就比較好,正好可以考察供暖。


3.打印表格,看房后記錄優缺點


我在網上選好房子,會聯系中介帶看。不過除了自己選的,中介還會在一個小區帶看2~3套。多個小區看下來,就容易記混,一些細節變得模糊,邊看房邊做記錄就很重要。


用筆記本或者表格記錄下比較中意的房子的具體數據,如面積、總價、稅費、周邊配套設施、樓層、朝向、房屋利用率等。回到家后再逐一分析優缺點,進行比較、討論。考慮得差不多了,再聯系中介約房東談。

三、穩住心態,不疾不徐

我們一開始看了幾套房子,有一套最有意向,但是覺得價格稍微高了點。我覺得房源應該挺多的,想多看看就沒有定下來。我只有周末有時間看房,結果過了2周,那套房子就賣出去了。


我查了目標區域內所有房源,才意識到雖然房源挺多,而符合我們需求的房子其實并不多。實際上,一圈看下來,我也意識到沒有十全十美的房子。


但是,這個時候一定不能急,心態要穩住,避免被中介牽著走。查看房源信息,你會發現有的房子掛牌一年多,都沒有賣出去,而且2020年每個月還有新掛牌的房子。


我們要做的就是持續看房比較,一旦看準就及時出手,不拖延。


買房是一件人生中的大事,當然是越審慎越好。前期多方面收集信息,給自己充足的時間準備,后面會節省許多金錢和時間上的成本,也能省去不少麻煩。


作為自住房,一套房子將會伴隨我們很多年。往后余生,便在此落地生根,想到這里,便覺得一切辛苦都值得。


文章來源:隨手記社區 羽語學理財

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標簽:二手房 稅率
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