我是北京房姐，資深房產(chǎn)投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為10000人提供買房最佳解決方案。房產(chǎn)自媒體中唯一敢講真話的自己人！房姐屬于實戰(zhàn)派只說對你最有用的操作和建議

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提問：孫河的未來你怎么看？北京還會有類似孫河這種先規(guī)劃后建設的高端區(qū)域嗎？ 我看你推薦東三環(huán)老破小，升值空間在哪里呢？

回答：孫河在2016年前是最佳買入時間。 2017年后，售價就逐步漫過平地。 整體規(guī)劃的居住區(qū)，前提是要有充分的產(chǎn)業(yè)區(qū)。 北京的產(chǎn)業(yè)區(qū)，只有東三環(huán)，望京，中關村，西二旗。 東三環(huán)的居住區(qū)已經(jīng)固定，望京有望京內部，孫河，北苑天通苑，西二旗周邊已遍布貴婦盤，只剩下回龍觀老破大。 機會在存量市場篩選。

提問：房姐你好，雙公職家庭帶兩個寶寶住頤和園公房，岳父母有公租房，想讓爸媽投靠在北京買一個自住房。不想負擔太重，現(xiàn)有100萬現(xiàn)金，需求是離我們家相對近一點，開車和公交相對方便一點，居住環(huán)境盡可能好一點的房子。目前看了看石景山的老破小和門頭溝的房子。昌平的也在看，不過價格合適的不是太多。也關注了一下法拍房。想咨詢一下房姐有沒有推薦的思路，哪些地方和小區(qū)值得重點關注，父母投靠后拿下北京戶口是否可以按首套買房？謝謝房姐。

回答：100首付能看的房確實不多，回龍觀 龍華園、新龍城的開間可以看看 法拍房不建議看，坑多，看看精華帖 有過詳細介紹 投靠后可以做首套

提問：北京房姐：湖光一號單價10萬值得買嗎，自住！

回答：貴 如果想有點保值屬性更推薦： 望京以寶星，慧谷等為代表的次新7*200平 CBD陽光100單價6.5*220 雙井九龍山次新7*200平

提問：您好，新人首問，本人家庭在2015年公積金貸款買了通州的房子，現(xiàn)在房子已賣，8月中收房款。因生了龍鳳胎，孩子以后要在東城北京站附近上學，需要買城里的三居室，我在雙井上班，我愛人長安街附近上班，我倆工作單位限制，都不方便做抵押貸，資金目前可以湊300萬左右。之前看過潘家園小區(qū)9幾年的電梯房，還有南新園小區(qū)頂層東西向的復式（貸款壓力稍微有點大）。房子打算20年左右再賣，現(xiàn)在不知道這兩個地方的房子能不能買？之后再出手有沒有接盤俠？是現(xiàn)在買還是過兩個月再買？東四環(huán)外的觀音惠園或者觀音景園怎么樣，之后通28號線會不會大漲？或者您有沒有合適的推薦（總房款450萬左右）。謝謝！

回答：潘家園小區(qū)沒問題，可以長持。有合適的現(xiàn)在就可以入，不要等. 觀音惠園和觀音景園價格也不低了，地鐵雖然利好，但大漲可能性不大 麗景馨居、晨光家園、CBD傳奇、炫特區(qū)

提問：美麗智慧的房姐，請問惠新西街老破大世紀嘉園等5.5均價四居1000萬以內全下來，和亞運村老破大歐陸經(jīng)典等5.5均價四居1300萬以內全下來，哪個更值得入手？通勤相差不太多，不考慮使用學區(qū)，但是有學區(qū)加持升值空間是不是更好？

回答：世紀嘉園2000年的老大樓，不破，保養(yǎng)維護比較好 。歐陸經(jīng)典在亞運村周圍整體溢價，老破大不建議入手。 從價格上，我認為世紀嘉園值得更貴，選籌也最優(yōu)先。具體也要結合你的選籌來看。

提問：新人首問，如能回復不勝感激！本人在北京三套房，一套西城區(qū)學區(qū)房，還有金融街西城晶華兩居一套，雙井首城國際大三居一套，剛賣了西城學區(qū)房，手中有1000多萬子彈，還可以再填子彈幾百萬，但是不知道該如何投資，從來沒這么糾結，本來定了后沙峪優(yōu)山美地D區(qū)新盤清盤特價類獨棟一套，但是平時也就周末能過去。您說大部分別墅都跑不過市里核心區(qū)，想問問您看我后續(xù)再如何投資，朝陽板塊有哪些品質高的價值洼地樓盤？還有孩子有潛力參加海淀點招，所以想在海淀再投資一套500萬以內小兩居，就是為了戶口，您覺得哪些樓盤是價值洼地？我已經(jīng)多次提問，燒香拜佛求老師翻盤啊！

回答：朝陽看看 雙井 朝青 望京等板塊，例如 橄欖城、寶星國際、大西洋新城、天之驕子、華紡易城、潤楓水尚 等 500海淀可以看 東王莊、翠微X里、皂君東里

提問：有購房資格，首付40，目前己準備好現(xiàn)金400萬，想購純商品房，不要限竟房，最好現(xiàn)房或最遲2021年6月交付，總購房款在1O0O萬左右。麻煩，推薦在哪區(qū)買？哪個盤？未來有發(fā)展，生活方便，能保值增值的。謝謝

回答：付400萬，資質好的話對應總價1000-1200萬的房產(chǎn)。 關鍵一點是你的征信，流水能否幫你貸到足夠款項。 在貸到的前提下，1000多萬，麗水嘉園這種純住宅類，九號公寓，清境明湖，富麗花園偏公寓設計，老破大的聚龍花園塔樓，這些都是的大面積低單價的投資選擇。 次新盤 可以看融科橄欖城、臻園、東恒時代二期、愛這城等

提問：坐標北京，孩子要上學，家里三代人，目前一個娃，未來也可能會要老二，考慮學校附近能住的房子。目前看了兩套覺得還行，麻煩給參謀參謀。 第一套南北通透三居90平老房子，1980年代的無電梯中高層，明廚明衛(wèi)。三個房間都還挺大的，飯廳小，想把一個房間隔個小客廳出來。離學校稍遠，1.5公里左右，價格800多一點。 第二套純西向兩居105平，電梯高層，200x年的房子，算周邊比較新的房子，明廚暗衛(wèi)。客廳大，考慮隔間房出來，視野挺好。離學校很近，走路估計幾分鐘可以到學校，價格900左右。 兩套都沒啥小區(qū)環(huán)境。現(xiàn)在就是比較糾結，一套戶型好、價格低，但是離學校遠、樓齡也偏大，估計以后也不好出手，一套離學校近、樓齡新，以后不用了換房估計問題不大，但是戶型就是高層純西，不知道夏天有多曬。 我該怎么考慮？

回答：90年代以前房產(chǎn)基本回避。 評估房產(chǎn)直接看小區(qū)名字，面積，價格，樓棟，樓層，稅費。 好比去相親，靠譜的直接報性別年齡身高財富； 如果扭扭捏捏說自己覺得什么作家比較好，喜歡看誰的電影，熱愛追求XX，全是內心戲和碎碎念，基本就是嫁不出去的作男作女。

提問：房姐老師，朋友最近跟渣男鬧離婚了，男的在外面有小三。朋友現(xiàn)在最頭痛的是房子當時是她出錢買的，已經(jīng)辦理了離婚手續(xù)了。可是男的不肯配合她去房管局辦理手續(xù)。朋友是否可以單方辦理呢？你幫幫她吧。

回答：如果能夠證明房子是婚前本人出資購買，住房貸款的月供是本人還款。 那么房產(chǎn)是屬于你的。 如果配偶不配合過戶，可以起訴走法院判決過戶。 進行判決不是最好的做法，畢竟執(zhí)行起來總是無數(shù)件操心事。 比較好的辦法還是自己心中有數(shù)，有信心，毫無疑慮，這房子就是你的。 對對方曉以利害，知難而退，更名以后再送點禮物，辦事滴水不漏。 如果我們更進一步，推導到底層原理的層面來看這件事： 夫妻間如果沒有達成真正意義上的戰(zhàn)略伙伴關系，要么不加名字，要么老實代持，然后根據(jù)條件逐步釋放“股份”，最后轉讓“控制權”的時候，就是把這套財產(chǎn)完全贈與給對方。 是預則立，做事之前先設計好局面，杜絕風險隱患。 盡量不要等到問題發(fā)生了再解決。

提問：新人首問，房姐好，認真閱讀了前面每一條回答，在人生重大選擇將到到來之際希望房姐不吝賜教（問題有點多，海涵）。 上車房，首套首貸，集體戶口，已婚，媳婦剛查出來懷孕。首付子彈160，國管公積金試算能貸滿120。近期重點關注了石佛營，甘露園，潘家園（團結湖，甜水園，雙井勁松 房齡老，不能滿足貸款需求）。 需求：跑贏大盤，住5-10年，面積夠大。 問題一：三套目標辛苦排序：1，石佛營東里塔樓95后，樓層中高，臨街，地鐵線近，無裝修，成交單價預計5.5多一點；2，潘家園小區(qū)97后板樓，低樓層，距離未來17號線地鐵口很近，有自建，裝修9分，有自建，成交預計5.9，砍多少合適；3，華威西里90塔樓，低樓層，也臨近17號線地鐵口，格局好客廳大，采光不錯，成交預計5.4。 問題二：對我目前情況來看，是否應該只重點考慮公積金貸滿25年的標的； 問題三：石佛營和潘家園，長期看，哪塊更強，為什么； 問題四：石佛營板塊內塔樓，參考單價多少性價比較高； 問題五：朝向西南與東南價差比例，塔樓臨街與不臨街價差比例； 六，特別重要的一個問題：預算有限，想省中介費，走小中介是否有建議和推薦，對于有抵押的房產(chǎn)能否走小中介，怎樣避坑。 辛苦解答，不勝感激。ps：圖片自上而下是，第一，二，三套目標。

回答：3>1>2 這兩個板塊屬于同一類型 硬比較的話，石佛營>潘家園，潘家園周邊配套較差， 雨夜里，馬路上，一些小區(qū)里連個路燈都沒有，街邊商店也少的可憐 石佛營5左右會不錯 折價都在5%以內 小中介沒問題。小中介很多時候都是店長親自負責整個流程，沒那么多硬性規(guī)定更加靈活。主要買賣雙方都靠譜最重要，不用過度擔心中介風險

提問：現(xiàn)階段資金比較少，大概70多萬，之前買了一套燕郊90平200萬現(xiàn)在市價大概190萬，重慶一套南濱路105萬現(xiàn)在165萬左右，有沒有什么辦法繼續(xù)買北京呢？有資格

回答：燕郊要看具體房產(chǎn)情況，適合出售，還是抵押。 重慶不用動，如果負債率低于30%，可以重新抵押出來。 賣掉燕郊，你有250萬； 抵押燕郊，你有180萬； 抵押重慶，待計算。 足夠買北京了。

提問：請問，長沙遠郊買了個帶學位的70年產(chǎn)權45平小公寓，不到30，收房了，還沒下本。樓下是商場，小區(qū)本身還不錯，就兩棟公寓，其他是洋房或者別墅。現(xiàn)在學位用不上了，是租出去好，還是趕緊賣了好呀？

回答：總價30萬，賣不賣對于手頭上資金影響不大，一共3張信用卡的額度。 如果不缺錢，這套可以忽略，收租穩(wěn)定就收租。 如果缺首付，可以賣掉，最好能直接轉退更名（沒房本）

很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。