本內(nèi)容來源于@什么值得買App，觀點僅代表作者本人｜作者：四兩撥兩斤

2020真是難，開頭難中間難，過到現(xiàn)在心里更難，因為再過兩月今年就結(jié)束了。今年一直處在摸魚狀態(tài)，人一閑著就喜歡回憶過往，比如2016那個金黃色的春天，房子從年初漲到年尾，緊接著2017年全國掀起限購限貸熱潮，摁到現(xiàn)在也沒把大家買房的熱情給掐滅。

這次限購限貸政策堪稱史上最嚴，2017年至今廣佛這邊房貸利率都在上浮10%-30%間，再沒回過2016年基準利率8折的時候。雖然艱難，購房剛需沒因客觀環(huán)境消減，這幾年四兩先后購買了兩套二手房，掏空家底為了家人今后可以住得更自在

買房過程挺累，接連刷房源跑樓盤，談價簽合約，跑貸款過戶交首付，去年跑貸款還給我遇到按揭跑路，都什么世道？

買房往往是上百上千萬的交易，心理容易有個坎覺得很難。其實最難是下定決心買，后面的過程不用慌，這篇就分享下去年買二手房交易流程

還沒開門就排隊的房管局

（別聽某些公癡瞎吹，誤以為限貸限購后交易寥寥，去房管局走走就知道）

一、看房

當你有個買房的念想時，行動的第一步是看房。和買任何東西一樣，看房也需要各種規(guī)格和性能參照對比，不然這么多選擇又不能全要。

得益于房屋中介的線上發(fā)展，線上看房現(xiàn)在非常方便，下載購房app直接篩選，現(xiàn)在的app集合了房源、小區(qū)、地圖、價格、歷史成交等信息，花些精力足夠初步了解。需注意不是掛app上的房就一定有，就一定像描述那樣，很多細節(jié)需要現(xiàn)場看，要跟業(yè)主溝通，所以接下來要實地看房

實地看房過程非常耗時間精力，我一般電話和中介溝通先了解某樓盤多少房有鑰匙能直接看，周邊還有啥推薦可直接看的，心里有個底。網(wǎng)上掛的房源實際可能在租不方便，可能業(yè)主不在，各種原因通常只有不到兩成房源有鑰匙可現(xiàn)場看。好在同小區(qū)商品房差不多環(huán)境和結(jié)構(gòu)，跑跑基本能掌握情況。

我個人的經(jīng)驗看房時重點關(guān)注：

1.交通（實測距公交、地鐵等公共交通站點的步行時間）

2.商業(yè)、生活配套（大型生活超市、菜市場、商場的配備數(shù)量及距離）

3.學位（幼兒園、小學、中學的配備質(zhì)量及距學校的距離）

4.樓層朝向（電梯/樓梯，采光，通風，戶型，噪音）

5.裝修質(zhì)量，如觀察墻壁、天花板（是否有滲水、漏水痕跡），詢問水、電使用材質(zhì)、年限、有無更換過等……

二、溝通

看好房后可以讓中介跟業(yè)主約個時間詳談，當然也可以自己找業(yè)主談，只要你能找到。中介在購房過程起到的作用很有限，該談該辦的事你都得自己來。如果中介收費合理可以讓中介組織，經(jīng)驗老道的中介會極力幫你談成這單買賣（不然他就沒提成了）

主角是你自己，該了解的都得問清楚。我小結(jié)了些簽合同前要和業(yè)主談清楚防扯皮的幾個關(guān)鍵問題：

1.價格。這是買賣雙方都最關(guān)心的問題，如果不是靠搶的超筍房源都有一定的講價空間。看個人功力，磨一磨業(yè)主多少會松口，一松口就幾萬，得挖空心思爭取，比如博同情。

2.付款方式：全款、按揭（純商貸、公積金、商貸組合貸、純公積金貸），純貸款。在交易中一般以純商貸的按揭方式居多，尤其現(xiàn)行購房限購限貸政策下，由于公積金貸款辦理手續(xù)時間長、放款慢、要求申請貸款前連續(xù)繳存住房公積金的時間不少于六個月以及提供購房首付款證明才走到下一步審批流程等各種限制和要求，導致買賣雙方都存在交易風險，多數(shù)賣方不同意使用公積金組合貸方式，遇到了就當撿到便宜。

3.定金。雙方協(xié)商購房定金，通常5～20萬不等。簽訂合同的時候除了看清制式合同的條款外，通常我會加上因不可抗力等因素導致買賣終止的情況，買賣雙方都不負違約責任，定金無息退還的附加條款，比如因銀行貸款未成功審批導致房屋買賣終止的情況等。

定金這事不要覺得交的少就好，看定了的房可以交多些。16年我買第一套房交了5w定金，業(yè)主補證花3個月回頭房子漲了20w，違約金不過5w是個社會人都可能毀約，但我那業(yè)主堅持契約精神堪稱當代清流，現(xiàn)在還感激。

4.稅款。需付稅的種類、數(shù)額及方式。稅的設計本是買賣方各付各稅，但實操多是買方付稅。限購政策下很多房源稅重，一定要談清楚。

5.戶口。是否有戶口，戶口轉(zhuǎn)出時間以及戶口不及時轉(zhuǎn)出的違約條款，通常以押金的方式處理，一般押一兩萬。

6.租約。如果買了房子不著急住，舊業(yè)主仍需要過渡時期可考慮把房子租給舊業(yè)主，協(xié)調(diào)租金、租期等。個人情況不同，如果買房不著急住，可以把收房期限放寬換業(yè)主在總價上讓利。

查冊

查冊為了解房屋所有權(quán)和抵押狀況，房屋簽約信息都要上傳在房管局系統(tǒng)，防止一房多賣。

很多城市已經(jīng)支持網(wǎng)上查冊。以佛山市為例，可以關(guān)注佛山市自然資源局公眾號，點擊微服務—佛山不動產(chǎn)登記資料查詢，按要求用戶登錄，自助查詢，即可查詢到房屋所屬情況、抵押情況。另外在辦理銀行貸款按揭申請的時候還需要去房管局打印產(chǎn)權(quán)查冊表。

這個步驟一般中介代勞，沒找中介的去房管局咨詢一下，業(yè)主提供信息就能查冊。

三、簽訂合同

談妥了，查冊了都沒問題，下一步就是簽約。

中介用制式合同。如果能找到并信任業(yè)主可以跳開中介完成購買過程，很多人吐槽中介收費房價3個點太高，提供的服務不一定值。

網(wǎng)上可以下載制式合同進行修改，協(xié)調(diào)溝通好附加條款，同樣具備法律效力。

簽好合同轉(zhuǎn)定金，打印轉(zhuǎn)賬憑證，賣方手簽一份定金收據(jù)。憑證和收據(jù)要留好，辦貸款可能需要。5萬以下含5萬的定金只需提供定金收據(jù)，不用轉(zhuǎn)賬憑證，不過以銀行貸款專員的要求為準。

網(wǎng)簽合同

簽完合同接著網(wǎng)簽，其實就是在住房建設局網(wǎng)站備份交易合同，防止一房多賣。備份后通過查冊那一步就可以發(fā)現(xiàn)這房在交易中。

以佛山市為例，登錄佛山市住房和城鄉(xiāng)建設局，找到存量房簽約，選擇區(qū)域進入，創(chuàng)建合同提交。非常簡單

四、跑銀行，辦貸款

簽好合約意味著交易確定，接下來你要保證自己能有這么多錢來完成交易。全款這時可以拉上業(yè)主去領(lǐng)房產(chǎn)證了，但多數(shù)人沒那么壕，咱們要求銀行開恩。

這個業(yè)務本質(zhì)沒啥難度，你把資料給銀行審批，銀行決定同意或不同意。不過這業(yè)務比較冷門，被中介帶節(jié)奏就衍生了中介搭檔按揭公司。

按揭公司有啥用？

按揭公司在于清楚辦貸款流程，找按揭中介的過程也不省心，該去銀行還是要你親自去，該簽的東西還要你親手簽，該去的稅務、國土部門也得你親自去，他們不過告訴你哪個時間點應該做什么。

按揭公司如果說有什么優(yōu)勢的話，就是在和評估公司、銀行的合作多些，它能拿到更高一些的評估價，能貸多一些款，不過需要結(jié)合自己的真實情況判斷，謹防上當受騙。

房產(chǎn)中介有合作的按揭公司推薦，但不會給按揭公司擔保。有的按揭公司完事才收費，也有讓你給完、簽完一大堆資料后要收全款按揭費（貸款金額千分之三到千分之八不等），然后只給你一張蓋公章的按揭費收據(jù)，一旦按揭中介跑路失聯(lián)，按揭費幾千塊損失事小，他手里有你簽好的資料有可能被用來做非法牟利的事，影響個人征信事大。

為啥我知道，上回給我辦按揭的業(yè)務員就跑路了，據(jù)說是賭博欠債，把我的資料拿去辦信用貸，瞞不住了直接失聯(lián)，真缺德。拖我一個月的貸款時間，業(yè)主等不及終止交易，可惜談好的一套筍盤

這張圖在法院拍的，準備起訴按揭公司和它家跑路經(jīng)辦，真**活久見

自己如何跑貸款？

信不過按揭公司，自己跑貸款其實也不難。

直接去銀行營業(yè)廳找貸款專員談。談之前先到中國人民銀行打出個人征信報告、近半年銀行卡流水（工資為主）、收入證明等材料，把自己要買房屋的情況和自己的情況跟貸款專員溝通清楚，每個銀行都有自己的一套評估系統(tǒng)，輸入房屋具體信息，就會出來一個和市場價接近的評估價，銀行再結(jié)合你的工資卡收入流水判定可以貸給你多少錢。

貸款專員會告訴你和業(yè)主需要準備哪些資料，然后你約上業(yè)主、到銀行找貸款專員簽房貸申請資料。申請哪個銀行的房貸都要有該行儲蓄卡作為買方的扣房貸卡和賣方的貸款收款卡，沒的話要在簽申請資料前準備好。

審批大概1-3周時間，如果資料不符銀行專員會聯(lián)系你補，直到同貸書批下來。有同貸書就可以準備預約繳稅、過戶、抵押。

五、繳稅、過戶、抵押

同貸書意味著你有這么多錢可以繼續(xù)交易。離你買下房子還有繳稅，過戶，抵押三步

繳稅前可提前計稅。廣東為例，關(guān)注廣東稅務微信公眾號-微辦稅-房地產(chǎn)交易智能辦稅申報、查看應繳稅費，計稅結(jié)果出來后要在五個工作日內(nèi)上預約，并帶齊資料原件上門核對、繳納稅費。

過戶、抵押可同時辦理，以各地政策為準。現(xiàn)在房產(chǎn)過戶相關(guān)政務服務可在當?shù)匦姓罩行霓k理，網(wǎng)上先預約取號，然后再現(xiàn)場取號辦理。

一般是先繳稅，然后辦過戶、抵押，一個號辦好減少跑腿次數(shù)。過戶、抵押時銀行做抵押的經(jīng)辦會陪同，新證出來后選擇郵寄到銀行，銀行會做抵押手續(xù)，等銀行放款就可以去銀行拿新證副本了。一般是先轉(zhuǎn)首付再過戶，然后打印轉(zhuǎn)賬憑證給銀行辦抵押的經(jīng)辦留底。