法官說法：合同有約定，戶口卻未按期遷出，違約金怎么認(rèn)定？
甲：我們雙方是簽了字的，合同寫得清清楚楚，說好了辦完房屋轉(zhuǎn)移登記后180天內(nèi)遷出戶口，遷出晚了你就得賠我違約金。
乙：我已經(jīng)按期履行了戶口遷出義務(wù)，剩下那個戶口是我女兒的，她是案外人，而且就遷出晚了一陣兒，也沒給你造成什么損失，何必揪著不放？
甲：白紙黑字，你還怪我揪著不放？
那么問題來了
賣房后戶口未按照合同約定遷出
該如何認(rèn)定違約責(zé)任呢？
今天，小編通過一個案例跟大家講講
案情簡介
賀某與閆某、王某簽訂房屋買賣合同，以218萬元的總價款購買閆某、王某的房屋，雙方在合同中約定出賣人應(yīng)于辦理該房屋不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記之日起180日內(nèi)將涉案房屋內(nèi)的戶口遷出，若出賣人違約則應(yīng)當(dāng)按日計算向買受人支付房屋總價款萬分之五的違約金。賀某繳納房款，雙方辦理房屋過戶手續(xù)，2018年7月19日，涉案房屋過戶到賀某名下，2018年11月8日，閆某的戶口自涉案房屋中遷出，但閆某之女閆X的戶口于2019年3月20日才從涉案房屋中遷出。賀某認(rèn)為閆某、王某逾期遷出戶口，存在違約行為，將閆某、王某訴至法院，向閆某、王某主張逾期遷出戶口的違約金69760元。閆某、王某則認(rèn)為雖然其逾期遷出戶口，但其已經(jīng)積極履行義務(wù)，不存在惡意違約的行為，未給賀某造成任何損失，賀某主張的違約金過高，請求法院予以調(diào)整，閆某、王某同意按照每日50元標(biāo)準(zhǔn)。
一審法院認(rèn)為，雙方合同合法有效，應(yīng)當(dāng)遵守，閆某、王某未按約將涉案房屋上原有戶口遷出，構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)支付違約金。但賀某未能舉證證明在此期間發(fā)生實際損失，其主張的標(biāo)準(zhǔn)過高，一審法院對違約金數(shù)額予以調(diào)整。判決閆某、王某支付賀某違約金五千元。
賀某不服提起上訴，認(rèn)為一審法院酌定的違約金數(shù)額過低，主張二審法院改判支持其一審全部訴訟請求，改判閆某、王某支付其違約金69760元。
二審法院經(jīng)審查認(rèn)為，賀某與閆某、王某簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》系雙方當(dāng)事人真實意思表示，合法有效，應(yīng)當(dāng)遵守。根據(jù)該合同約定，閆某、王某應(yīng)在涉案房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移之日起180日內(nèi)將戶口遷出。現(xiàn)根據(jù)查明的事實，閆某的戶口于2018年11月8日自涉案房屋中遷出；而閆X的戶口于2019年3月20日從涉案房屋中遷出。閆X的戶口遷出日期晚于各方合同約定的時間。故閆某、王某構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)支付違約金。根據(jù)本案查明的戶口轉(zhuǎn)出時間情況，結(jié)合閆某、王某的過錯程度、違約造成損失等綜合情況可以認(rèn)定賀某主張的違約金標(biāo)準(zhǔn)過高，應(yīng)予以調(diào)整。賀某未提供充分證據(jù)證明其因閆某、王某的違約行為遭受到客觀經(jīng)濟損失的數(shù)額，一審法院對違約金予以調(diào)整并無不當(dāng)。二審法院最終判決：駁回上訴，維持原判。
相關(guān)法條
《中華人民共和國合同法》
第一百一十三條當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。
第一百一十四條當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。
約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當(dāng)減少。
當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。
《最高人民法院關(guān)于適用若干問題的解釋（二）》
第二十九條當(dāng)事人主張約定的違約金過高請求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。
當(dāng)事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的“過分高于造成的損失”。
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》
第十六條當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。
《關(guān)于當(dāng)前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》
第八條為減輕當(dāng)事人訴累，妥當(dāng)解決違約金糾紛，違約方以合同不成立、合同未生效、合同無效或者不構(gòu)成違約進行免責(zé)抗辯而未提出違約金調(diào)整請求的，人民法院可以就當(dāng)事人是否需要主張違約金過高問題進行釋明。人民法院要正確確定舉證責(zé)任，違約方對于違約金約定過高的主張承擔(dān)舉證責(zé)任，非違約方主張違約金約定合理的，亦應(yīng)提供相應(yīng)的證據(jù)。合同解除后，當(dāng)事人主張違約金條款繼續(xù)有效的，人民法院可以根據(jù)合同法第九十八條的規(guī)定進行處理。
法律分析
認(rèn)定約定違約金是否過高，一般應(yīng)當(dāng)以《中華人民共和國合同法》第一百一十三條規(guī)定的損失為基礎(chǔ)進行判斷，這里的損失包括合同履行后可以獲得的利益。除借款合同外的雙務(wù)合同，作為對價的價款或者報酬給付之債，并非借款合同項下的還款義務(wù)，不能以受法律保護的民間借貸利率上限作為判斷違約金是否過高的標(biāo)準(zhǔn)，而應(yīng)當(dāng)兼顧合同履行情況、當(dāng)事人過錯程度以及預(yù)期利益等因素綜合確定。主張違約金過高的違約方應(yīng)當(dāng)對違約金是否過高承擔(dān)舉證責(zé)任。
《中華人民共和國合同法》第一百一十四條明確了約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當(dāng)減少。《最高人民法院關(guān)于適用若干問題的解釋（二）》 第二十九條對《中華人民共和國合同法》第一百一十四條中“過分高于造成的損失”進行了釋明，明確了當(dāng)事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的“過分高于造成的損失。
根據(jù)《中華人民共和國合同法》及《最高人民法院關(guān)于適用若干問題的解釋（二）》及其他有關(guān)規(guī)定，認(rèn)定違約金標(biāo)準(zhǔn)主要應(yīng)把握以下規(guī)則：
第一、違約行為造成的損失是違約金認(rèn)定需要考量的基礎(chǔ)。違約金具有“補償為主，懲罰為輔”的性質(zhì)，違約金制度具有賠償和懲罰的雙重功能，其主要功能是賠償非違約方的損失，而不是嚴(yán)厲的對違約方予以懲罰。合同自由并非絕對，其受到合同正義的前提制約，違約金條款亦不應(yīng)導(dǎo)致合同權(quán)利與義務(wù)失衡，成為一方壓榨另一方從而牟取暴利的工具。因此，衡量違約金是否過高的考量基礎(chǔ)是違約造成的損失。
第二、認(rèn)定違約金是否過高還應(yīng)當(dāng)結(jié)合合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量。首先，應(yīng)查明事實，確定實際損失。根據(jù)相關(guān)司法解釋的規(guī)定，超過實際損失的30%是認(rèn)定違約金過高的基本標(biāo)準(zhǔn)。其次，應(yīng)考慮合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯程度及當(dāng)事人締約時對可得利益損失的預(yù)見等因素。
第三、借款合同以外的雙務(wù)合同違約金是否過高也應(yīng)嚴(yán)格按照法律和司法解釋的規(guī)定來確定。應(yīng)根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十三條查明因違約造成的損失，在此基礎(chǔ)上，結(jié)合合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯程度及當(dāng)事人締約時對可得利益損失的預(yù)見等對違約金數(shù)額綜合加以確定。
第四、違約金過高的舉證責(zé)任一般情況下應(yīng)當(dāng)按照“誰主張、誰舉證”的原則，但是，鑒于衡量違約金是否過高的重要標(biāo)準(zhǔn)是違約造成的損失，守約方更了解違約造成的損失并對于提供相關(guān)證據(jù)具有更大便利，因此，違約損失的舉證責(zé)任不宜絕對化，在違約方提出請求減少違約金數(shù)額時，守約方亦應(yīng)負(fù)有提供證據(jù)證明其遭受損失的義務(wù)，換一個角度來看，守約方主張違約金合理，其本身就承擔(dān)舉證責(zé)任，對其主張的違約金數(shù)額與其實際損失相符承擔(dān)著提供證據(jù)進行證明的責(zé)任，《關(guān)于當(dāng)前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》第八條亦對此做出了規(guī)定。
案件釋法
本案中，賀某主張對方按照合同約定向其支付逾期遷出戶口的違約金69760元，其依據(jù)是雙方簽訂的合同中的相關(guān)條款。雖然涉案房屋買賣合同是雙方當(dāng)事人真實意思表示，合法有效，應(yīng)當(dāng)遵守，但違約金條款亦不應(yīng)導(dǎo)致合同權(quán)利與義務(wù)失衡從而導(dǎo)致違約金的數(shù)額超出當(dāng)事人締約時對可得利益損失的預(yù)見，違約行為造成的損失是違約金的認(rèn)定基礎(chǔ)，賀某對閆某、王某的違約行為對其造成的損失承擔(dān)舉證責(zé)任，其未提供充分證據(jù)證明其因閆某、王某的違約行為使其遭受到經(jīng)濟損失的數(shù)額，法院應(yīng)對違約金的數(shù)額進行調(diào)整。
同時，從本案合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯程度等角度來看，首先，涉案房屋買賣合同的主要內(nèi)容是購房款的支付及房屋過戶等權(quán)利與義務(wù)的約定，現(xiàn)購房款的支付及房屋過戶等已經(jīng)順利的履行完畢，雙方雖然對戶口遷出的事宜的履行及違約金計算問題進行了約定，但從戶口遷出事宜的相關(guān)權(quán)利義務(wù)的約定在整個房屋買賣合同中的權(quán)重來看，逾期遷出戶口的違約責(zé)任與當(dāng)事人締約時對可得利益損失的預(yù)見并不相稱。其次，閆某、王某雖逾期遷出戶口存在違約行為，但根據(jù)本案查明的事實，閆某、王某并未完全怠于履行其合同義務(wù)，其于2018年11月8日就將閆某自己的戶口自涉案房屋中遷出，此時合同約定的戶口遷出期限尚未屆滿，2019年3月20日將案外人閆X戶口從涉案房屋遷出后，涉案房屋內(nèi)全部戶口遷出，逾期六十余天，閆某、王某一直在努力督促閆X將涉案房屋戶口遷出并做了一些工作，其遲延六十余日遷出涉案房屋全部戶籍的過錯程度并不嚴(yán)重。另，賀某在庭審中陳述其損失系精神損失，并無具體客觀損失。綜合上述情況，法院最終未對賀某的訴訟請求全部支持，而酌情對違約金數(shù)額進行減少。
作者：全奕穎、林家誠
來源：北京三中院
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來源： 山東高法
