來源：京法網事
租客擅自將車位出租給他人，房主可以要求解除整個房屋租賃合同嗎？房主聞某將房屋和車位作整體出租，不料租客楊某未經房主同意，擅自將車位轉租。房主聞某以租賃合同中明確約定不得將房屋轉租他人，車位也應適用該條款為由，起訴要求與租客楊某解除租賃合同，并要求其支付違約金。一審法院判決駁回聞某的全部訴訟請求。一審判決后，聞某不服，向北京一中院提出上訴。北京一中院最終判決駁回上訴，維持原判。
基本案情
房屋租賃過程中 租客擅自轉租車位
聞某系某小區403號房屋的所有權人和車位登記所有權人。2019年5月25日，聞某與楊某簽訂《北京市房屋租賃合同》，約定由楊某承租該房屋及附屬車位，租賃期限五年，房屋租金每月5800元，按年支付租金。出于對房屋的愛惜，聞某在合同中特地加上了“不得擅自轉租”的約定——“除甲乙雙方另有約定以外，乙方（楊某）需事先征得甲方（聞某）書面同意，方可在租賃期內將房屋部分或全部轉租給他人，并就受轉租人的行為向甲方（聞某）承擔責任。”就在房屋租給楊某一個月后，一次聞某返回家中，偶然發現自己的車位由楊某轉租給了小區其他業主，轉租車位租金每月約480元。
車位能算房屋一部分嗎？雙方各執一詞
聞某對于楊某擅自轉租車位的行為感到很氣憤，她認為楊某的這種不誠信行為影響了雙方信任的基礎，房屋安全性受到威脅，故向一審法院起訴，以楊某未經其同意而將車位轉租給他人為由，要求與楊某解除房屋租賃合同，并要求楊某按照兩個月房租標準支付違約金。而楊某則認為，雙方之間簽訂租賃合同中關于不得轉租的約定針對的是房屋，而不是車位。雙方關于車位轉租事宜并未有明確的禁止性約定，因此他轉租車位的行為并不存在違約之處。
判決結果
一審判決結果
一審法院經審理認為，本案爭議焦點為聞某能否依據租賃合同約定行使合同解除權，核心問題是車位是否系房屋的組成部分。首先，車位與房屋分別進行了不動產權登記，車位和房屋在物權上相互獨立。其次，車位和房屋在物理空間上相互隔絕，從字面意思和生活常識角度都難以將車位理解為房屋的組成部分。再次，聞某雖然主張其與楊某專門簽訂了一份補充協議約定車位使用事宜，但未能提供相應證據。綜合上述分析，并結合聞某起訴前曾表示繼續履行合同的行為，該院認為聞某主張楊某違約，要求解除房屋租賃合同并支付違約金、騰退房屋的訴訟請求，沒有事實及法律依據，不予支持。一審法院判決駁回聞某的全部訴訟請求。
二審最終判決
聞某不服一審判決，向北京一中院提出上訴，主張車位屬于房屋的一部分，同屬于租賃合同的標的物，車位轉租導致其對房屋安全性感到不安，由此雙方應當解除租賃合同，并由楊某支付違約金。
北京一中院經審理后認為，聞某以車位被楊某擅自轉租為由解除合同不成立，理由在于，一方面根據通常意義下的理解，房屋租賃合同關系中，房屋在租金中所占的比重遠遠大于車位所占的比重，車位并非房屋租賃合同中的核心標的物；另一方面，在房屋和車位作為統一標的物作整體出租的情況下，雙方未對車位使用及轉租做具體約定，那么車位由誰使用均不會對聞某的利益造成實質性損害。故聞某以車位存在轉租情形而要求解除租賃合同，依據不足。對聞某的上訴理由，不予采信。最終，北京一中院判決駁回上訴，維持原判。
法官提示
房屋與車位是兩個法律概念，二者在物權上是可以相互獨立存在的。在商品市場領域，車位與房屋可分別進行不動產產權登記，也可分別租賃，簽訂租賃合同。實踐中，會出現房主為便于房屋出租、提高租金等原因，而將車位與房屋配套統一出租的情形。本案即是如此。
在房屋和車位作為統一標的物作整體出租的情況下，合同租金中必然包括租賃及使用車位的費用，房屋作為核心標的物，在整個租金中所占的比重遠遠大于車位所占的比重。在雙方未就車位租賃和使用進行具體約定的情況下，無論是租客自己使用車位，還是租客將車位轉租供他人使用，均不會對房主利益造成實質性損害，也不會對房屋或車位的使用造成侵害，所以，房主僅以租客存在擅自轉租車位的行為，而要求將整個房屋租賃合同解除，不能得到法律支持。究其原因，是因為合同解除權要受到根本違約制度的限定。
在此提醒房主，在同時出租房屋與車位的時候，應就車位租賃與使用問題與租客單獨簽訂合同，或在房屋租賃合同中對車位使用及轉租作出明確約定，這樣才能最大限度保護自己的權利。也提醒租客，誠實信用是從事民事行為的基本準則，不應擅自對所承租的車位或房屋進行轉租，當轉租行為損害房主利益時，租客同樣要承擔違約責任或賠償責任。
供稿：北京一中院
聲明：轉載此文是出于傳遞更多信息之目的。若有來源標注錯誤或侵犯了您的合法權益，請作者持權屬證明與本網聯系，我們將及時更正、刪除，謝謝。
來源： 環球網
