為了保障后續(xù)訴訟判決得以順利執(zhí)行，很多原告在起訴時(shí)或訴訟過(guò)程中往往采取財(cái)產(chǎn)保全的措施。通常被保全的財(cái)產(chǎn)為銀行賬戶、被告投資公司的股權(quán)、持有的不動(dòng)產(chǎn)等等，其中不動(dòng)產(chǎn)又區(qū)分很多種情形，有大產(chǎn)權(quán)、有小產(chǎn)權(quán)、也有在建工程等，下面我們就不動(dòng)產(chǎn)的保全進(jìn)行梳理分析。
1.若被告已經(jīng)就涉案房屋辦理了權(quán)屬登記或已經(jīng)取得商品房預(yù)售許可證。若取得權(quán)屬登記，則根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第二條人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)被執(zhí)行人占有的動(dòng)產(chǎn)、登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)、特定動(dòng)產(chǎn)及其他財(cái)產(chǎn)權(quán)。第七條規(guī)定，人民法院通過(guò)張貼封條或者公告的方式予以保全，并應(yīng)當(dāng)通知有關(guān)登記機(jī)關(guān)辦理登記手續(xù)。若取得商品房預(yù)售許可證但未銷售，則根據(jù)《最高人民法院、國(guó)土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問(wèn)題的通知》第十五條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，已辦理了商品房預(yù)售許可證且尚未出售的房屋，人民法院可以進(jìn)行預(yù)查封。
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2.若被告未辦理房屋權(quán)屬登記，但已經(jīng)繳納了全額或部分土地出讓金。則根據(jù)《最高人民法院、國(guó)土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問(wèn)題的通知》第十三條被執(zhí)行人全部繳納土地使用權(quán)出讓金但尚未辦理土地使用權(quán)登記的，人民法院可以對(duì)該土地使用權(quán)進(jìn)行預(yù)查封。第十四條，被執(zhí)行人不繳納土地使用權(quán)出讓金但尚未辦理土地使用權(quán)登記的，對(duì)可以分割的土地使用權(quán)，按已繳付的土地使用權(quán)出讓金，由國(guó)土資源管理部門確認(rèn)被執(zhí)行人的土地使用權(quán)，人民法院可以對(duì)確認(rèn)后的土地使用權(quán)裁定預(yù)查封。對(duì)不可以分割的土地使用權(quán)，可以全部進(jìn)行查封。
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3.若被告未辦理房屋權(quán)屬登記，涉案房屋也未繳納土地出讓金。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第二條保全未登記的建筑物和土地使用權(quán)，依據(jù)土地使用權(quán)的審批文件和其他相關(guān)證據(jù)確定權(quán)屬。通過(guò)查詢《XX市城中村和棚戶區(qū)改造事務(wù)中心、XXX等借款合同糾紛執(zhí)行異議執(zhí)行裁定書(shū)》中提到，對(duì)于城中存未辦理物權(quán)登記部分的改造項(xiàng)目中的不動(dòng)產(chǎn)，對(duì)其權(quán)屬判斷應(yīng)依據(jù)土地使用權(quán)審批文件和其他相關(guān)證據(jù)確定，應(yīng)結(jié)合國(guó)土局及市資源局發(fā)布相關(guān)文件進(jìn)行確權(quán)。但此種情形下，認(rèn)定全權(quán)未登記的建筑物和土地使用權(quán)難度很大，依據(jù)土地使用權(quán)的審批文件和其他相關(guān)證據(jù)確定權(quán)屬的難度很大。
4.若被告未辦理房屋權(quán)屬登記，涉案房屋也未繳納土地出讓金，也未有行政部門相關(guān)文件進(jìn)行確權(quán)的情況。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于無(wú)證房產(chǎn)依據(jù)協(xié)助執(zhí)行文書(shū)辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)問(wèn)題的函》的通知，執(zhí)行程序中處置未辦理初始登記的房屋時(shí)，不具備初始登記條件的，原則上進(jìn)行“現(xiàn)狀處置”，即處置前披露房屋不具備初始登記條件的現(xiàn)狀，買受人或承受人按照房屋的權(quán)利現(xiàn)狀取得房屋。后續(xù)的產(chǎn)權(quán)登記事項(xiàng)由買受人或承受人自行負(fù)責(zé)。也即對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房的執(zhí)行有了依據(jù)。而且考慮到實(shí)踐對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房交易的判例，但若未實(shí)際履行，購(gòu)房人還未實(shí)際占有、使用房屋，則合同無(wú)效，綜合考慮雙方的過(guò)錯(cuò)、出賣人收回房屋的獲利、購(gòu)房人返還房屋的損失、區(qū)位房屋重置等各方面因素，平衡雙方的利益關(guān)系，避免失衡，維護(hù)公平。若購(gòu)房人已經(jīng)實(shí)際占有、使用該房屋，基于誠(chéng)信信用原則、公平原則、房產(chǎn)價(jià)值的波動(dòng)及市場(chǎng)交易秩序的穩(wěn)定等因素，則對(duì)合同效力不做表態(tài)，認(rèn)可購(gòu)房人繼續(xù)占有、使用房屋的權(quán)利。也即目前小產(chǎn)權(quán)房依然有交易的可能性，若不能保全，則可能導(dǎo)致財(cái)產(chǎn)隱匿或轉(zhuǎn)移，損害申請(qǐng)人的利益。因此，我認(rèn)為雖然小產(chǎn)權(quán)房無(wú)法確定權(quán)屬，但應(yīng)當(dāng)認(rèn)可其價(jià)值，最高人民法院也明確了小產(chǎn)權(quán)房具備可執(zhí)行性，類比而言，可以通過(guò)張貼封條或者公告的方式予以保全。但前提是被告占有涉案房產(chǎn)有充足證據(jù)，若沒(méi)有或證據(jù)不足，而且還考慮到第三方主張權(quán)利，法院無(wú)法判斷被告是否占有涉案房產(chǎn)，則保全可能不具備可行性。
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