律師說法
長沙的清控·湖山雅居小區(qū)因“駕校風(fēng)”的園林設(shè)計(jì)走紅網(wǎng)絡(luò)。近日，該小區(qū)不少業(yè)主反映，小區(qū)出現(xiàn)多處下沉，因下沉引發(fā)水管斷裂，園林管道出現(xiàn)多處破損，井蓋開裂，地下車庫漏水，圍墻開裂……
“原本買來做婚房的，現(xiàn)在我都不敢住進(jìn)去”，面對(duì)開發(fā)商的虛假宣傳、偷工減料、違規(guī)交房，業(yè)主們十分糟心。對(duì)此，紅網(wǎng)《百姓呼聲》欄目聯(lián)動(dòng)律師——律師尹康其作出了專業(yè)解答。
在此事件中，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)什么法律責(zé)任？
因地面沉降引發(fā)水管斷裂、管道破損、圍墻開裂，這種情況可能是地面出現(xiàn)較大的不均勻沉降引起，如果地面填方較深而在填筑施工時(shí)未按施工標(biāo)準(zhǔn)或規(guī)范進(jìn)行填筑施工的情況下，后期很容易出現(xiàn)地面較大的不均勻沉降。如果是因地面填筑施工原因而引起的地面沉降，導(dǎo)致水管斷裂、圍墻開裂屬于施工質(zhì)量問題。
如果上述小區(qū)出現(xiàn)的多處問題是因未按國家標(biāo)準(zhǔn)/規(guī)范施工所造成的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。
如果小區(qū)內(nèi)的設(shè)施在竣工驗(yàn)收完成之前出現(xiàn)質(zhì)量問題，開發(fā)商應(yīng)暫停交付使用，并通知施工單位返修。造成房屋不能按期交付的，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十七條規(guī)定“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工、必須符合國家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用。”
《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第三十二條規(guī)定“施工單位對(duì)施工中出現(xiàn)質(zhì)量問題的建設(shè)工程或者竣工驗(yàn)收不合格的建設(shè)工程，應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)返修。”
如果小區(qū)內(nèi)的設(shè)施在竣工驗(yàn)收完成之后出現(xiàn)質(zhì)量問題，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)保修責(zé)任。
《建筑法》第六十二條規(guī)定“建筑工程實(shí)行質(zhì)量保修制度。建筑工工程的保修范圍應(yīng)當(dāng)包括地基基礎(chǔ)工程、主體結(jié)構(gòu)工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及電氣管線、上下水管線的案裝工程，供熱、供冷系統(tǒng)工程等項(xiàng)目；保修的期限應(yīng)當(dāng)按照保證建筑物合理壽命年限內(nèi)正常使用，維護(hù)使用者合法權(quán)益的原則確定。具體的保修范圍和最代保修期限由國務(wù)院規(guī)定。
遇到此類情況，業(yè)主應(yīng)如何維權(quán)？
商品房小區(qū)的交付，通常都是房屋與小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施分別交付，同一期開發(fā)的商品房也是按樓棟分別交付，小區(qū)道路等公共設(shè)施往是最后交付的。所以在購買商品房時(shí)要仔細(xì)閱讀《商品房賣買合同》，知曉房屋及小區(qū)公共設(shè)施的交付條件、標(biāo)準(zhǔn)及交付時(shí)間點(diǎn)。
面對(duì)違規(guī)交房，可拒絕收房并向住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政機(jī)關(guān)舉報(bào)。
國家對(duì)商品房竣工驗(yàn)收實(shí)行備案制，即在商品房經(jīng)建設(shè)單位（開發(fā)商）、施工單位、監(jiān)理單位、設(shè)計(jì)、勘查等單位聯(lián)合驗(yàn)收合格之后，應(yīng)當(dāng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)向政府建設(shè)主管部門備案。
如果所交付的商品房及附屬設(shè)施已由建設(shè)單位、施工單位、監(jiān)理單位、設(shè)計(jì)、勘查等單位聯(lián)合驗(yàn)收合格并已辦理備案，但明顯存在嚴(yán)重質(zhì)量問題的，可先暫不收房并向住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政關(guān)機(jī)進(jìn)行舉報(bào)。如果建設(shè)行政機(jī)關(guān)決定重新組織竣工驗(yàn)收并責(zé)令停止使用時(shí)，可拒絕收房。
簽訂試用協(xié)議時(shí)，應(yīng)該注意什么事項(xiàng)？
《建筑法》第六十三條“任何單位和個(gè)人對(duì)建筑工程的質(zhì)量事故、質(zhì)量缺陷都有權(quán)向建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門進(jìn)行檢舉、控告、投訴。”如果商品房存在偷工減料，偷工減料也是發(fā)生在施工過程中，在商品房交付時(shí)是難以發(fā)現(xiàn)偷工減料的充分證據(jù)的。如果在小區(qū)的施工過程中發(fā)現(xiàn)存在偷工減料的行為，取證后可向建設(shè)行政主管部門舉報(bào)。
如果在交房時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋可能存在偷工減料時(shí)，可對(duì)照《商品房買賣合同》約定的交付標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收，如果達(dá)不到合同約定的交付標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，可按合同約定要求整改或拒收。如果懷疑主體結(jié)構(gòu)（如樓板、剪力墻、柱、梁）混凝土強(qiáng)度不足時(shí)，需請(qǐng)專業(yè)檢測機(jī)構(gòu)或由專業(yè)人員使用專業(yè)儀器進(jìn)行現(xiàn)場初步檢測，初步確認(rèn)存在質(zhì)量問題時(shí)，可向建設(shè)行政機(jī)關(guān)舉報(bào)、投訴處理。
對(duì)于存在嚴(yán)重質(zhì)量問題的商品房，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條“因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持”的規(guī)定，如果所購房屋確實(shí)存在嚴(yán)重質(zhì)量問題，購房人可通過訴訟請(qǐng)求解除購房合同，退還購房款。
而對(duì)于開發(fā)商在房屋銷售過程中的虛假宣傳，購房者在購房前應(yīng)當(dāng)保持理性，不輕信銷售人員的口頭承諾和宣傳海報(bào)，對(duì)學(xué)區(qū)房等相關(guān)政策問題應(yīng)當(dāng)通過咨詢政府相關(guān)部門了解相關(guān)政策規(guī)定，在簽訂《商品房買賣合同》時(shí)應(yīng)仔細(xì)閱讀合同內(nèi)容，對(duì)自己關(guān)心和直接影響購房決策的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在合同中有明確約定。
*本文由湖南海川律師事務(wù)所律師尹康其解答。
