律師說法
長沙的清控·湖山雅居小區因“駕校風”的園林設計走紅網絡。近日，該小區不少業主反映，小區出現多處下沉，因下沉引發水管斷裂，園林管道出現多處破損，井蓋開裂，地下車庫漏水，圍墻開裂……
“原本買來做婚房的，現在我都不敢住進去”，面對開發商的虛假宣傳、偷工減料、違規交房，業主們十分糟心。對此，紅網《百姓呼聲》欄目聯動律師——律師尹康其作出了專業解答。
在此事件中，開發商應承擔什么法律責任？
因地面沉降引發水管斷裂、管道破損、圍墻開裂，這種情況可能是地面出現較大的不均勻沉降引起，如果地面填方較深而在填筑施工時未按施工標準或規范進行填筑施工的情況下，后期很容易出現地面較大的不均勻沉降。如果是因地面填筑施工原因而引起的地面沉降，導致水管斷裂、圍墻開裂屬于施工質量問題。
如果上述小區出現的多處問題是因未按國家標準/規范施工所造成的，開發商應當承擔責任。
如果小區內的設施在竣工驗收完成之前出現質量問題，開發商應暫停交付使用，并通知施工單位返修。造成房屋不能按期交付的，應承擔違約責任。
《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十七條規定“房地產開發項目的設計、施工、必須符合國家的有關標準和規范。房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用。”
《建設工程質量管理條例》第三十二條規定“施工單位對施工中出現質量問題的建設工程或者竣工驗收不合格的建設工程，應當負責返修。”
如果小區內的設施在竣工驗收完成之后出現質量問題，開發商應承擔保修責任。
《建筑法》第六十二條規定“建筑工程實行質量保修制度。建筑工工程的保修范圍應當包括地基基礎工程、主體結構工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及電氣管線、上下水管線的案裝工程，供熱、供冷系統工程等項目；保修的期限應當按照保證建筑物合理壽命年限內正常使用，維護使用者合法權益的原則確定。具體的保修范圍和最代保修期限由國務院規定。
遇到此類情況，業主應如何維權？
商品房小區的交付，通常都是房屋與小區內公共設施分別交付，同一期開發的商品房也是按樓棟分別交付，小區道路等公共設施往是最后交付的。所以在購買商品房時要仔細閱讀《商品房賣買合同》，知曉房屋及小區公共設施的交付條件、標準及交付時間點。
面對違規交房，可拒絕收房并向住房和城鄉建設行政機關舉報。
國家對商品房竣工驗收實行備案制，即在商品房經建設單位（開發商）、施工單位、監理單位、設計、勘查等單位聯合驗收合格之后，應當在規定時間內向政府建設主管部門備案。
如果所交付的商品房及附屬設施已由建設單位、施工單位、監理單位、設計、勘查等單位聯合驗收合格并已辦理備案，但明顯存在嚴重質量問題的，可先暫不收房并向住房和城鄉建設行政關機進行舉報。如果建設行政機關決定重新組織竣工驗收并責令停止使用時，可拒絕收房。
簽訂試用協議時，應該注意什么事項？
《建筑法》第六十三條“任何單位和個人對建筑工程的質量事故、質量缺陷都有權向建設行政主管部門或者其他有關部門進行檢舉、控告、投訴。”如果商品房存在偷工減料，偷工減料也是發生在施工過程中，在商品房交付時是難以發現偷工減料的充分證據的。如果在小區的施工過程中發現存在偷工減料的行為，取證后可向建設行政主管部門舉報。
如果在交房時發現房屋可能存在偷工減料時，可對照《商品房買賣合同》約定的交付標準進行驗收，如果達不到合同約定的交付標準時，可按合同約定要求整改或拒收。如果懷疑主體結構（如樓板、剪力墻、柱、梁）混凝土強度不足時，需請專業檢測機構或由專業人員使用專業儀器進行現場初步檢測，初步確認存在質量問題時，可向建設行政機關舉報、投訴處理。
對于存在嚴重質量問題的商品房，根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條“因房屋主體結構質量不合格，不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持”的規定，如果所購房屋確實存在嚴重質量問題，購房人可通過訴訟請求解除購房合同，退還購房款。
而對于開發商在房屋銷售過程中的虛假宣傳，購房者在購房前應當保持理性，不輕信銷售人員的口頭承諾和宣傳海報，對學區房等相關政策問題應當通過咨詢政府相關部門了解相關政策規定，在簽訂《商品房買賣合同》時應仔細閱讀合同內容，對自己關心和直接影響購房決策的內容應當在合同中有明確約定。
*本文由湖南海川律師事務所律師尹康其解答。
