2020年可稱(chēng)之為國(guó)內(nèi)公募REITs元年，發(fā)改委和證監(jiān)會(huì)今年相繼出臺(tái)《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》《公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》等監(jiān)管文件，其他監(jiān)管機(jī)構(gòu)按照通知規(guī)劃各司其職，共同完善試點(diǎn)項(xiàng)目遴選相關(guān)配套措施，加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的業(yè)務(wù)過(guò)程監(jiān)管，并結(jié)合實(shí)踐情況，適時(shí)完善法律制度保障。截至9月末，我國(guó)REITs試點(diǎn)的頂層設(shè)計(jì)及核心配套文件已基本成型，試點(diǎn)工作有條不紊進(jìn)行中。
REITs產(chǎn)品在海外具有較悠久的歷史，起源于1960年美國(guó)國(guó)會(huì)頒布《美國(guó)1960年美國(guó)稅法典》，確立REITs的法律地位。根據(jù)Nareit數(shù)據(jù)，截至2020年10月，F(xiàn)TSE REITs美國(guó)指數(shù)凈市值已達(dá)約1.4萬(wàn)億美元。
從投資形式來(lái)看，REITs可以分為權(quán)益型、質(zhì)押型和混合型。權(quán)益型REITs指直接投資房地產(chǎn)，通過(guò)租金和買(mǎi)賣(mài)收入賺取利潤(rùn)；質(zhì)押型REITs指通過(guò)購(gòu)買(mǎi)或發(fā)起抵押貸款或抵押貸款證券為房地產(chǎn)提供融資，并從中獲利；混合型REITs兼有權(quán)益型和質(zhì)押型的特點(diǎn)，綜合以上兩種業(yè)務(wù)，除收取不動(dòng)產(chǎn)的租金外，也從事放款業(yè)務(wù)。截至2019年末，全美共有219只REITs，合計(jì)規(guī)模1.33萬(wàn)億美元；其中，權(quán)益型REITs有179只，規(guī)模1.25萬(wàn)億美元，占主導(dǎo)地位。
從REITs指數(shù)與股票指數(shù)走勢(shì)對(duì)比來(lái)看，REITs長(zhǎng)期回報(bào)可觀，1972年至今，REITs年化收益為9.12%，略低于納斯達(dá)克指數(shù)的9.78%，高于標(biāo)普500指數(shù)的7.35%。近幾年，REITs表現(xiàn)較為一般，近三年REITs、標(biāo)普500和納斯達(dá)克指數(shù)年化收益率分別為1.68%、8.29%和17.49%。尤其是今年以來(lái)REITs受到疫情沖擊較大，表現(xiàn)大幅弱于同期標(biāo)普和納斯達(dá)克指數(shù)，2020年REITs、標(biāo)普500和納斯達(dá)克指數(shù)收益率分別為-16.51%、1.21%和21.61%。
在此次《指引》推出公募基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs之前，已有基金公司此前推出過(guò)國(guó)內(nèi)首只公募REITs，即2015年7月6日成立的鵬華前海萬(wàn)科REITs，該產(chǎn)品以深圳前海地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)為基礎(chǔ)資產(chǎn)，面向公眾募集并在深交所掛牌交易。據(jù)招募說(shuō)明書(shū)顯示，鵬華前海萬(wàn)科REITs封閉期為10年，期滿后轉(zhuǎn)為上市開(kāi)放式基金。基金的投資組合比例為：投資于確定的、單一的目標(biāo)公司股權(quán)（萬(wàn)科前海企業(yè)公館）的比例不超過(guò)基金資產(chǎn)的50%，基金通過(guò)增資方式持有目標(biāo)公司股權(quán)至2023年7月24日，獲取自2015年1月1日起至2023年7月24日期間，前海企業(yè)公館項(xiàng)目100%的實(shí)際或應(yīng)當(dāng)取得的除物業(yè)管理費(fèi)收入之外的營(yíng)業(yè)收入。除了獲得萬(wàn)科前海企業(yè)公館項(xiàng)目收益，股權(quán)方面則是逐步退出。基金應(yīng)分別在2015年12月31日前、2018年12月31日前、2021年12月31日前和2023年10月31日前向深圳萬(wàn)科或深圳萬(wàn)科指定的關(guān)聯(lián)方轉(zhuǎn)讓14%、18%、17.5%和0.5%的公司股權(quán)，直至全部股權(quán)退出。業(yè)績(jī)方面，鵬華前海萬(wàn)科REITs從2015年7月成立至2020年11月13日，復(fù)權(quán)單位凈值為1.3674元，年化收益率為6.01%。除了投資于境內(nèi)的REITs，公募基金在QDII產(chǎn)品中，也有布局海外REITs的產(chǎn)品，目前嘉實(shí)、廣發(fā)、上投摩根、南方等6家基金公司發(fā)行了該類(lèi)產(chǎn)品，截至三季度末合計(jì)規(guī)模6.25億元。
隨著試點(diǎn)工作的持續(xù)推進(jìn)，相關(guān)政策對(duì)試點(diǎn)項(xiàng)目資質(zhì)作出明確要求，包括資產(chǎn)所處區(qū)域、行業(yè)，并且重點(diǎn)關(guān)注底層資產(chǎn)的現(xiàn)金流來(lái)源和經(jīng)營(yíng)狀況，涉及資產(chǎn)權(quán)屬、運(yùn)營(yíng)時(shí)間和狀況、現(xiàn)金流來(lái)源、派息能力、合規(guī)性等多方面。同時(shí)，對(duì)公募REITs產(chǎn)品要素也做出明確規(guī)定，明確采取“公募+ABS”的交易結(jié)構(gòu)，并且在投資范圍、運(yùn)作模式、管理人條件、盡調(diào)評(píng)估流程、發(fā)行方式、戰(zhàn)略配售等方面均提出了細(xì)致要求。首批公募REITs產(chǎn)品的推出指日可待。
公募REITs有利于穩(wěn)投資、補(bǔ)短板，有利于降杠桿、高效利用存量資產(chǎn)，并且提供一種居民儲(chǔ)蓄的投資轉(zhuǎn)化，為中等風(fēng)險(xiǎn)中等收益的新型產(chǎn)品，極大地豐富了投資人資產(chǎn)配置組合的可選標(biāo)的。從海外經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，挑選優(yōu)質(zhì)的REITs產(chǎn)品需要從以下幾個(gè)方面入手：
一是基礎(chǔ)資產(chǎn)分析。優(yōu)選核心地段的物業(yè)，關(guān)注物業(yè)的建造標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)施的完善性，選擇出租率較高、且租金產(chǎn)生的現(xiàn)金流充裕的項(xiàng)目；二是原始權(quán)益人分析。選擇頭部企業(yè)，股東實(shí)力強(qiáng)大，且外部評(píng)級(jí)較高的開(kāi)發(fā)商/運(yùn)營(yíng)商，檢查其財(cái)務(wù)狀況，關(guān)注盈利能力、償債能力、營(yíng)運(yùn)能力，并著重和同行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手做對(duì)比；三是增信措施分析。REITs產(chǎn)品通常具備的增信措施主要有：優(yōu)先和次級(jí)的分層，保證擔(dān)保/差額補(bǔ)足義務(wù)、回售條款及流動(dòng)性支持等。
通過(guò)上述風(fēng)險(xiǎn)分析框架，能夠幫助投資人快速切入REITs產(chǎn)品分析，選出優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，把握投資機(jī)會(huì)。
