8月16日，首批保障性租賃住房REITs正式發(fā)售，三只產(chǎn)品或引發(fā)約1219.18億元的機(jī)構(gòu)資金搶購。至此，已上市公募REITs的底層資產(chǎn)，新增了保障性租賃房項目。8月15日，首單以民營企業(yè)作為原始權(quán)益人REIT項目——國泰君安東久新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園REITs也獲得受理。
首批產(chǎn)品發(fā)行至今已有一年多，14只存續(xù)產(chǎn)品整體市值已超過630億元。公募REITs市場自發(fā)展以來，市場業(yè)態(tài)正加速變化，現(xiàn)已呈現(xiàn)出四大鮮明特點：一是底層資產(chǎn)不斷擴(kuò)容，多地積極參與；二是風(fēng)險收益特征良好匹配了市場需求；三是契合市場需求的政策正在有序推出；四是各類機(jī)構(gòu)正以多路徑參與對REITs的直接和間接配置。
1220億機(jī)構(gòu)資金瘋搶首批保租房REITs
8月16日，華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT、紅土深圳安居REIT首批三只保障性租賃住房REITs正式發(fā)售。根據(jù)公告測算，三只產(chǎn)品預(yù)計募資總額約38億元。至此，我國公募REITs產(chǎn)品數(shù)量即將擴(kuò)募至17只。
日前，三只產(chǎn)品網(wǎng)下詢價認(rèn)購工作已結(jié)束。網(wǎng)下詢價結(jié)果顯示，首批保租房REITs再次掀起機(jī)構(gòu)投資者“瘋搶”。三只產(chǎn)品擬認(rèn)購份額數(shù)量均超過100倍，其中，紅土深圳安居REIT全部配售對象擬認(rèn)購數(shù)量總和為初始網(wǎng)下發(fā)售份額數(shù)量的133.03倍，刷新了公募REITs網(wǎng)下詢價認(rèn)購倍數(shù)新紀(jì)錄。根據(jù)三只產(chǎn)品公告的網(wǎng)下擬認(rèn)購規(guī)模測算，將有約1220億元的機(jī)構(gòu)資金搶購上述保租房REITs新品。
此次產(chǎn)品的發(fā)售不但引來巨量資金，而且獲得了大量機(jī)構(gòu)投資者青睞。其中，參與紅土深圳安居REIT的投資者為83家，配售對象為252個，華夏北京保障房REIT和中金廈門安居REIT分別獲得71家和68家機(jī)構(gòu)投資者的有效報價。投資者類型涵蓋了券商及券商資管，保險、公募、私募以及銀行、信托等大部分金融機(jī)構(gòu)。
特點一：資產(chǎn)趨于多元，10余省市加快“試水”
此次以保租房為底層資產(chǎn)的發(fā)行上市公募REITs，標(biāo)志著我國公募REITs覆蓋的基礎(chǔ)設(shè)施類型及底層資產(chǎn)正加快擴(kuò)容的一大特點。此外，包括海南、浙江、廣東、山東、上海、江西、湖南等10余個省市相繼提出，支持開展保障性租賃住房REITs試點。
去年首批公募REITs發(fā)行上市以來至今，相關(guān)產(chǎn)品覆蓋的基礎(chǔ)設(shè)施類型，從一年前的產(chǎn)業(yè)園、高速公路、倉儲物流已經(jīng)擴(kuò)展到保障性租賃住房、清潔能源。這些底層資產(chǎn)有些純市場化運作，有些與民生密切關(guān)聯(lián)，有些受政策強(qiáng)監(jiān)管，試點資產(chǎn)類別多元化特點顯著。
值得一提的是，公募REITs涉及的資產(chǎn)將不僅限于以上已有類別。根據(jù)國務(wù)院相關(guān)文件，未來盤活存量資產(chǎn)重點方向還將進(jìn)一步擴(kuò)大至旅游景區(qū)、老舊廠房、文化體育場館、以及國有企業(yè)開辦的酒店、療養(yǎng)院等新型基礎(chǔ)設(shè)施。
目前，底層資產(chǎn)的擴(kuò)容工作正加速推進(jìn)。以景區(qū)等旅游基礎(chǔ)設(shè)施為例，據(jù)陜西省政府披露，今年7月13日，陜西省發(fā)改委聯(lián)合西部證券召開會議討論了陜西華山景區(qū)REITs項目相關(guān)內(nèi)容，并表示要“將本項目做成本行業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的標(biāo)桿和示范項目”。無獨有偶，據(jù)中郵證券披露，今年6月該公司已中標(biāo)重慶武隆喀斯特5A景區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項目。
對于目前不斷擴(kuò)容的公募REITs資產(chǎn)類型，在8月13日首屆大灣區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施REITs高峰論壇上，金杜律師事務(wù)所合伙人李文敏認(rèn)為，公募REITs擴(kuò)容擴(kuò)募應(yīng)該有四個形態(tài)：一是資產(chǎn)的類型，業(yè)態(tài)的開放；第二是主體的開放，包括原始權(quán)益人、運營管理機(jī)構(gòu)；第三是資產(chǎn)的法律形態(tài)的開放；第四個是運營管理模式的開放。
特點二：風(fēng)險收益有效平衡市場投資需求
公募REITs市場運行一年多以來的另一大特點是，風(fēng)險收益特征與市場需求匹配度高：底層資產(chǎn)的經(jīng)營表現(xiàn)、基金分紅基本符合市場預(yù)期，呈現(xiàn)溢價。
券商中國記者根據(jù)存續(xù)產(chǎn)品發(fā)布的公告及相關(guān)平臺統(tǒng)計，在14只產(chǎn)品中，11只產(chǎn)品發(fā)布分紅率，平均現(xiàn)金分派率為5.92%，平均分紅率為2.95%。從市場表現(xiàn)來看，截至8月14日，首批公募REITs產(chǎn)品上市平均漲幅25.58%。流動性相對較高，日均換手率2%左右，高于境外多地REITs市場。
“目前全市場14單里面6單是不動產(chǎn)的，8單是收益權(quán)，目前不動產(chǎn)上市股票的平均漲幅大概是35%-40%，表現(xiàn)還是非常不錯。特許經(jīng)營權(quán)平均漲幅15%左右，總體來說還是不錯的。”戴德梁行資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人楊枝在首屆大灣區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施REITs高峰論壇上表示。
楊枝指出，無論是不動產(chǎn)或收益權(quán)，目前14單的獲批產(chǎn)品都采用了100%的現(xiàn)金流折現(xiàn)法即收益法，這一點基本上和海外的REITs保持一致標(biāo)準(zhǔn)。就此，楊枝總結(jié)了采用收益法影響估值三個核心因素：一是收益的高低；二是收益期的長短；三是評估師選定的折現(xiàn)率。
特點三：契合市場需求的政策正有序推出
盡管我國公募REITs經(jīng)歷時間較短，但在過去一年來，關(guān)于公募REITs的配套政策正在緊鑼密鼓地出臺，在資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓程序、稅務(wù)優(yōu)惠、擴(kuò)募資產(chǎn)等領(lǐng)域的政策迎來不少突破。
今年5月，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見》提到，國企發(fā)行公募REITs涉及國有產(chǎn)權(quán)非公開協(xié)議轉(zhuǎn)讓的，按規(guī)定報同級國有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)。分析人士認(rèn)為，這樣的規(guī)定很大程度上簡化了重組過程中的程序，也增加了交易的確定性。
此外，今年1月財政部和稅務(wù)總局出臺相關(guān)稅務(wù)政策，為公募REITs所做的資產(chǎn)重組提供了相關(guān)所得稅的遞延優(yōu)惠政策。在遞延優(yōu)惠政策出臺以來，解決了一些原始權(quán)益人、所得稅及遞延等問題。
然而，我國公募REITs這個新生市場也仍有很大的政策完善空間。部分業(yè)內(nèi)人士也對未來政策領(lǐng)域突破與創(chuàng)新有所期待。
在首屆大灣區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施REITs高峰論壇上，畢馬威中國稅務(wù)合伙人李晨關(guān)注到目前該領(lǐng)域的稅收痛點。李晨指出，就今年財政部與稅務(wù)總局出臺的相關(guān)稅收政策而言，政策出臺后，也有項目遇到實際問題，如戰(zhàn)略配售主體為非原始權(quán)益人是否適用優(yōu)惠？以及實際監(jiān)管與稅收優(yōu)惠政策之間也存在一定的矛盾，相關(guān)優(yōu)惠政策仍有進(jìn)一步完善空間。
就目前實際項目中遇到的問題，中航證券資管發(fā)展部負(fù)責(zé)人彭雷旸對公募REITs發(fā)展過程中的信息披露制度，提出了部分可探討的問題：即公募REITs項目根據(jù)資產(chǎn)的經(jīng)營權(quán)、產(chǎn)權(quán)等特點，是否應(yīng)該對后續(xù)運營環(huán)節(jié)跟申報環(huán)節(jié)的信息披露有所差異，相關(guān)制度標(biāo)準(zhǔn)也有待清晰。
特點四：機(jī)構(gòu)探索多樣化金融支持
從首批公募REITs解禁的機(jī)構(gòu)投資者類型，可以直接看出機(jī)構(gòu)資金從一開始對配置首批公募REITs的決心和深度。
根據(jù)華泰固收的數(shù)據(jù)，解禁的機(jī)構(gòu)投資者中，保險、產(chǎn)業(yè)資本占比較高，分別為31.28%及27.72%；券商自營、基金及子公司專戶、券商資管也有較高比例，此外還有一些銀行及理財子、信托、私募等多類型機(jī)構(gòu)。
在上述諸多機(jī)構(gòu)中，銀行理財和券商對REITs的參與路徑尤為多樣化。在以戰(zhàn)略配售和網(wǎng)下發(fā)售兩種方式參與對REITs投資的基礎(chǔ)上，銀行理財還發(fā)行了專屬主題理財產(chǎn)品來縱深參與REITs掘金。而券商不僅僅是活躍的投資交易機(jī)構(gòu)，還擔(dān)任REITs市場重要的承做和承銷機(jī)構(gòu)，深入?yún)⑴c到REITs場內(nèi)做市、基金通做市、大宗交易等流動性服務(wù)中。
除了直接配置，值得一提的是，有銀行已經(jīng)開始量身定制REITs 并購貸款產(chǎn)品，間接參與 REITs市場。
這么做的是郵儲銀行，該行向中鐵建重慶投資集團(tuán)有限公司發(fā)放首筆公募REITs 并購貸款。作為國金中國鐵建REIT的主要原始權(quán)益人及戰(zhàn)略投資者，中鐵建重慶投資集團(tuán)有限公司需出資認(rèn)購國金中國鐵建REIT項目51%份額,共計24.44億元。郵儲銀行重慶分行向中鐵建重投提供金額5億元、期限7年的并購貸款，作為其認(rèn)購資金的一部分，有效緩解了其戰(zhàn)配份額內(nèi)的籌資壓力，釋放資本金占款。需要指出的是,這一模式適用于強(qiáng)主體資質(zhì)、底層資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)及可供分配收益率較高的REITs。
責(zé)編：王璐璐
