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自2021年下半年開始，我國基礎設施REITs進入加快推進期。
截至2022年7月底，共有14只基礎設施REITs產品上市，總發行規模達541.51億元，總市值超過620億元，基礎設施REITs試點工作取得初步成效。
擴募規則出臺
2022年5月，滬深交易所分別發布相關指引，備受關注的基礎設施REITs擴募細則出爐。7月，國家發改委發布的《關于做好基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)新購入項目申報推薦有關工作的通知》，進一步明確了基礎設施REITs新購入項目申報推薦等有關工作。
上述指引和通知的出臺，為擴募提供了明確的標準，從頂層設計上保證了基礎設施REITs市場健康有序發展。從細節看，指引和通知明確了新購入基礎設施項目的準入條件、程序、信息披露要求和發售相關安排，強調擴募相關要求與首次發售一致，強化內幕信息管理和利益沖突防范，堅持持有人利益優先，嚴把項目質量關，壓實參與機構主體責任。從長遠來看，明確基礎設施REITs擴募的機制，有利于相關產品保持良好的基礎設施項目投資組合，形成優質的資產池，增強基金持續運作水平，提升REITs基金規模和綜合競爭力，進一步促進投融資良性循環。
新型資產不斷涌現
自首批項目落地以來，基礎設施REITs試點資產類型呈多樣化發展趨勢。除產業園、高速公路、倉儲物流等較為常見的資產外，清潔能源、保障性租賃住房、旅游等類型基礎設施又被納入。這些領域既事關國家戰略，又涵蓋國計民生，資產規模龐大，將為基礎設施REITs健康發展注入新活力。
在清潔能源領域，光伏發電、風電等行業發展較快，推進基礎設施REITs已具備較好條件。通過基礎設施REITs盤活存量光伏發電、風電等清潔能源項目，能籌集清潔能源新項目資本金，調動社會資金投資該領域，對如期實現“碳中和”“碳達峰”等戰略目標提供重要支撐。
保障性租賃住房屬于重要民生基礎設施，發行基礎設施REITs是其投融資改革創新的必經之路。一是保障性租賃住房本身收益符合基礎設施REITs產品要求，長期的居住租賃需求能為項目帶來穩定現金流；二是有利于盤活存量資產，回收政府投資資金，進一步加大租賃住房供應；三是通過發行基礎設施REITs引入住房專業運營管理機構，提高其運營水平與服務效益，為新市民提供良好的住房租賃服務。
在旅游領域，納入REITs試點范圍的資產包括自然文化遺產、國家AAAAA級旅游景區等旅游基礎設施。基礎設施REITs能夠為旅游業提供增量建設資金，進一步加快旅游設施建設，滿足人民對美好精神生活的需要，推動實現消費高質量發展。
鼓勵運用REITs工具
除基礎設施REITs主管部門外，國務院其他部委也陸續出臺各類政策，鼓勵運用REITs工具盤活本行業領域內的存量資產。
2022年5月，水利部出臺《關于推進水利基礎設施投資信托基金(REITs)試點工作的指導意見》，強調要暢通投融資渠道，充分用好REITs等政策，保障水利基礎設施建設資金需求。此外，水利部于5月底召開水利基礎設施REITs試點工作視頻交流專題會議，明確提出要支持引導有關地方和企業將符合條件的水利基礎設施項目通過REITs方式進行盤活，籌集資金用于在建和新建水利工程項目，促進水利基礎設施高質量發展。
2022年7月，農業農村部等部委聯合發布的《關于推進政策性開發性金融支持農業農村基礎設施建設的通知》提出，鼓勵采用基礎設施REITs等模式，引導金融社會資本和民間投資，支持農業農村基礎設施建設。
適當放寬收益率要求
結合已上市試點項目的經驗，以及基礎設施REITs業務開展過程中發行方、投資方、主管部門的核心關注點等問題，可對基礎設施REITs市場長遠穩健發展提出一些建議。
一是進一步明確重組及運營環節的稅收優惠政策。稅收是企業考慮發行基礎設施REITs的重要因素之一，進一步加強稅收優惠政策是鼓勵和促進基礎設施REITs發展的重要舉措。可在對資產劃轉重組免除企業所得稅的基礎上，進一步對作價出資、分立等發行前的其他重組方式明確免除企業所得稅，對交易、運營等環節涉及的相關稅負予以一定優惠支持，減少或簡化為構建股債結構而進行的額外操作與步驟，以提高企業發行基礎設施REITs、盤活優質存量資產的積極性。
二是進一步加強基礎設施REITs法律體系建設。目前，我國基礎設施REITs主要法律基礎為《中華人民共和國證券投資基金法》和《中華人民共和國證券法》兩部通用型證券法律，應進一步加強基礎設施REITs法律體系建設，推動基礎設施REITs作為單一金融品種的立法工作，構建符合REITs發展規律的專項法律體系及配套監管規則體系，促進REITs市場高效穩定發展。
三是適當放寬對發行資產的收益率要求。考慮到不同資產收益率的天然差異和不同投資人對于資產的風險判斷，建議收益率的界定應更多地由市場投資人選擇。應適當放寬收益率要求，給予某些行業一定政策支持，鼓勵其通過REITs盤活存量資產，快速形成有效的良性循環發展模式。
