經營貸和消費貸期限相對較短，單筆金額較高，如果出現被要求提前歸還，可能造成借款人資金及困境及不良的個人征信記錄，且中介收費不低，綜合成本可能高于原來的房貸成本
文 | 《財經》記者 嚴沁雯
編輯 | 袁滿
對于近期引發市場關注的“經營貸置換房貸”之風，新鮮的司法案例顯示，購房人為節省利息實施轉貸更有可能得不償失。
3月1日，廣州市中級人民法院（下稱“廣州中院”）官微發布文章稱，借款人違反合同約定，擅自改變貸款用途將經營貸款用于清償房貸，被銀行訴至法院。根據判決結果，該借款人需向銀行清償借款本金及罰息。
廣州中院法官李璐思認為，經營貸是銀行等金融機構為解決中小企業主或個體工商戶經營需要而推出的一款融資服務產品，借款人應當按照約定將借款用于生產經營活動。
“支持銀行關于借款合同提前到期的訴訟請求，體現了人民法院依法維護金融市場健康穩定發展的司法態度，也有利于防止信貸資金違規流入樓市、股市，對于防范化解系統性金融風險，落實國家宏觀經濟政策、產業政策具有積極作用。”李璐思指出。
轉貸被訴：法院判償180萬
據廣州中院介紹，某銀行（貸款人）與肖某（借款人）、某公司（保證人）簽訂《個人擔保借款合同》。合同約定：借款金額180萬元；借款用途生產經營周轉；借款期限60個月。
合同同時約定，借款人未按約定用途使用借款、未提供用途證明，或提供虛假用途證明，或未按約定按期足額償還借款的，貸款人有權限期糾正違約行為、提前收回已發放借款，有權提前行使擔保權等；肖某以其房產作為抵押，某公司為連帶保證人。
然而，根據某銀行提交的銀保監部門查證情況，肖某將約定用途為生產經營周轉的貸款部分挪用于償還房貸。
在此情況下，某銀行根據《個人擔保借款合同》約定行使檢查、監督借款使用情況的權利，以肖某違反貸款用途將款項用于樓市為由，要求肖某提供資金用途證明，但肖某拒絕依約提供資金用途證明。
某銀行遂向法院起訴，請求肖某償還借款本金180萬元及利息、罰息、復利，并對肖某提供的抵押房產享有優先受償權，某公司對上述債務承擔連帶責任。
根據廣州中院二審判決，肖某于判決發生法律效力之日起十日內，向該銀行清償借款本金180萬元及罰息；在肖某不履行債務時，某銀行對肖某提供的抵押房產折價或拍賣、變賣所得的價款享有優先受償權；某公司對肖某的全部債務承擔連帶責任。
在李璐思看來，經營貸是銀行等金融機構為解決中小企業主或個體工商戶經營需要而推出的一款融資服務產品，借款人應當按照約定將借款用于生產經營活動。
根據《中華人民共和國民法典》第六百七十二條規定，貸款人按照約定可以檢查、監督借款的使用情況。借款人應當按照約定向貸款人定期提供有關財務會計報表或者其他資料。第六百七十三條規定指出：“借款人未按照約定的借款用途使用借款的，貸款人可以停止發放借款、提前收回借款或者解除合同。”
“本案中，提交資金用途的證明材料既是肖某的合同義務，也是肖某在訴訟中的舉證責任。由于肖某未能履行合同義務并完成舉證責任，結合銀保監部門查證的事實，法院據此認定肖某存在違約行為。”李璐思指出。
違規操作：監管頻示風險
實際上，經營貸違規流入房地產市場并非新鮮事，監管亦給予了高度重視。
2021年3月26日，銀保監會、住房和城鄉建設部、央行便聯合發布《關于防止經營用途貸款違規流入房地產領域的通知》。其中提到，要將經營用途貸款違規流入房地產等相關問題作為各類檢查的重要內容，依法嚴格問責，加強聯合懲戒，將企業和個人違規挪用經營用途貸款的相關行政處罰信息及時納入征信系統。
不過，與此前部分人群將經營貸直接用于購房的情況略有不同，近期購房者多為了減少房貸壓力，用經營貸置換原有房貸。
2022年以來，政策指引下商業銀行加大了對小微企業的支持力度，多家銀行經營貸款利率已經低于4%。而對于部分在2022年之前的購房者來說，房貸利率卻在5%以上。
在此背景下，貸款從業人員提高了在朋友圈推銷轉貸的頻率。以經營貸為例，某股份行的“房抵貸”產品，利率3.8%起，最多可做20年。據相關人員估算，以等額本息、期限30年、利率5.35%、貸款余額143萬元為例，原本需支付利息144.5萬元。若申請3.8%的房抵貸進行置換，可節省利息83.2萬元；4.35%的房抵貸則可節省73.2萬元。
具體到操作流程，據貸款中介介紹，可先提供“過橋資金”讓客戶還清房貸，再幫助其包裝個人資質，在銀行辦理經營貸后歸還墊資。上述過程需支付1萬元至2萬元的服務費，同時，個人需額外購買營業執照（5000元起步），亦需支付墊資費用（日利率0.07%左右）。
有了利差的誘惑，加之貸款中介的推波助瀾，轉貸之風興起。據一位貸款中介人員透露，近期平均一周便有2至3個客戶因為提前還貸咨詢如何轉貸，在其推薦的業務中，經營貸、消費貸等近期利率較低的產品赫然在列。
然而在業內人士看來，以上行為風險巨大。
“經營貸和消費貸期限相對較短，單筆金額相對較高，如果出現被要求提前歸還的情況則可能造成借款人資金陷入困境，也可能造成借款人不良的個人征信記錄。”資深金融監管政策專家周毅欽指出，辦理過程中，一些違法違規的中介可能會使用造假的材料，這屬于“騙貸”行為，收費也并不低，綜合成本可能高于原來的房貸成本，讓轉貸得不償失。
一位銀行業人士亦認為，“如果是10年期的經營貸，到期需要再次借助墊資還清本金后續貸，每次中介收取的費用價格不菲，再加上包裝企業的費用，全部算下來根本節省不了多少錢。”一位銀行業人士指出。
對于轉貸背后的風險，監管亦頻繁提示。早在2022年末，銀保監會就發布關于警惕不法貸款中介誘導消費者違規轉貸的風險提示，提醒廣大消費者警惕不法中介誘導，認清違規轉貸背后隱藏的風險，防范合法權益受到侵害。
2023年2月9日，中國人民銀行、銀保監會在部分商業銀行座談會要求商業銀行持續做好貸前貸后管理，加強風險警示；監管部門將加大檢查處罰力度，及時查處違規中介并披露典型案例。
2月10日，遼寧銀保監局發布關于提前還貸或轉貸的風險提示，提醒違規轉貸可能存在的經營貸風險、信用貸風險、財務風險和個人信息泄露風險。“借款人須如實提供貸款申請資料，如偽造經營資料獲得貸款，則涉嫌騙貸，情節嚴重的，將被依法追究刑事責任。經營貸不得違規用于購房、結清房款、償還其他渠道墊付的房款，違規使用將會被提前收回貸款。”遼寧銀保監局強調。
另一方面，為了防止信貸資金違規流入房地產市場，對銀行的監管力度亦在加大。
2月17日，銀保監會發布公告，對中國銀行、民生銀行、渤海銀行、建設銀行、渣打銀行等五家金融機構及相關責任人員依法作出行政處罰決定，合計罰沒約3.88億元。
根據同日發布的多張罰單，“小微企業貸款資金被挪用于房地產領域”“違規發放房地產貸款”“違規辦理虛假按揭貸款等違法違規行為”出現在部分銀行的處罰案由中。
