一“金融17條”主要內(nèi)容
2023年2月24日，央行、銀保監(jiān)會就《關(guān)于金融支持住房租賃市場發(fā)展的意見（征求意見稿）》（以下簡稱“住房租賃金融17條”）向社會公開征求意見，圍繞住房租賃供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革方向，從信貸融資、債券融資、股權(quán)融資等方面全方位提出17條金融支持住房租賃市場發(fā)展政策。
亮點一：實現(xiàn)保障性和商業(yè)性租賃住房的全覆蓋
與2022年2月發(fā)布的《關(guān)于銀行保險機構(gòu)支持保障性租賃住房發(fā)展的指導意見》相比，“金融17條”覆蓋的住房租賃市場主體的范圍更廣，金融支持的范圍進一步擴大至市場化長租房，納保不再是租賃住房專項支持貸款的發(fā)放前提，這對于旗下有自持長租公寓品牌的房企以及運營規(guī)模化長租公寓的住房租賃企業(yè)是重大利好，有利于其獲得融資支持，也有利于“微利運營”的輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)降本減負。
亮點二：房地產(chǎn)REITs試點提速
“金融17條”提出穩(wěn)步發(fā)展REITs在住房租賃領(lǐng)域的試點工作，優(yōu)先支持雄安、海南、深圳等國家政策重點支持區(qū)域以及人口凈流入的大城市開展REITs基金試點，引導各類社會資金有序投資住房租賃領(lǐng)域，為利用各類建設(shè)用地（含集體建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有空閑土地等）依法依規(guī)建設(shè)和持有運營長期租賃住房的企業(yè)提供資金支持。
亮點三：允許經(jīng)營性貸款置換開發(fā)建設(shè)貸款
“金融17條”明確加大對租賃住房開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營以及閑置房屋轉(zhuǎn)化的信貸支持。支持商業(yè)銀行向各類主體新建、改建長期租賃住房發(fā)放開發(fā)建設(shè)貸款，項目資本金比例應(yīng)不低于總投資的20%，貸款期限3-5年；并明確提出，支持向經(jīng)營自有產(chǎn)權(quán)長期租賃住房的住房租賃企業(yè)發(fā)放經(jīng)營性貸款，貸款期限最長不超過20年，貸款額度原則上不超過物業(yè)評估價值的 80%，并允許經(jīng)營性貸款置換物業(yè)前期開發(fā)建設(shè)貸款。
亮點四：創(chuàng)新團體批量購房貸
“金融17條”創(chuàng)新性地提出發(fā)放租賃住房團體購房貸，支持企業(yè)批量購買存量閑置房屋用作宿舍型保障性租賃住房，支持專業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)批量購買存量閑置房屋長期持有經(jīng)營保障性或商業(yè)性租賃住房。這一創(chuàng)新信貸產(chǎn)品將租賃住房的供給方和需求方進行了有機聯(lián)結(jié)。在擴大租賃住房供給的同時也能緩解房地產(chǎn)市場庫存壓力，達成“雙贏”。
二 國內(nèi)住房租賃市場發(fā)展
2018年以來，推動住房租賃市場發(fā)展已被多次提及，但金融機構(gòu)在開展住房租賃相關(guān)業(yè)務(wù)時，面臨許多難點。例如，長期租賃住房建設(shè)資金需求較大且周期較長，而租金回報率長期偏低，這些客觀因素導致金融機構(gòu)放貸風險高、成本高、回報率低，令金融機構(gòu)對租房租賃市場望而卻步。
黨的二十大報告強調(diào)“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。近年來監(jiān)管機構(gòu)也先后發(fā)布多個文件支持租賃住房市場發(fā)展。在各級政府、市場主體以及金融機構(gòu)的共同努力下，目前我國“保障性租賃住房+市場化租賃住房”雙輪驅(qū)動的住房租賃供應(yīng)體系已基本形成。
保障性租賃住房方面，截至2月24日，我國已上市住房租賃領(lǐng)域已上市REITs產(chǎn)品共4只，合計募集資金約50億元，均具備較好的產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定現(xiàn)金流的能力，現(xiàn)金分派率能達到 4%左右，較首發(fā)平均上漲14.9%。
市場化租賃住房方面，頭部房企中龍湖冠寓率先于2021年實現(xiàn)盈利，意味著承受市場化融資成本的能力或已實現(xiàn)。此外萬科泊寓亦曾表示將于2023年實現(xiàn)成本法（即扣除折舊攤銷后）的會計報表盈利。以上表明，困擾租賃住房市場首要的盈利難題已經(jīng)初步性得以解決，可以承受市場化金融機構(gòu)提供的融資成本。
三 對信托公司開展住房租賃相關(guān)業(yè)務(wù)的啟示
信托公司開展住房租賃相關(guān)的投融資業(yè)務(wù)和服務(wù)信托業(yè)務(wù)，需要綜合考量住房租賃項目方的需求以及募、融、管、退各環(huán)節(jié)的項目風險，嚴格篩選項目區(qū)域和交易對手。信托公司可以通過股權(quán)投資、債權(quán)投資、Pre-REITs等模式，參與租賃住房的開發(fā)建設(shè)、兼并收購或運營管理，同時也應(yīng)關(guān)注對公司存續(xù)項目風險化解的助力作用以及可能的退出方案。
（一）區(qū)域選擇
住房租賃項目往往周期長，涉及人群廣，項目區(qū)域的選擇尤為重要。住房租賃“金融17條”要求，金融支持住房租賃應(yīng)突出重點、瞄準短板，主要在大城市，圍繞解決新市民、青年人等群體住房問題。同時明確提出，穩(wěn)步發(fā)展REITs，并劃定了雄安、海南、深圳及人口凈流入的大城市為REITs試點區(qū)域，為利用集體建設(shè)用地和企事業(yè)單位自有空閑土地建設(shè)運營長期租賃住房的企業(yè)提供資金支持。這對于人口凈流入的大城市、擁有眾多城中村等集體建設(shè)用地的深圳等城市是重大政策利好。
與住房的投資屬性相比，租賃住房更能體現(xiàn)住房的居住屬性和消費屬性。核心大城市具有旺盛的消費需求、強勁的經(jīng)濟動能、成熟的配套產(chǎn)業(yè)和優(yōu)質(zhì)的公共資源，這既是吸引人口持續(xù)流入的基礎(chǔ)，也是住房租賃項目盈利水平的重要保障。然而，這些城市也是高房價問題突出的城市。面對高房價，國家有意通過滿足租賃住房需求，以抑制樓市過熱。因此，在這些城市，擁有閑置土地的企事業(yè)單位，只要有建設(shè)或經(jīng)營長期租賃住房的意愿，建設(shè)資金將不再是問題。這對于剛剛進入這些城市的新市民和年輕人是很好的消息，可以租用單位免費或者低租金提供的租賃住房，既吸引了人才，又穩(wěn)定了預(yù)期；既保證了較高的出租率，又能夠?qū)崿F(xiàn)較好的盈利。因此，信托公司應(yīng)優(yōu)選一二線核心大城市開展住房租賃相關(guān)業(yè)務(wù)。
（二）業(yè)務(wù)選擇
信托公司借“金融17條”的契機，不僅可以在土地獲取、開發(fā)新建、存量改造等多個環(huán)節(jié)為參與保障性租賃住房建設(shè)和運營的市場主體提供投融資支持，而且可以在信貸、債券等市場化手段之外探索更多的創(chuàng)新型金融服務(wù)產(chǎn)品，如租賃住房債券型ABS、REITs等金融產(chǎn)品等。一旦實現(xiàn)正反饋，信托服務(wù)租賃住房的范圍將更廣，力度將更強、速度也會更快。
1．存量改造業(yè)務(wù)
目前全國多地已明確支持非居住存量改建為保障性租賃住房，并出臺相關(guān)政策細則指導市場發(fā)展。“非居改保”成為保租房的重要供應(yīng)方式。而住房租賃“金融17條”落地后，“非住改租”項目投資或?qū)⒊蔀樽》孔赓U基金未來重要的業(yè)務(wù)內(nèi)容。針對房企自持的存量資產(chǎn)，通過資產(chǎn)收購并改造為租賃住房，既能盤活房企存量資產(chǎn)，又能增加城市租賃住房供給，是當前新發(fā)展模式中，需求最多、見效最快、金融機構(gòu)也最易介入的模式。
對于信托公司來說，“收購房企存量資產(chǎn)——改造轉(zhuǎn)型升級——市場化長租房供給——孵化REITs底層資產(chǎn)”的模式最具代表性也最具可行性。
2022年11月，建行宣布成立全國首個住房租賃基金——建信住房租賃基金，總規(guī)模300億元，其中，建行認繳299.99億元，建信信托下屬的全資子公司建信（北京）投資基金管理公司認繳0.01億元。該基金的目標定位及投向是，通過投資房企存量資產(chǎn)，改造為租賃住房，增加保租房和市場化長租房供給，探索租購并舉的房地產(chǎn)發(fā)展新模式。
2.Pre-REITs業(yè)務(wù)
REITs是住房租賃市場重要的長期融資工具。“金融17條”落地后，保租房和市場化長租房將成為公募REITs一個重要底層資產(chǎn)來源。
從政策導向來看，建立健全REITs發(fā)行政策體系貫穿了2022年全年。自2022年開年，財政部發(fā)布《關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點稅收政策的公告》，到2022年底，證監(jiān)會提出要將保租房REITs常態(tài)化發(fā)行，并探索長租房REITs試點，可以預(yù)見，未來租賃住房市場的發(fā)展將進入快速通道，可能會出現(xiàn)跨城市項目組合的REITs、新建項目+改造項目組合的REITs；已發(fā)行的保租房REITs也會通過擴募起到調(diào)動市場積極性的作用。“金融17條”將REITs拓展到長租房領(lǐng)域能夠更充分刺激多元化主體進入行業(yè)，一些高端公寓有望進入到REITs發(fā)行的儲備項目當中。這類項目通常處于核心位置、面對的人群也會相對高端，租金水平也會更高，對于提高租賃住房REITs的收益率起到推動作用。
2023年2月20日，中基協(xié)發(fā)布《不動產(chǎn)私募投資基金試點備案指引（試行）》是2018年涉房私募基金備案暫停后的首次放開，允許符合要求的私募股權(quán)基金管理人在具備初步募資和展業(yè)計劃的基礎(chǔ)上設(shè)立不動產(chǎn)私募投資基金，引入機構(gòu)資金，同時將投資范圍擴展到特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市場化租賃住房）、商業(yè)經(jīng)營用房、基礎(chǔ)設(shè)施項目等。由于寫字樓、物流地產(chǎn)、工業(yè)園區(qū)等板塊能夠產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流及較好的投資回報，預(yù)計商業(yè)地產(chǎn)或?qū)⑹潜敬卧圏c的最大受益者。
3．住房租賃相關(guān)的標準品投資業(yè)務(wù)
住房租賃“金融17條”提出支持商業(yè)銀行發(fā)行用于住房租賃的金融債券，籌集資金專門用于增加住房租賃開發(fā)建設(shè)貸款和經(jīng)營性貸款的投放；支持住房租賃企業(yè)發(fā)行債務(wù)融資工具、公司債券、企業(yè)債券，專項用于租賃住房建設(shè)、購買和經(jīng)營，并創(chuàng)造性地提出住房租賃企業(yè)可將持有運營的租賃住房抵押作為信用增進，發(fā)行住房租賃擔保債券（Covered Bond），并將住房租賃擔保債券納入債券管理框架。擔保債券用于住房租賃行業(yè)尚屬首次。由于擔保債券的投資人擁有雙重追索權(quán)（不僅以發(fā)行人作為第一還款來源，還以抵押資產(chǎn)作為增信），同時對于入池的租賃住房資產(chǎn)在資質(zhì)、品質(zhì)、運營的規(guī)范性和穩(wěn)定性方面有著嚴格的要求，對投資者資金安全將形成一定保護，也將對行業(yè)的高品質(zhì)發(fā)展起到激勵與約束并重的作用。
考慮到住房租賃資產(chǎn)現(xiàn)金流非常好，以擔保債券的形式發(fā)行債券，可能成為主流形式。因此，在拓展住房租賃標準品投資業(yè)務(wù)方面，信托公司應(yīng)重點關(guān)注住房租賃擔保債券和住房租賃REITs產(chǎn)品，以及優(yōu)質(zhì)房企和龍頭住房租賃企業(yè)發(fā)行的債券，充分研判底層資產(chǎn)的質(zhì)量和抵押品的價值，密切關(guān)注市場的變動，盡可能地降低標品的投資風險，保護投資人的利益。
注：以上內(nèi)容不作為任何投資或建議，僅供參考。
