來源：券商中國
2021年5月17日，證監會、滬深交易所同時宣布，首批9只公募REITs（不動產投資信托基金）產品獲批，標志著國內公募REITs正式啟航，且實現了從頂層設計到落地實操的跨越。
如今，首批公募REITs迎來獲批兩周年。兩年來，公募REITs不斷擴容，底層資產類型也持續突破，截至目前已有27只產品上市，總市值接近千億；與此同時，近日，公募REITs的擴募方案也正式落地。機構普遍認為，我國公募REITs市場“首發”+“擴募”雙輪驅動的發展格局正式成型，公募REITs將在下階段邁入加速發展期。
公募REITs已經從試點階段穩步邁入常態化發行階段，但在實操過程中仍然面臨一些難點，例如信披口徑不一致、擴募定價難以權衡、缺少增量資金入市、投資者培育任重道遠等，多家機構也在接受證券時報記者采訪時，為公募REITs發展建言獻策。
從試點階段穩步邁入常態化發行
回溯公募REITs的發展歷程，一個重要的里程碑事件莫過于首批公募REITs的獲批和熱賣。
2021年5月17日，首批9只公募REITs產品正式獲批，并于當月31日開啟發行。面對這一創新性產品，各路投資者給予了極大的參與熱情，9只公募REITs全部“一日售罄”，在啟動比例配售后，中航首鋼綠能REIT的最終配售比例低至1.76%，刷新了公募歷史上的最低配售紀錄。
投資公募REITs的主要收益來源為分紅和二級市場漲幅，從這兩個維度來看，首批公募REITs在兩周年之際交出了一份還不錯的“成績單”。
從分紅金額來看，Wind數據顯示，截至5月19日，首批9只產品累計分紅金額合計達31.87億元。其中，平安廣州廣河REIT的累計分紅金額高達10.1億元，領先于其余產品，浙商滬杭甬REIT以累計5.33億元的分紅金額緊隨其后，其余產品的分紅金額也在1億~5億元之間。
從二級市場表現來看，Wind數據顯示，截至5月19日，首批9只產品中有8只產品自上市以來的場內漲跌幅為正。其中，紅土創新鹽田港(5.110, -0.05, -0.97%)REIT、華安張江光大園REIT、中航首鋼綠能REIT、中金普洛斯REIT、博時招商蛇口(12.770, -0.10, -0.78%)產業園REIT、富國首創水務REIT的漲幅均超20%，東吳蘇園區產業REIT、浙商證券(10.250, -0.15, -1.44%)滬杭甬高速REIT的漲幅超10%，僅有平安廣州廣河REIT漲跌幅為負。9只產品平均漲幅近19%。
繼首批9只產品之后，公募REITs也不斷擴容，截至目前已經獲批發行29單、已發行27單，上市產品市值908.92億元；底層資產類型也持續突破，試點行業也從產業園區、高速公路、倉儲物流等擴充至新能源、保障性租賃住房、消費基礎設施等。
“對比國際而言，我國公募REITs發展速度并不慢。自首批項目上市不到兩年，公募REITs已有了接近千億的市值，且資產類型穩步拓展，基礎制度加快建立，監管框架基本構建，市場運行總體平穩，公募REITs成果顯著。” 博時招商蛇口產業園REIT基金經理劉玄表示。
第一創業(5.890, -0.05, -0.84%)有關負責人表示，公募REITs已從試點階段穩步邁入常態化發行階段。一方面，公募REITs建章立制成果顯著，不僅拓寬了基礎設施資產類型、試點區域，而且適時研究并出臺了REITs擴募指引；另一方面，市場實踐提煉試金石，公募REITs以央企和地方國企為引領，包含民營和外資在內的不同類型發起人均實現成功發行。
擴募推動公募REITs加速發展
在一級市場的發行邁入常態化階段后，首批4只公募REITs的擴募也正式獲批，多家機構認為，我國公募REITs市場“首發”+“擴募”雙輪驅動的發展格局正式成型，公募REITs將在下階段邁入加速發展期。
華安基金相關負責人便表示，公司從去年下半年開始協同張江REIT的原始權益人推進擴募事宜，期間遇到過許多挑戰，主要在于明確落實各參與方的角色定位和協同機制，并且在實踐中不斷提升管理工作的質量，同時也需要著力根據項目進展情況將儲備項目推出落地。
5月18日晚，博時基金、華安基金、紅土創新基金和中金基金旗下公募REITs產品發布了基金份額持有人大會表決結果及生效公告，同時發布了擴募新購入基礎設施項目的招募說明書，意味著擴募已經完成前期程序性工作，接下來將進入定向配售、公開認購等階段。
富國首創水務REIT基金經理李盛表示，從國際經驗來看，擴募是REITs市場擴容的重要方式，有利于優勝劣汰，形成良性競爭格局。具體而言，REITs作為資產上市平臺，擴募有利于擴大單只REITs產品的規模，降低集中度風險、提升基金份額流動性；同時，擴募也是REITs一級市場和二級市場有效銜接的紐帶，有利于促進市場有效性的提升。
“擴募是REITs的靈魂，沒有擴募的REITs是沒有生命力的，國外成熟REITs市場能夠經久不衰也是基于REITs不斷并購、擴募，期限不斷延長的機制。因此，擴募機制對于REITs市場發展具有重要戰略意義和實際價值。”德邦資管研究部負責人表示。
華夏基金基礎設施與不動產投資部行政負責人莫一帆認為，通過加強項目前端培育、擴大資產范圍、推動擴募等全方位措施，公募REITs預計在下階段進入快速發展期，為投資者提供更為豐富多元的基礎設施公募REITs產品。
多重實操難點亟待突破
整體來看，公募REITs已初具雛形，走過了“摸石頭過河”的初始階段，但基金公司仍然在實操中面臨一些難點亟待突破。
例如，在剛剛推出的擴募中，定價機制的合理性、如何平衡新老客戶利益等問題成為基金公司關注的重點和難點。
平安證券有關負責人認為，如何合理定價是公募REITs擴募面臨的一大難題。和初始發行不同，擴募不再設詢價定價機制，主要通過管理人定價、持有人大會決議的方式予以確定，這不僅需要權衡原持有人的利益、新投資者的利益和原始權益人的利益，還需要考慮二級市場價格等因素，合理的定價對基金管理人來說具有一定的難度。
李盛則指出，擴募過程中需要考慮新老投資人和原始權益人的利益平衡。他表示，與首發相比，擴募底層資產的相關要求基本一致，新資產納入基金后，與基金原持有資產形成新的資產組合，新老投資人同份額同權；同時，也要考慮二級市場價格對資產交易價格的影響。
而在信息披露層面，華金證券創新資產管理總部總經理杜鵬指出，目前公募REITs還存在一些值得改進的問題，比如同一行業不同資產之間披露口徑不一致，披露的詳細程度不夠等等，希望各個資產基金管理人能夠自愿披露更多信息，幫助投資人更及時全面了解資產經營情況，進而做出理性決策。
整體來看，第一創業有關負責人認為，目前公募REITs發展過程中的難題主要體現在供給側，具體而言就是制度供給、市場供給和資金供給等多個層面。比如，在制度供給上，目前的產品載體是在《證券法》《基金法》框架下的最佳組合匹配（公募基金+ABS），現實制度屬性較強，不是最簡潔的產品形態，可能存在委托代理沖突和長效治理困境；在市場供給上，REITs底層資產的投融管退循環生態尚不成型，缺乏流動性和相互銜接性，從而導致REITs底層資產的供給不夠通暢，民營企業的供給欠缺；資金供給方面，體現在長期限投資者的缺乏、固定收益市場投資者的參與度不夠深，也體現在因為REITs二級市場運行時間短帶來的理性投資、價值投資理念的匱乏，REITs二級市場波動率過高。
德邦資管相關負責人認為，國內公募REITs有三大發展難點：
一是頂層設計和立法體系尚未建立完善。現有市場主要在《公司法》、《證券法》、《證券投資基金法》等上位法的框架下制定了一系列REITs法規，但實踐中也暴露了不少問題，如 REITs的法律地位、治理結構、稅收中性、配套政策體系、投資人合法權益保護等方面，均有不足或缺失之處。
二是投資者培育之路漫漫。目前參與REITs投資的群體以固收投資人為主，輔以部分有資產證券化項目從業經驗的新投資人，由于固收投資和權益投資邏輯完全不通，REITs的股性很難被挖掘出來，但債性卻被無限放大。
三是缺少增量資金入市。這里所說增量資金是廣義概念，包括尚未入市過的社保、養老等資金、已入市但尚未涉足二級投資的資金，其中第一類資金的入市需要上層推動，需要時機，第二類資金解決的核心思路就是寄希望于投資者的自我成長。
各家機構為萬億藍海建言獻策
據華金證券統計，截至目前，全球REITs市場規模超過2萬億美元，其中美國的REITs市值基本占到股市市值的3%，按該比例靜態計算，國內公募REITs市場的發展空間在萬億級以上。
面對這一塊萬億級“藍海”業務，4月25日，證監會債券部主任周小舟在北京市基礎設施REITs產業發展大會上為推動REITs高質量發展提出八大要點，涉及試點范圍擴大、擴募常態化、項目現場檢查、完善信息披露體系、完善估值體系、支持優質參與方、探索私募REITs和推進REITs專項立法等。多家機構也在接受證券時報記者采訪時，為公募REITs的發展建言獻策。
第一創業有關負責人認為，下一階段，應聚焦公募REITs的供給側結構性改革，關鍵在于堅持系統思維，持續優化審核流程、信息披露、詢價機制、擴募等資本市場配套規則制度，加大培育服務力度，擴大優質項目儲備，夯實國資、稅務等協同配套政策，增強立法預期。
從管理人角度，劉玄表示，基金公司需要不斷加強自身投資能力和運營管理能力建設，積極打造公募REITs的發行、投資和運營管理能力，打通PreREITs、REITsFOF、REITsETF等前后端產品鏈條，為投資者提供更專業、更全面的服務。
華安基金相關負責人提出，在REITs產品的發行上市期間，各專業參與機構還是需要堅守底線，把控好項目的質量和估值水平等，對于已知的潛在風險制定好相應的風險控制和緩釋措施，并充分對外披露；在運營管理階段，基金管理人和運營管理機構也應嚴格按照監管的要求和行業規范標準，依法依規開展基金存續期的管理工作。
杜鵬則建議推出公募REITs資產作為質押品的場內質押交易，有利于短期資金能夠通過融資去滿足資金騰挪需要，而非賣出，同時資產的現金流分派可用于覆蓋融資成本，這樣也能促進短期資金對此類資產的長期持有。
“我國公募REITs市場未來可能會出現更多有益的變化和創新，有待政策、市場、監管等多方面協同推進。” 莫一帆表示，公募REITs治理機制可進一步完善，例如簡化多層架構，提升基金運營管理和決策效率；進一步完善詢價定價機制，推動長期價值投資理念；通過基金管理人和運營管理機構激勵機制設計，加強管理人與投資人利益一致化。
