◎記者 梁銀妍 何漪
“競爭越來越激烈了。”這是首批公募REITs上市兩年后某基金經理的心聲。
擴募資產順利上市，讓更多機構看到了公募REITs發展的可能性。截至目前，已有19家基金管理人入局公募REITs領域。在業內人士看來，隨著公募REITs擴募機制落地，行業也來到了“十字路口”，基金管理人布局資產的類型，重視培育的能力，擴募工作的推進，以及治理結構和管理方法的差異化，將促使行業朝著更為多元化的方向發展，并最終涌現出一批優質的公募REITs產品和優秀的基金管理機構。
龍頭爭相入局
面對公募REITs市場，越來越多基金公司“坐不住”了。
從試點到常態化發行，再到擴募資產上市，公募REITs走出了一條既借鑒成熟市場經驗和規律，又符合中國國情的發展之路。其業務模式、治理結構、管理方法在摸索中逐漸成熟，并形成了一定的規模效應、示范效應。
近日，易方達基金申報易方達廣州開發區高新產業(62.600, 0.12, 0.19%)園REIT、工銀瑞信基金申報工銀瑞信河北高速集團高速公路REIT，意味著頭部基金公司正式進軍公募REITs市場。此外，廣發基金等機構手握重點項目，正在探路REITs藍海。招商基金也已申報基金子公司，全面布局基礎設施REITs業務。
“對于想要開展公募REITs業務的基金公司而言，現在是個好時點。”一位業內人士透露，一方面，業務可行性已被充分驗證，首發和擴募機制得到了實踐，運轉良好；另一方面，業務的開展向來“先發有優勢”，趁著公募REITs尚處“藍海”階段，進入的機構還有發展壯大的機會。
從新進入機構來看，其選擇的底層資產是目前相對成熟的資產類型。Choice數據顯示，目前已成立的公募REITs中，產業園區和高速公路類REITs合計達16只，占總數超一半。
上述業內人士表示，這兩類項目受機構青睞，除市場化運作成熟外，審核清晰也是重要原因。此前，中國證監會指導交易所修訂了REITs審核關注事項指引，結合產業園區、收費公路等大類資產行業特性，從項目合規、歷史運營及評估參數設置等維度細化了兩大類資產的審核重點，提升了監管的精準性和高效性。
審批常態化
近日，四單公募REITs擴募項目上市，標志著擴募機制正式落地。具體來看，四單擴募的公募REITs分別為博時蛇口產園REIT、紅土創新鹽田港(4.770, -0.03, -0.63%)REIT、華安張江REIT和中金普洛斯REIT，擴募資金合計超50億元。
“擴募落地為后續資產購入提供了可參考的路徑。”某REITs研究員表示，這對基金公司開展公募REITs業務也提供了多元選項。“有的公司擅長布局不同類型資產，并打通管理壁壘；有些公司傾向于做大某一類資產，并最終成為專業化資產運作平臺。擴募機制不落地的話，大家都爭著拿新項目，資產類型高度同質化，最后全都長不大。”
四單擴募項目順利完成，意味著公募REITs市場“首發+擴募”雙輪驅動發展格局正式成型，將進一步推動公募REITs審批的常態化。目前來看，景區、軌道交通、消費基礎設施、鐵路等創新基礎設施REITs也在積極推動落地。“在資產證券化的大背景下，基礎設施REITs民生公益屬性越來越強，存續體量大的資產具有較大包裝空間。”博時基金相關負責人說。
打造運營管理能力行業標桿
目前，已有19家基金管理人入局公募REITs行業。越來越多行業參與者開始思考：公募REITs業務的核心需求是什么？管理人的專業能力體現在哪些方面？如何更好地利用首發、擴募機制做大做強公募REITs業務？
在一位投資人士看來，基金管理人須明確自己的責任邊界，做到履職盡責。公募REITs首次發行，僅代表了管理人在單個行業里邁出了一小步。發行不是終點，而是起點，管理到位才會長久。投資者關注的，一是管理人能否做好公募REITs的持續管理，運營效率能否提升；二是管理人能否不斷優化單只公募REIT產品。
中金基金REITs基金經理劉立宇也提出了類似的看法。他表示，如果將公募REITs類比上市公司，基金管理人、原始權益人和外部管理機構各司其職，基金經理和外部管理機構工作人員分別扮演不同角色，開展基礎設施項目的運營管理。同時，基金設立運營咨詢委員會，邀請行業專家就重大事項進行溝通，為基金重大決策提供專業建議。
“‘利益綁定、長期承諾，歸位盡責、各展所長’是打造產品競爭力的關鍵。”劉立宇說，要形成公募REITs可持續發展，一方面，底層資產是“壓艙石”，原始權益人在首發及擴募時“要把好資產拿出來做產品”，通過不斷注入優質資產，形成資產管理規模效應，持續提升產品管理規模和內在價值。另一方面，基金管理人和外部管理機構要持續提高資產運營管理能力，形成有效融合和協同，通過加強運營管理工作規范化、標準化和數字化，提升管理效率，以優秀的運管能力提升產品經營業績，為投資人持續創造價值。
