來源:北京日報
《北京市物業管理條例》昨天經市十五屆人大常委會第二十次會議表決通過，將于今年5月1日施行。為解決業委會成立難的問題，條例提出可組建過渡性質的“物業管理委員會”，作為組織業主共同決定物業管理事項的臨時性機構。同時對物業費繳納、住宅專項維修資金使用、失管小區維護等市民關心的熱點問題進行了明確規定。
前期物業服務合同期限最長2年
交房之前，開發商和物業公司已經簽訂前期物業合同，業主由于不能參與其中，對合同里的“霸王條款”，往往只能被動接受。
條例規定，建設單位承擔前期物業服務責任，前期物業服務合同期限最長不超過2年，具體期限在合同中約定。前期物業服務合同生效之日至出售房屋交付之日的當月發生的物業費，由建設單位承擔。
物業費實行市場調節價并適時調整
小區物業費收多少，誰說了算？條例規定，物業服務收費實行市場調節價并適時調整。市住房和城鄉建設主管部門應當發布住宅小區物業服務項目清單，明確物業服務內容和標準。物業管理行業協會應當監測并定期發布物業服務項目成本信息和計價規則，供業主和物業服務人在協商物業費時參考。這意味著物業服務企業和業主擁有了相對自由的議價空間，服務品質將成為物業費高低的決定因素。
物業服務人應當在物業管理區域內顯著位置設置公示欄，如實公示、及時更新物業服務內容和標準、收費標準和方式，以及物業管理區域內車位、車庫的出售和出租情況等信息。
業主大會可選聘解聘物業服務人
條例明確，業主大會由物業管理區域內全體業主組成，代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。
業主大會可以決定選舉或者更換業主委員會委員和候補委員；確定或者調整物業服務方式、服務內容、服務標準和服務價格；選聘、解聘物業服務人或者不再接受事實服務等。
條例明確規定，業主大會會議依法作出的決定，對本物業管理區域內的全體業主具有約束力。
失管小區建立應急物業服務機制
條例提出，物業管理區域突發失管狀態時，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當組織有關單位確定應急物業服務人，提供供水、垃圾清運、電梯運行等維持業主基本生活服務事項的應急服務。
同時，將服務內容、服務期限、服務費用等相關內容在顯著位置公示。應急物業服務期限不超過六個月，費用由全體業主承擔。
應急物業服務期間，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當組織業主共同決定選聘新物業服務人，協調新物業服務人和應急物業服務人做好交接。
物業管理委員會任期不超過3年
沒條件成立業主大會，也沒有業委會怎么辦？為解決業委會成立率低的難題，條例提出，可以組建過渡性質的“物業管理委員會”作為臨時機構，組織業主共同決定物業管理事項。
考慮到其臨時性、過渡性的特點，條例特別提出，物業管理委員會的任期一般不超過3年。期限屆滿，仍未推動成立業主大會、選舉產生業主委員會的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府重新組建物業管理委員會。
專項維修資金不足30%時應及時補足
住宅的專項維修資金是房屋的“醫保金”和“養老金”。條例規定，專項維修資金屬于業主共有，應當專項用于共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造，不得挪作他用。
如果專項維修資金余額不足首期籌集金額百分之三十的，業委會或者物業管理委員會應當及時通知、督促業主按照屆時適用的標準補足專項維修資金。
小區外墻脫落物業最高罰5萬元
小區樓房外墻脫落，砸壞車，甚至砸傷人，而又沒有采取必要的安全保障措施，物業有責任嗎？
條例明確，物業服務人應當對物業管理區域內的電梯、消防設施等易于發生安全風險的設備設施和部位加強日常巡查和定期養護；采取必要的安全保障措施，防止建筑物、構筑物或者其他設施及其擱置物、懸掛物發生脫落、墜落。
如違反規定，將責令限期改正，處2萬元以上5萬元以下罰款。
應對突發事件物業可獲物資資金支持
疫情初期，防疫物資緊張，讓不少物業犯了愁。針對這一難題，條例提出，“突發事件應對期間，街道辦事處、鄉鎮人民政府負責落實市人民政府依法采取的各項應急措施；指導物業服務人開展相應級別的應對工作，并給予物資和資金支持”。（記者 高枝）
