深度綁定阿里的數據中心企業

千呼萬喚始出來，節前發改委發布了《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》（下稱《通知》），標志著我國公募REITs試點正式破冰。REITs（不動產投資信托基金）自20世紀60年代在美國推出以來，已有40多個國家（地區）發行了該類產品，其投資領域由最初的房地產拓寬到酒店倉儲、工業地產、基礎設施等，已成為專門投資不動產的成熟金融產品。REITs 相當于提前變現存量資產，反哺短期融資需求。在一般的基建項目中，由于項目建設和運營時間往往長達10-30 年，資金投入進去后即長時間失去流動性，因此基建項目資金運用效率普遍都很低。而基建資產進行REITs化相當于將現金流情況好的基建存量資產提前進行變現，反哺建設中的短期融資需求，可以大大地提升資金的使用效率。通知中也明確表示鼓勵信息網絡等新型基礎設施，以及國家戰略性新興產業集群、高科技產業園區、特色產業園區等開展試點。在目前的網絡新型基礎設施中，數據中心便是核心之一。

數據港是上海市國有控股企業。經過七年的高速發展，數據港于2017年2月8日成功登陸A股主板市場，成為國內為數不多的在上交所主板IPO上市的數據中心企業。2017年，在黨的十九大來臨之際，中國證監會組織開展了"百家上市公司巡禮"宣傳報道活動，由證監會上市部和發行部共同選擇了107家優質上市公司，作為十八大以來資本市場發展的重要成果進行展示。數據港以其行業領先地位及規范的公司治理，得到證監會的認可，有幸列入百家優秀上市公司巡禮宣傳名單。公司深度綁定阿里，未來高速發展的預期確定性較強。

數據中心是海量數據流量的承載實體，是互聯網數據流量計算、處理、存儲和傳輸的核心資源基地，互聯網、云計算的高速發展是數據中心產業發展的核心驅動。數據流量增長是ICT產業鏈快速發展背后的核心驅動因素，流量增長推動云基礎設施建設加速，直接驅動互聯網云廠商投入增加。國內移動互聯網流量保持快速增長勢頭，5G時代流量持續爆發，預計5G商用落地后將擴大至當前十倍，將產生更多數據中心部署需求。

國內移動互聯網接入量及增速

從需求角度來看，云計算行業大規模興起，邊緣計算也正在逐步發揮其價值，在此邏輯下數據流量的增長拉動數據中心核心基礎設施的需求，使得IDC產業鏈整體受益，ICT設備商業績快速增長，從而再次推動云計算及互聯網的發展，反哺下游應用層。站在產業鏈的角度，核心的判斷在于，需求端流量增長持續，對上游底層計算、傳輸等IT設備基礎設施的需求便會不斷增加，數據中心產業鏈景氣度將會持續提升。

我國數據中心市場規模整體增速高于全球平均水平，增長潛力十足，隨著5G商業化進程加速，流量持續增長，云計算和邊緣計算需求增加，將產生大量數據中心建設需求。中國IDC市場規模增速顯著高于全球IDC市場增速，增長潛力十足成長空間較大。2019年中國IDC市場規模達到1560.8億元，同比增長27.1%，遠高于世界平均水平（約11%），主要原因在于中國互聯網行業發展迅速，政策支持、技術升級及商業模式的創新進一步推動行業發展，數據流量迎來爆發式增長，促使第三方IDC企業快速建設和發展；同時，我國云計算和IDC行業發展較美國處于早期，IDC行業供需缺口仍較大，整體來看我國IDC市場增長潛力十足成長空間較大。

近年超大規模數據中心的增長勢頭不減，建設浪潮沒有盡頭，數據中心公司每年收入平均增長24%，資本支出增長超過40%，其中大部分用于建設和裝備數據中心。大型數據中心的服務器數量、數據存儲及數據流量方面在未來都將占據整體數據中心過半份額，背后的邏輯是云計算產業進入"黃金時代"，產生了大量核心地區大型數據中心的建設需求。

2018年全球數據中心數量約為43.6萬個，呈逐年遞減趨勢，超大數據中心數量在2018年增長了11%，到2018年底達到430家，2019Q3達到504個，自2013年初以來增長了兩倍。2018年，美國大型數據中心占比達40%，中國為8%，至2019Q3美國份額下降2pct至38%，而中國則上升至10%，其次亞太地區和歐洲、中東和非洲地區在新建數據中心方面領先。

全球超大型數據中心數量及占比

數據港成立至今積極綁定阿里等互聯網廠商提供定制化IDC 服務，經過十年發展，數據港已成為我國第三方批發型IDC 翹楚。作為阿里云第三方IDC供應商，享受的是阿里云計算的增長紅利，核心驅動是云計算行業發展。公司承接阿里云數據中心全國部署，19-20年在建工程大幅增長，截止2019年末累計投資額占比44%，隨著項目逐步交付，未來2-3年業績釋放確定性強。

目前，數據港核心資源主要布局北上廣、江蘇浙江等地，深度綁定阿里云，云計算行業快速發展，需求十分明朗，構筑起批發型IDC 的競爭壁壘之一。以數據港目前的進展來看，其可運營的機柜量占比約占阿里云數據中心總比例15-20%，整體儲備量占比不到40%，未來3年阿里計劃投資2000億元用于云基礎設施建設，將陸續釋放其數據中心需求，公司未來依然具備較大成長空間。

我們認為近五年我國數據中心市場規模整體增速（30%）高于全球平均水平（15%），隨著5G商業化進程加速，云計算和邊緣計算需求增加產生大量數據中心建設需求，建設浪潮興起；海內外云廠商云服務營收持續快速增長，驗證云計算產業高景氣度。當前的政策對核心城市數據中心的規模和能耗的限制要求更加嚴格，一線城市及周邊行業供需缺口較大且將持續存在，有利于公司維持競爭優勢，持續拓展資源。

我們預計數據港2020---2022年實現歸母凈利潤1.53億元、2.68億元/3.92億元；每股收益分別為0.73元、1.27元、1.86元；對應市盈率分別為81.82倍、48.17倍、34.94倍。其對應合理估值的股價應為75---77元附近。

未來影響公司業績的主要因素在于疫情影響建設進度，后續項目交付與上架不及預期；阿里云計算發展不及預期；5G發展不及預期；數據中心產業政策風險。