房企破產，已不再是什么新鮮事，似乎每隔一段時間，就上一次熱搜。

疫情加速了房地產行業的洗牌，今年更甚。

人民法院公告網顯示：

截至2020年6月5日，今年房地產企業的破產數量已經達208家，超過2018年上半年的177家破產數量，與2019年同期相對持平。

進入2020，平均每天都有1家房企被清算。

很多人看到這個數字，可能都會倒吸一口冷氣。

特別是看空房地產的那些人，恐怕又會跳出來，拿出一堆所謂房價泡沫的證據，叫囂著“地產末日論”。

任何事物，都不能片面的來看，做了比較得出的結論，才是有力的說明。

那么，到底208家這個數字算不算多呢？

拿去年和前年來說，破產房企的數量就在450家左右，平均每個月有近40多家房企破產。

△圖片來源：網絡

從上圖可以看出，2018年和2019年下半年，更是逼近300家房企破產。

但是，目前全國房地產企業總量高達9.7萬，208家房企破產，相比總量可謂九牛一毛。

正如黃奇帆所言，今后十幾年，中國房企數量會減少三分之二以上。這意味著，未來，或將有數萬家房企消失。

這也絕不是危言聳聽。

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我們翻看一下破產房企的名單，不難發現，近年這些破產的房企中，真正有影響力的實在沒幾家。

除非步子邁得太大，百強之內幾乎沒有破產的，破產的大多數都是空殼公司。

有些規模較大的房企，為了在三四線城市做項目，會注冊幾個子公司，完事兒之后，若是這殼沒用了，就直接批量辦破產，之后如果需要嗎，再重新注冊新公司養著備用。

當然，這些破產的房企中也有不是深耕三四線城市的中小房企。

要知道，我國房地產高歌猛進的早些年，就是靠著高負債高周轉模式，造就了一批樓市神話。

特別是這些三四線城市的中小房企，在上一輪棚改中嘗到甜頭后，依然想沿用之前的模式，誰知如今政策東風已改，棚改紅利不再，資金鏈崩斷，只能落得個破產的結局。

疫情沖擊之下，經濟停擺確實會帶來一些影響，但是這并不是主要原因。

目前來看，宣布破產的房企主要以三四線城市的中小型房企為主，這些房企實力較弱，抵御風險能力較差。

TOP10房企的總銷售規模占全國總比重超過30%，TOP100房企的總銷售規模占比超過60%，前15%的房企市場占比超過85%，絕大多數中小房企市場占比可以忽略不計。

數據顯示，

今年房地產行業的到期債務約在1.46萬億元，其中7月份是到期高峰，達到1490萬億元。

7月即將到來，雖然有的房企去貨量相當驚艷，拿到現金用于周轉，但對于大部分中小房企來說，回到以往的好時光基本上難上加難。

由于行業集中度不斷提升，頭部房企將會占據更多的市場份額，進一步擠壓小房企的生存空間，隨著中小房企市場競爭壓力加大，容錯率也將變得更低。

未來， 一些實力不濟的小房企，最終將會被兼并或走向破產的邊緣。

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受疫情的影響，房地產行業正在加快行業洗牌的過程，破產的企業中，開始出現了一些曾經規模較大的企業。

2019年以來，曾位列中國民企500強的銀億集團、一度進入百強房企排行榜的三盛宏業，均瀕臨破產邊緣。

而以福晟集團、泰禾地產為代表的龍頭房企，則陷入債務纏身的困局。

今年泰禾的日子，就并不好過。

昨天，有人在微博爆料，說泰禾集團資金鏈疑似斷裂，500多個家庭買了泰禾北京院子二期，結果項目已于去年年底停工。

△圖片來源：微博截圖

在業主持續維權、多方投訴后，才勉強有限復工，工程方不斷傳出消息，“再不給建設資金，就停工走人！”。

曾經的千億房企泰禾，2017年底剛到千億，便喊出了進軍2000億的目標，2019年卻已掉出千億房企隊列，不禁令人唏噓。

泰禾一季度財報顯示，截至2020年3月31日，泰禾一年內到期債務為672.4億元，同期泰禾現金及現金等價物余額為41.79億元。

再加上因資金短缺，泰禾多地項目處于停工狀態，單憑泰禾自身力量顯然無法化解眼前的危機。通過引入新的戰略投資者幫助化解危機，也是泰禾不得已的選擇。

實際上，壓倒這些房企的，并非只是疫情，激進加杠桿的高周轉發展模式，早已為其埋下安全隱患。

當地產處于上升通道時，粗放發展的隱患會被源源不斷的現金流入掩蓋，一旦行業發展速度整體放緩，地產調控、融資環境持續收緊，高杠桿便成為隨時會被引爆的雷。

從三盛、銀億、福晟到泰禾，這些企業都曾在業內占據一席之地，如今卻也開始出現了經營問題，究其原因，主要是在行業規模觸及天花板，市場份額不斷縮小的大背景下，各大房企的競爭進一步加劇。

面對行業的洗牌，可以融到資、拿到錢的房企更容易活下去。

可是，相較規模房企而言，中小房企貸款難、融資難，且多數沒有上市，融資渠道相對單一。資金面的“先天劣勢”更會加大土地資源獲取、營銷等多方面難度，阻礙企業發展。

而這其中，中小房企容錯率變得更低罷了。

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當然，我們也不能以少數房企破產和經營困境，來判斷整個行業的發展。

行業在洗牌，頭部房企，如融創、恒大和保利，亦在大刀闊斧的前進。

盡管房企年年有破產，但是中國樓市發展的車輪卻從未停歇。

所以，市場和房價，從來不是由房企破產來決定的，政策、經濟和人口才是關鍵因素。

今年整體形勢雖然不算樂觀，但是對于今年仍有買房計劃的購房者，以下一些建議或許能有幫助。

首先，切忌盲目跟風，閉眼買房的時代已然不再。

見到哪里有“風”吹，就著急入場并不可取。

要知道，一個最通俗的道理即，真正能賺到錢的人都是有“先知能力”的很小部分人，當人盡皆知的時候，還能有這種機會么？

其次，從城市角度來說，不會踏空的就那么幾個，所以也會更為“嚴格”。

近期房企開始重新布局一線城和新一線城市，從土拍市場的火熱可見一斑。。

如果有余糧又沒有入場券，就選擇門檻放寬的新一線城市盡早上車。

大城市的樓市基本面在那兒擺著，雖然短期會有一些“烈火烹油”現象，但是喧囂過后，值得長線持有。

最后，三四線城市，不是真的有居住需求，還是少碰。

從上述破產房企多是小城市房企這一點來說，三四線城市樓市紅利褪去，潮退人散，沒有人接盤的市場終究需謹慎。

一定要買的話，首選品牌大房企，起碼在關鍵時刻，比小房企會更有保障。

總之買房這件事，對于普通人而言，還要是要忠于自己的真實居住需求，減少幻想才能少踩坑試錯。