文 | 劉娜 8號(hào)樓工作室
長(zhǎng)租公寓行業(yè)，一波未平一波又起。
6月27日，長(zhǎng)租公寓頭部公司自如公寓，被業(yè)主曝出合約期內(nèi)違約提出降租要求，甚至在溝通過(guò)程中表示“不降租就解約”。
在僅僅兩個(gè)月前，長(zhǎng)租公寓第一股——青客公寓暴雷，6月18日，長(zhǎng)租公寓另一頭部公司蛋殼公寓的CEO高靖被調(diào)查，蛋殼公寓股價(jià)熔斷。自如“不降租就解約”時(shí)間距離蛋殼公寓熔斷僅過(guò)去不到10天。
長(zhǎng)租公寓盤(pán)子攤得越大資金鏈越難以控制，“二房東”商業(yè)模式利潤(rùn)微薄，長(zhǎng)租公寓將租客租金迅速投入租賃新的房源，這種滾雪球的商業(yè)模式猶如走鋼絲。“業(yè)主端收房成本，一般收房、裝修成本共占長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)投資成本的8-9成。”易觀分析師吉之瑩表示。
同策集團(tuán)首席分析師張宏偉認(rèn)為，在2019年還沒(méi)有出現(xiàn)疫情的時(shí)候，自如蛋殼等長(zhǎng)租公寓的商業(yè)模式，種種問(wèn)題已經(jīng)初現(xiàn)端倪，疫情進(jìn)一步顯現(xiàn)了商業(yè)上的問(wèn)題。
在多位業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，資本退潮后長(zhǎng)租公寓底層的商業(yè)邏輯，應(yīng)該回歸到賺取微薄的租金差。“建議短期內(nèi)暫時(shí)降低租金，以追求長(zhǎng)期、穩(wěn)定的收益和市場(chǎng)整體的健康穩(wěn)定發(fā)展。”北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)趙慶祥表示。
自如 自如租房
自如“壓價(jià)房東、漲價(jià)租客”惹爭(zhēng)議
6月27日，自如公寓被多名業(yè)主曝出，自如在合同期內(nèi)提出降租要求，甚至在溝通過(guò)程中表示“不降租就解約”。
對(duì)于自如提出的降價(jià)要求，多數(shù)業(yè)主表示不滿(mǎn)，“作為違約方的自如，不僅不承擔(dān)業(yè)主方的責(zé)任甚至要求賠償，這種行為是一種變相的強(qiáng)買(mǎi)強(qiáng)賣(mài)。”
對(duì)此，6月28日，自如對(duì)8號(hào)樓表示，個(gè)別房源由于“租賃價(jià)格倒掛”，正在與業(yè)主就房租價(jià)格進(jìn)行“友好協(xié)商”，“部分業(yè)主對(duì)于解約、要支付配置折舊費(fèi)用的擔(dān)憂，應(yīng)該是個(gè)別管家在溝通不當(dāng)，給業(yè)主造成誤解，我們非常抱歉。”
自如公關(guān)負(fù)責(zé)人在回應(yīng)中承認(rèn)存在“收出倒掛”的趨勢(shì)，她表示，目前所有業(yè)主都在按時(shí)打款；確有個(gè)別合約在和業(yè)主友好協(xié)商溝通優(yōu)化，也是受疫情空置、商區(qū)變更等因素，出現(xiàn)了收出倒掛的趨勢(shì)，但都會(huì)最大程度保障業(yè)主權(quán)益，按照合同約定友好協(xié)商。
但自如業(yè)主則表示不認(rèn)同，“據(jù)我所知，自如在合約期內(nèi)要求房東降租不是個(gè)案，我們現(xiàn)在已經(jīng)組織‘自如業(yè)主維權(quán)群’溝通此事。”某自如業(yè)主表示。
“我是精裝修的房子，自如基本沒(méi)做什么裝修，請(qǐng)問(wèn)何來(lái)裝修賠款？而且不是我提出解約，是自如要解約，有什么理由讓業(yè)主去賠款？”自如業(yè)主林夕曾對(duì)8號(hào)樓說(shuō)。
在自如以收益不佳要求房東降租的同時(shí)，部分租客卻收到自如漲價(jià)的通知。
多名自如租客對(duì)媒體表示，今年夏天續(xù)租自如房源時(shí)，房租有較大漲幅。“去年（自如）房租是3190元/月，這次續(xù)租是3490元/月。”另一位北京租客也聲稱(chēng)，自如房租漲了，原來(lái)是1690元每月，現(xiàn)在漲到了1860元每月，漲幅約為10%。
值得注意的是，疫情期間“房東租客兩頭吃”的行為也引發(fā)一定爭(zhēng)議，自如公寓、蛋殼公寓要求業(yè)主免租金，另一邊卻要求租客在疫情期間如期交租，受到租客、房東和媒體的聲討。
自如之困：高收低租、現(xiàn)金流如走鋼絲
自如在回應(yīng)中提到的“收出倒掛”，是指收房的價(jià)格，高于長(zhǎng)租公寓出租的價(jià)格出現(xiàn)租金倒掛。這也是整個(gè)行業(yè)面臨的問(wèn)題。
2019年底，自如公布其管理的房源規(guī)模突破100萬(wàn)間，有近50萬(wàn)業(yè)主、300萬(wàn)自如客。自如旗下的保潔、搬家、維修等生活服務(wù)產(chǎn)品，累計(jì)服務(wù)訂單超3000萬(wàn)。
“過(guò)去，風(fēng)口之上的幾大長(zhǎng)租公寓在背后資本的推波助瀾下瘋狂擴(kuò)張，不惜以更高的價(jià)格爭(zhēng)奪房源，拿房?jī)r(jià)格也就在那一時(shí)期猛增。2019年以來(lái)市場(chǎng)變得冷靜。資本退潮后，誰(shuí)裸泳誰(shuí)尷尬。”業(yè)內(nèi)人士林夕說(shuō)。
具體來(lái)看，“有部分長(zhǎng)租公寓企業(yè)會(huì)以高出市場(chǎng)很多的價(jià)格去收房源（低價(jià)的話，房源容易流失），然后再以低于市場(chǎng)的價(jià)格出租出去。企業(yè)利用時(shí)間差來(lái)賺錢(qián)，比如說(shuō)在簽合同的時(shí)候，租客一次性付半年、一年或者更久的房租，而業(yè)主收租卻是月付或者季度付。企業(yè)通過(guò)這個(gè)時(shí)間差，迅速獲得現(xiàn)金流，繼續(xù)收房，快速擴(kuò)大規(guī)模占領(lǐng)市場(chǎng)。”易觀分析師吉之瑩對(duì)8號(hào)樓表示。
自如等長(zhǎng)租公寓在資本的推動(dòng)下以上述方式瘋狂拿房，現(xiàn)金流則成為其生存的關(guān)鍵。
“長(zhǎng)租公寓的財(cái)務(wù)狀況如同走鋼絲，繃得很緊，資金流都拿來(lái)擴(kuò)張了，所以一旦租客驟降或資產(chǎn)證券化受阻，就容易崩盤(pán)。”林夕對(duì)8號(hào)樓表示。
“高收低租——是長(zhǎng)租公寓行業(yè)在資本推動(dòng)下，迅速規(guī)?；瘮U(kuò)張過(guò)程中遇到的核心問(wèn)題，也是要命的問(wèn)題。”同策集團(tuán)首席分析師張宏偉說(shuō)。
如何自救？調(diào)整商業(yè)模式，穩(wěn)健“賺取差價(jià)”
“當(dāng)下，長(zhǎng)租公寓企業(yè)過(guò)度依賴(lài)資本運(yùn)作來(lái)獲取資金，看似資金大進(jìn)大出，實(shí)則處于高成本、低成長(zhǎng)的兩難境地，資金鏈任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題都將是難以彌補(bǔ)的漏洞。” 諸葛找房市場(chǎng)研究員姜國(guó)君對(duì)8號(hào)樓表示。
在吉之瑩看來(lái)，自如、蛋殼等長(zhǎng)租公寓利潤(rùn)微薄，盈利空間相當(dāng)有限。
“業(yè)主端收房成本，一般收房、裝修成本共占長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)投資成本的8-9成。”她表示，“二房東”的運(yùn)營(yíng)模式使得它的增值收益占比較小，盈利空間相對(duì)狹窄，回本周期很長(zhǎng)。因?yàn)橐咔橛绊懀L(zhǎng)租公寓市場(chǎng)整體租賃需求下降，致使?fàn)I業(yè)收入減少，運(yùn)營(yíng)壓力增大，回本周期延長(zhǎng)。
盈利空間有限的主要原因還包括，“運(yùn)營(yíng)模式和“二房東”相類(lèi)似，主要收入依賴(lài)于租金收益。長(zhǎng)租公寓先從業(yè)主端收房，會(huì)適當(dāng)進(jìn)行裝修、家具裝飾，然后轉(zhuǎn)租給租客群體，通過(guò)提供房屋租賃產(chǎn)品和增值服務(wù)（保潔、搬家、維修等等），獲取租金溢價(jià)。這樣的商業(yè)模式在前期收房、裝修上投入了大量的資金。”
“在2019年還沒(méi)有出現(xiàn)疫情的時(shí)候，商業(yè)模式上問(wèn)題已經(jīng)初現(xiàn)端倪，疫情會(huì)進(jìn)一步顯現(xiàn)長(zhǎng)租公寓的這一問(wèn)題。”張宏偉表示。
“一旦現(xiàn)金流癱瘓，也離停業(yè)不遠(yuǎn)了。一般集中式公寓的空置率應(yīng)盡量控制在5%以下，分散式公寓應(yīng)在10%以下。”吉之瑩說(shuō)，“長(zhǎng)租公寓屬于重資產(chǎn)行業(yè)，盈利能力弱，投資回報(bào)周期長(zhǎng)，資金負(fù)債率偏高，面臨很高的資金鏈現(xiàn)金流壓力?？罩寐噬仙?，會(huì)對(duì)資金回流造成影響。”
疫情激化了長(zhǎng)租公寓的原有的資金鏈緊張等問(wèn)題，2020年以來(lái)，長(zhǎng)租公寓的三家頭部公司接連出現(xiàn)狀況。4月，長(zhǎng)租公寓第一股——青客公寓暴雷；6月18日蛋殼公寓CEO高靖被調(diào)查，蛋殼公寓股價(jià)熔斷；6月27日，自如急于通過(guò)降低業(yè)主租金減少“高收低租”虧損，結(jié)果引發(fā)業(yè)主不滿(mǎn)和媒體爭(zhēng)議。
談及自如等長(zhǎng)租公寓在前期投入過(guò)高、盈利周期較長(zhǎng)的狀況下如何自救，吉之瑩表示，當(dāng)前長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)仍處于低迷狀態(tài)，雖然各地政府在租賃供應(yīng)、金融稅收等方面出臺(tái)了不少政策，來(lái)助力租賃市場(chǎng)回暖，但從租金變動(dòng)形勢(shì)來(lái)看，仍在持續(xù)下跌，入住率情況也不容樂(lè)觀，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)亟待進(jìn)一步復(fù)蘇。
在林夕看來(lái)，自如公寓作為頭部企業(yè)，應(yīng)當(dāng)放慢節(jié)奏放緩搶占市場(chǎng)，更多的回歸商業(yè)本質(zhì)，一百一千的賺取租金差。
“租金水平是市場(chǎng)自動(dòng)調(diào)整的結(jié)果和供求變化的反映，相關(guān)企業(yè)及廣大業(yè)主應(yīng)及時(shí)主動(dòng)做出調(diào)整，建議短期內(nèi)暫時(shí)降低租金，以追求長(zhǎng)期、穩(wěn)定的收益和市場(chǎng)整體的健康穩(wěn)定發(fā)展。”北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)趙慶祥表示。
張宏偉也認(rèn)為，“浪潮退去后長(zhǎng)租公寓底層的商業(yè)邏輯，應(yīng)該回歸到賺取微薄的租金差。簡(jiǎn)而言之，就是拿房的時(shí)候要便宜，出租的時(shí)候不能低于拿房?jī)r(jià)，還要留出裝修、空置等基本運(yùn)營(yíng)空間。”
