在今年4月30日北京西城區(qū)發(fā)布“多校劃片”的新政后,一些家長(zhǎng)趕在“7•31大限”之前,搶搭“末班車”,由此導(dǎo)致西城二手房成交量大幅上漲。北京樓市也迎來“小陽春”。
不過,“7•31大限”將至,新京報(bào)記者連日走訪北京西城多個(gè)片區(qū)后發(fā)現(xiàn),西城一些地區(qū)的二手房開始“退燒”,掛牌房源增多,扎堆看房減少,價(jià)格也進(jìn)入下行空間。
德勝、金融街二手房量?jī)r(jià)在5月均達(dá)峰值
近年來,入學(xué)政策開始變得靈活,向著多校劃片轉(zhuǎn)變。今年4月30日,北京市西城區(qū)教委發(fā)布2020年義務(wù)教育階段入學(xué)工作的實(shí)施意見,其中規(guī)定自今年7月31日后,西城區(qū)取得房本、從本市其他區(qū)遷入戶口,將全部以“多校劃片”方式入學(xué),且六年內(nèi)只提供一個(gè)學(xué)位。業(yè)界稱之為“7•31大限”。
今年5月、6月份,西城區(qū)掛牌出售的房源很多,不少賣房人趕在新政實(shí)施之前,鎖定高價(jià)位把房子出售。同時(shí),一些購(gòu)房人為了確保孩子能進(jìn)入心儀學(xué)校而“緊急”買房,由此帶動(dòng)今年5月、6月份北京二手房成交量攀升。
“西城區(qū)德勝、金融街片區(qū),量?jī)r(jià)在5月均達(dá)到峰值。豐匯園小區(qū)甚至出現(xiàn)了5月1日一天的掛牌量幾乎超過去年全年成交量的情況。”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)華北區(qū)域市場(chǎng)總監(jiān)陳太怡稱。
貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂指出,不同于全市上半年成交同比回落,金融街及德勝片區(qū)上半年二手房實(shí)際成交同比表現(xiàn)為增加,增幅分別為13%及7%。尤其是政策剛發(fā)布后的5月,這兩個(gè)片區(qū)二手房成交環(huán)比及同比增幅均在2倍以上。
裕中東里7月二手房量?jī)r(jià)齊跌,價(jià)格下跌10%
不過,隨著“7•31大限”即將來臨,按照簽約到網(wǎng)簽的半個(gè)月時(shí)間來計(jì)算,目前成交已趕不上“末班車”。那么,現(xiàn)在北京西城區(qū)二手房市場(chǎng),情況如何呢?
近日,新京報(bào)記者發(fā)現(xiàn),目前德勝門片區(qū)黃寺大街周邊二手房?jī)r(jià)格并沒有出現(xiàn)較大波動(dòng),二手房均價(jià)在11萬元-13.5萬元/平方米之間,小戶型房源均價(jià)稍高些,陽光麗景的成交價(jià)在14萬元/平方米以上。“目前一居室這種小戶型價(jià)格相比5月份降了些,此外是特別著急出售的賣房人會(huì)調(diào)整房?jī)r(jià)。除此之外,二手房?jī)r(jià)格并沒有太大變化。”鏈家一門店經(jīng)紀(jì)人表示。
此外,該經(jīng)紀(jì)人進(jìn)一步介紹,這一區(qū)域大多是公房和央產(chǎn)房,基本是原單位的福利分房,商品房較少,僅包括陽光麗景、中駿天宸等少數(shù)項(xiàng)目,以自住人群居多,部分業(yè)主有改善需求,“但如果出售的房子太便宜,業(yè)主沒有那么多現(xiàn)金補(bǔ)上,就無法換房,也就導(dǎo)致業(yè)主選擇觀望。”
雖然二手房?jī)r(jià)格較為平穩(wěn),但是上述經(jīng)紀(jì)人亦坦言,相較之前,目前客戶量、房源量少了一些,“5月份和6月初基本上該買的人都買了?,F(xiàn)在要買,其實(shí)也趕不上最后的時(shí)間節(jié)點(diǎn)了。”
不過,同在德勝門片區(qū)的裕中東里周邊,二手房?jī)r(jià)格有了明顯松動(dòng),“政策一出臺(tái),裕中東里的房?jī)r(jià)就下降了,買的人也減少了很多。”當(dāng)?shù)匾患抑薪殚T店的經(jīng)紀(jì)人稱。

7月,裕中東里二手房?jī)r(jià)格降幅達(dá)10%以上。
新京報(bào)記者了解到,目前裕中東里兩居室均價(jià)在12萬元/平方米以上,一居室均價(jià)在15萬元-17萬元/平方米之間。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)德勝店店東李煥凱告訴記者,“整個(gè)德勝片區(qū),今年5月成交達(dá)到了峰值。就裕中東里而言,7月成交量環(huán)比6月和5月,下跌60%-70%。在成交量下跌的同時(shí),裕中東里價(jià)格也呈現(xiàn)出劇烈震蕩,此前總價(jià)830萬-840萬元左右的房子,現(xiàn)在已降至720萬-730萬元,降價(jià)幅度在10%以上。”
究其原因,李煥凱表示,“由于新政實(shí)施已進(jìn)入倒計(jì)時(shí)階段,要趕政策‘末班車’的人,在6月基本已完成了簽約,此外,今年三帆附小入學(xué)出現(xiàn)了2016年落戶、在第一順位但被調(diào)劑的情況。多種因素疊加導(dǎo)致7月份購(gòu)房人觀望情緒濃厚,一些客戶在觀望中等待多校劃片的實(shí)施細(xì)則,同時(shí)也等待房?jī)r(jià)的進(jìn)一步調(diào)整。”
7月金融街成交量?jī)H為5月的兩成,廣安門價(jià)格穩(wěn)定
裕中東里降溫現(xiàn)象在西城區(qū)并非個(gè)例,金融街片區(qū)也不例外。“成交量方面,整個(gè)金融街片區(qū)5月二手房成交量達(dá)到峰值,6月環(huán)比下降50%左右。截至目前,7月二手房成交量環(huán)比再次下降50%左右,經(jīng)過兩個(gè)月的持續(xù)下跌,7月成交量?jī)H為5月的20%左右。”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)月壇南街店經(jīng)理常素梅告訴記者,以豐匯園為例,7月份,該小區(qū)的價(jià)格相比5月份下降了10%左右。
貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂指出,金融街片區(qū)6月成交環(huán)比“腰斬”,預(yù)計(jì)7月金融街片區(qū)成交低位走平。均價(jià)方面,在5月受供需矛盾趨緊影響明顯上漲,在6月回落基本消化前期漲幅,7月保持平穩(wěn)微跌態(tài)勢(shì)。
廣安門片區(qū)方面,新京報(bào)記者了解到,今年因疫情影響,二手房整體成交量偏低。在4月30日西城“多校劃片”后,購(gòu)房人在5月份呈現(xiàn)加速入市的特征。麥田房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,廣安門區(qū)域5月份二手房網(wǎng)簽量較4月份上升了77%,麥田實(shí)際交易量和4月份相比幾乎翻番。
而接下來的6月、7月份,麥田房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,廣安門區(qū)域二手房網(wǎng)簽量出現(xiàn)明顯走低。“一方面與6月份北京疫情升級(jí)有關(guān),另一方面市場(chǎng)在逐步恢復(fù)正常狀態(tài)。”麥田房產(chǎn)相關(guān)人士稱。
不過,廣安門片區(qū)掐點(diǎn)入市需求相對(duì)較少,表現(xiàn)為5月需求環(huán)比增幅不及西城整體。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,此次新政出臺(tái)后,廣安門片區(qū)5月二手房成交量環(huán)比增長(zhǎng)76%,環(huán)比增幅低于西城區(qū)整體的122%。
價(jià)格方面,廣安門片區(qū)內(nèi)二手房成交體量較小,均價(jià)波動(dòng)較大,但總體平穩(wěn)。貝殼研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,5月廣安門片區(qū)二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲4%,6月下跌7%,7月上漲3%,與4月基本持平。
就麥田掛牌價(jià)格來看,近4個(gè)月區(qū)域價(jià)格走勢(shì)保持平穩(wěn)。以榮豐2008為例,其樓盤市場(chǎng)走勢(shì)和區(qū)域走勢(shì)基本保持一致,掛牌均價(jià)在12.6萬元/平方米上下小幅波動(dòng)。
“單價(jià)方面沒有太大變化,因?yàn)樾粜突究纯們r(jià),5月份25平方米小戶型總價(jià)約360萬元,現(xiàn)在是350萬元左右,帶稅的房子價(jià)格則為300萬元左右。”榮豐2008周邊的一位經(jīng)紀(jì)人告訴記者。
業(yè)內(nèi):預(yù)計(jì)西城二手房成交量繼續(xù)回落
值得一提的是,隨著疫情防控出現(xiàn)積極變化,被壓制的需求逐漸釋放出來。來自貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示,7月前19天,北京二手房市場(chǎng)實(shí)際成交與6月同期基本持平,均價(jià)同比仍下跌3.7%。
聚焦于西城區(qū),二手房成交走勢(shì)更多受“多校劃片”政策影響而走出與北京全市不一樣的曲線。受到新政的影響,西城購(gòu)房需求在5月中上旬持續(xù)釋放,下旬市場(chǎng)開啟深度回落,并延續(xù)至今,成交逐漸低位企穩(wěn)。
從成交占比看,7月前19天,西城區(qū)實(shí)際二手房成交量占全市比重由5月份11%的高點(diǎn)持續(xù)降至6%,為2019年以來月度最低值;同期,成交均價(jià)較5月高點(diǎn)下跌8%,基本回到政策前平均水平。“長(zhǎng)期來看,西城區(qū)總體而言,多校劃片政策出臺(tái),只帶來價(jià)格的短期波動(dòng)。”許小樂表示。
合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅指出,西城二手房降溫不是臨近“7•31大限”才開始,因?yàn)閺恼J(rèn)購(gòu)到最終成交完成網(wǎng)簽,起碼有1個(gè)月-1.5個(gè)月的時(shí)間周期,因此,西城二手房轉(zhuǎn)冷,實(shí)則從6月中旬就開始顯現(xiàn)。
郭毅指出,西城實(shí)施“多校劃片”后,部分教育資源不均衡的的區(qū)域,二手房?jī)r(jià)值會(huì)受到較大影響。不過,整體教育資源均好性較強(qiáng)的區(qū)域,房產(chǎn)價(jià)值會(huì)相對(duì)堅(jiān)挺。
“西城區(qū)自5月以來的成交,呈現(xiàn)出受政策影響激增、隨政策實(shí)施臨近而降溫的現(xiàn)象。隨著‘7•31大限’臨近,客戶在交易周期和入學(xué)現(xiàn)實(shí)情況的裹挾下,陷入觀望,由此導(dǎo)致7月的降溫。”陳太怡稱。
由于購(gòu)買西城區(qū)房源的業(yè)主多為換房,成交周期較長(zhǎng),展望接下來的走勢(shì),許小樂認(rèn)為,入市需求基本在5-6月釋放完畢,預(yù)計(jì)7月全月,西城區(qū)二手房成交量環(huán)比將繼續(xù)回落。
新京報(bào)記者 張曉蘭 攝影 張曉蘭
編輯 武新 校對(duì) 李項(xiàng)玲