2020年上半年，新冠肺炎全球肆虐，大國關(guān)系趨于緊張，經(jīng)濟(jì)增速下滑，樓市卻異常熱鬧。
據(jù)易居研究院數(shù)據(jù)，上半年全國百城新房成交均價(jià)為15595元/平方米，同比上漲10.9%。
房價(jià)同比漲幅超過20%的城市有11座，包括珠海、江陰、蘇州、滁州、銀川、南昌、哈爾濱、桂林、成都、蕪湖和秦皇島。
針對部分城市房價(jià)過熱現(xiàn)象，7月多地樓市新政密集發(fā)布，中央多部門關(guān)注樓市，強(qiáng)調(diào)房住不炒，整治樓市亂象。
7月24日，中共中央政治局常委、國務(wù)院副總理韓正在北京主持召開房地產(chǎn)工作座談會，強(qiáng)調(diào)房住不炒，“時(shí)刻繃緊房地產(chǎn)調(diào)控這根弦，堅(jiān)定不移推進(jìn)落實(shí)好長效機(jī)制。”
7月28日，央行下發(fā)通知，摸底線上消費(fèi)貸款流入樓市情況，嚴(yán)查資金違規(guī)流入樓市。
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同房價(jià)上漲情況相反，多座城市的房租下跌。
據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)，6月全國大中城市的平均租金水平環(huán)比下跌0.36%，同比下降跌2.02%，租金均價(jià)已經(jīng)連續(xù)下滑三個(gè)月。
簡單分析一下租金下跌的原因，大致有兩點(diǎn)：
首先，新冠疫情沖擊下，2020年上半年企業(yè)降薪、裁員新聞不斷，返城工作者減少，居民個(gè)人收入減少，造成城市住房消費(fèi)支付能力下降，導(dǎo)致房租下降。
再加上高校延遲畢業(yè)，市場上租房需求暫時(shí)未充分釋放，供大于求。
這些對租房市場影響都是短暫的，然而，和房租一起降低的，還有租金收益率。
租金收益率是將房子的年租金，除以房子總價(jià)，用來衡量房產(chǎn)投資收益情況。
租金回報(bào)率=整年稅后房租/(首付款+按揭款)
50城租金收益率長期以來，處于下降趨勢。這說明房價(jià)漲幅超越租金漲幅。
圖源：易居研究院
國際上，租金回報(bào)率至少在3.3.％，買房才合算。
據(jù)易居研究院數(shù)據(jù)，當(dāng)前全國50典型城市租金收益率為2.4%，環(huán)比下降2%。其中租金下跌1.1%；房價(jià)環(huán)比上漲0.9%。
從租金回報(bào)率看，買房是虧本的。可是，因?yàn)榉績r(jià)上漲的幅度，可以彌補(bǔ)租金回報(bào)的不足。
所以，我們看到有人房子寧愿空置著，囤著坐等升值，也不會租出去。
二季度50城租金收益率 圖源：易居研究院
房租真實(shí)地反映了一座城市，大多數(shù)人住房消費(fèi)能力。房價(jià)越高，租金收益率越低的城市，房價(jià)存在虛高的泡沫越大。
上圖顯示，二季度50城租金收益率排名靠前的為弱二線和三線城市。房價(jià)飛漲或高企的城市廈門、唐山、三亞、北上廣深等，排名非常靠后。
那么，租金收益率低，漲租金就好了？不，是房價(jià)漲的太高。
有學(xué)者表示，租金跌，房價(jià)漲，表明房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)在增加。
這就是說，房子逐漸超出大多數(shù)人消費(fèi)支付能力，變成金融投資產(chǎn)品。
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是什么，支撐著房價(jià)上漲？
首先，我們來看對房價(jià)影響頗深的貨幣。
2008年4萬億“救市”，適度寬松的貨幣政策，帶來房價(jià)暴漲。
M2是反映貨幣供應(yīng)量的重要指標(biāo)，貨幣超發(fā)意味著資產(chǎn)價(jià)格上升和通貨膨脹。這也就是貨幣之水，流入樓市說法的源頭。
當(dāng)前，多方呼吁嚴(yán)防資金違規(guī)流入房地產(chǎn)，有參考前車之鑒的味道，可惜也難防房價(jià)上漲。
經(jīng)濟(jì)學(xué)家李迅雷認(rèn)為，政府部門與央行所投放的流動性分化，大部分流向富人和頭部企業(yè)，因此，“象征精英和高層資產(chǎn)的股市大幅上漲，象征工薪階層和社會底層的消費(fèi)品出現(xiàn)價(jià)格下跌。”
這種現(xiàn)象稱為“富人通脹，窮人通縮”。降準(zhǔn)降息拉高資產(chǎn)價(jià)格，從而無形中擴(kuò)大貧富差距。
所以，這一輪房價(jià)上漲和房租下跌，也符合“富人通脹，窮人通縮”這個(gè)規(guī)律，“前者象征高收入者的資產(chǎn)，后者象征普通人的消費(fèi)能力。”
其次，地價(jià)決定房價(jià)，地價(jià)上漲帶來房價(jià)上漲。
易居研究院《2020年上半年中國百城地價(jià)報(bào)告》。認(rèn)為，2020年上半年，全國100個(gè)城市居住用地價(jià)格為6176元/平方米，同比上漲10.2%。
面粉漲價(jià)，面包沒有不漲的道理。
市場上土地成本一般占房地產(chǎn)開發(fā)成本比例40%左右，占比非常高。
熱點(diǎn)城市土拍火熱，整體溢價(jià)率高，也預(yù)示著該城市，未來房價(jià)看漲。
第三，分析一下炒房和房價(jià)上漲。
中國房地產(chǎn)自溫州炒房團(tuán)開始，炒樓之風(fēng)一直未止。從團(tuán)隊(duì)運(yùn)作，到個(gè)人投資。
可以說，房價(jià)上漲是炒房的驅(qū)動力，炒房則進(jìn)一步助推房價(jià)上漲。
所以，從中央到地方，現(xiàn)在都在強(qiáng)調(diào)房住不炒。
但是，我們要認(rèn)識到，房住不炒不等于房價(jià)不漲。
決定房價(jià)有地價(jià)、貨幣供應(yīng)、供求關(guān)系等，打擊炒房客可以抑制投機(jī)性需求，對房價(jià)有一定影響，但不是決定性的。
最后，談一下供需關(guān)系對房價(jià)的影響。
當(dāng)前要提到某座城市發(fā)展?jié)摿Γ績r(jià)走勢，必然提到新增人口。人口就是一張張房票，就是一個(gè)個(gè)真實(shí)的買房需求。
之前馬云提“八年后，房價(jià)如蔥”，也是基于對中國進(jìn)入老齡化社會，新增人口不足的分析。
因此，新增人口多，市場供應(yīng)跟不上的話，房價(jià)就容易漲。
這一輪調(diào)控的杭州、寧波、深圳、南京、東莞，2019年新增人口都非常多。
所以，調(diào)控政策都提到，增加土地供應(yīng)，照顧剛需購房，并堵上假落戶、假離婚炒房的口子。
從供應(yīng)和需求兩側(cè)入手，遏制房價(jià)過熱。
以上就是2020年上半年，部分城市房價(jià)上漲的底層邏輯。
你所在的城市，房價(jià)是漲還是跌？
