昨天我們談到老舊小區(qū)的改造，讓人遐想無(wú)限，最大的遐想對(duì)一般的老百姓投資者而言，就是能不能提前布局這些老破小，讓他改造之后出現(xiàn)的價(jià)值大幅提升。那對(duì)于一般正在住這些老舊小區(qū)的，當(dāng)然也有一個(gè)希望，未來改造之后價(jià)值提升，但是我要投入多少錢呢？誰(shuí)分這個(gè)錢呢，卻出這個(gè)錢呢？
這個(gè)也是一個(gè)問題，當(dāng)然按照現(xiàn)在已經(jīng)發(fā)布的通知顯示，這個(gè)政府會(huì)出資，住戶會(huì)出資，銀行會(huì)出資，改造機(jī)構(gòu)也會(huì)出資。但政府補(bǔ)貼是一部分，住戶出資應(yīng)該也是一個(gè)大頭企業(yè)出資沒問題，但企業(yè)出資最終還是要賺錢他不會(huì)做公益，是不是他出完之后還是中賺錢，羊毛出在羊身上，還是賺錢的。所以這里面還是涉及很復(fù)雜的一個(gè)問題，那這次老舊小區(qū)的改造重點(diǎn)是什么呢？
是兩千年以前建成的房子，兩千年之后的就不是重點(diǎn)改造的對(duì)象。兩千年以前的是什么房子呢？?jī)汕暌郧岸鄶?shù)的就是非商品房，你要么單位宿舍了，要么政府物業(yè)了，就這些東西。
因?yàn)橹袊?guó)的商品房市場(chǎng)完完全全徹底商品化，市場(chǎng)是兩千年之后兩千年之前是有福利分房的，兩千年之后就徹底停了，福利分房就完完全全的商品房。當(dāng)然了，九十年代的時(shí)候也是有商品房的，但那個(gè)時(shí)候的商品房的規(guī)模和兩千年之后相比差很遠(yuǎn)很遠(yuǎn)。
而且那個(gè)時(shí)候買房的人也不多，特別有錢的自己做生意不在體系內(nèi)。工作的人也沒有分房的機(jī)會(huì)，那些人才會(huì)買商品房。當(dāng)然早期的商品房可能還是相對(duì)落后一點(diǎn)，也沒電梯等等。
所以這個(gè)改造的對(duì)象是兩千年以前的那種房子，之后的基本上可能性不大了。那這一類型的房源，如果能實(shí)現(xiàn)刷外墻鋪設(shè)備量，比方說鋪什么光纖，水，這個(gè)店等等更新，然后還能加裝電梯，還在加裝車位。如果這些都能搞，那它整體的價(jià)值會(huì)大幅提升，我覺得是毫無(wú)疑問的。
當(dāng)然了，這里的價(jià)值大幅提升，還要看他改了多少東西，剛才我們列了一堆，有些是改一部分，有些是全改。所以還是要看改多少，這是一個(gè)問題。那現(xiàn)在提前有沒有獲利的機(jī)會(huì)，我個(gè)人答案，大家參考一下。
我個(gè)人認(rèn)為現(xiàn)在提前布局懲治老舊社區(qū)改造未必有獲利的機(jī)會(huì)，反而有比較大的不確定性。我舉個(gè)例子，就是當(dāng)下現(xiàn)在最流行的，現(xiàn)在老舊小區(qū)還沒開展之前，其實(shí)老房子加裝電梯，這已經(jīng)是很普遍的。那現(xiàn)在很多城市的老房子加裝電梯的方案就是政府給大概百分之三十是三成左右的錢補(bǔ)貼征府，剩下的大概六七成這個(gè)大家集資，用戶機(jī)制還配合了很多人性化的設(shè)計(jì)方案。
我看了很多樓層高的給多一點(diǎn)，樓層低的給少一點(diǎn)等等各種協(xié)調(diào)，然后方案也盡量不影響大家通風(fēng)采光，我說電梯直接是外掛出去，還要走一條走道的很多設(shè)計(jì)。盡管這樣，有人補(bǔ)貼的百三分之一的錢，有各種人性化的方案。其實(shí)現(xiàn)在我們見到很多加裝電梯進(jìn)度仍然很緩慢，對(duì)于投資者而言最大的問題，就不是說能不能確定而是速度不確定。
之前老舊小區(qū)改造的意見是明確的，要求改造應(yīng)該堅(jiān)持居民自愿原則，那就是如果有少數(shù)人不愿意，那改造就不可能硬性的硬來，這是一個(gè)關(guān)鍵，這不還不是什么涉及國(guó)家的問題，個(gè)人肯定是大家自愿為原則。那就有可能像之前我們看到的，比方說裝個(gè)電梯，水電，但是我在樓下上我用的比較少，雖然我花錢也比較少，甚至我不花錢裝個(gè)電梯，我也不愿意裝，為什么？
因?yàn)檠b電梯擋了我的光線，我不高興。也有可能完完全全是對(duì)自己一點(diǎn)損害都沒有。但是就因?yàn)樽约翰辉敢獬鲥X，但又不想讓別人感覺自己不愿意出錢就否定了，什么奇怪的人都有這，大家都知道，你也能感受到，那這里任何一個(gè)問題都會(huì)導(dǎo)致有人不愿意，導(dǎo)致最終方案無(wú)法推進(jìn)，我為什么這么清晰呢？
因?yàn)槲壹矣刑追孔泳褪沁@樣，所以提前布局老舊小區(qū)改造的意見是不確定。我那個(gè)案例就是基本上錢的問題解決了，方案已經(jīng)反復(fù)推敲了，這初步方案也大多數(shù)認(rèn)可了。最后就是個(gè)別人員一些比較奇葩的理由。
當(dāng)然對(duì)他來說，他覺得不奇葩，這最終沒實(shí)現(xiàn)。所以這不確定很大，當(dāng)然還有長(zhǎng)租公寓的案例，我想說就前幾年政策也是大吹長(zhǎng)住公寓，導(dǎo)致很多資金進(jìn)入長(zhǎng)租市場(chǎng)領(lǐng)域到目前為止大家見到是虧的一塌糊涂。
我要提醒一下投資者，雖然現(xiàn)在整個(gè)社會(huì)熱錢很多，雖然舊改舊城小區(qū)改造，老舊小區(qū)改造有政策扶持，甚至有資金補(bǔ)貼。但是政策如果不對(duì)接市場(chǎng)，也就不能產(chǎn)生多少商機(jī)，這對(duì)開發(fā)商而言，那對(duì)于投資者而言，如果這個(gè)風(fēng)吹過之后，吹過之后就沒有飛上天的豬，可能反而會(huì)變成一片狼籍。
使用投資需要謹(jǐn)慎啊，無(wú)論是開發(fā)商和個(gè)人投資者。如果你看完這篇文章有更多看法與觀點(diǎn)，歡迎在評(píng)論區(qū)（bbs.hviyn.com）留言告訴惠盈金服小編我們一起探討交流。
