《財經》新媒體 宋金煜/文 潘西/編輯
近日，有媒體報道一組數據顯示，北京房價降了，同時不少購房者也向記者反饋北京房價又出現了下滑。那么，北京樓市的真實情況到底如何？
近日，《財經》新媒體記者調查發現，北京全市不少二手房在降價，蘋果社區、雙花園西里、九龍花園等數十個小區在售房源價格下調幾萬至十多萬元，其中老舊小區、首層頂層掛牌價大降，較同小區同戶型的套均成交價最高下調百萬級別。
同時，北京新房的打折力度也不輸于二手房。記者從某中介平臺內部資料獲悉，目前北京全市有48個新房樓盤打折促銷，其中總價超千萬元的房源折后可優惠100萬元至200多萬元，總價千萬以下房源優惠力度在幾萬元至100萬元之間。為何北京房價出現大幅度降價現象，未來北京房價還會繼續下探嗎？
京城部分二手房價格下降
“去年剛買的房子，今年就降了。”張先生告訴記者，去年他以單價4.1萬元/㎡購入了一套位于大興黃村的房子，是當時同小區同面積在售房源中最便宜的，但今年該小區掛牌房價已降至4萬元/㎡。另一位家住朝陽左家莊的齊女士也表示，自己所住小區的房子3-4年前均價8-9萬元/㎡，最高時達10萬元/㎡，而近兩年已跌到7萬元/㎡。
事實上，今年房子降價較為普遍。11月30日，《財經》新媒體記者在某找房平臺發現，大興、朝陽、豐臺、石景山、通州等區域涉及數十個小區的掛牌房源出現降價的情況。同時根據房源亮點信息顯示，不少小區在售房源價格普遍下降幾萬元至十多萬元，其中一些掛牌價比同小區同居室套均成交價便宜百萬元。
某小區房源亮點介紹
如蘋果社區某房源售價490萬元，較同小區同戶型3個月內的套均成交價下降263萬元，雙花園西里、九龍花園、世嘉麗晶某房源售價則分別降低60-90萬元不等。另外，合生世界村、蘋果園一區、京城雅居、東高地小區等小區房源售價近兩周還在繼續下降，多數降價幾萬元。
為何這些房源大幅降價出售？多位中介告訴記者，降價房源多為一層或頂層，無電梯、掛牌時間較長、建成時間在2000年以前，甚至還有80年代建成的小區，并且多數還有降價空間。
據第三方平臺統計，11月北京二手房價整體下跌，或未有明顯上漲。“中國房價行情平臺”數據顯示，截至11月30日，北京近一個月二手房均價為62242元/㎡，環比下降2.06％，同比下降1.78%。而來自諸葛找房、鏈家、中指院等平臺的數據顯示，11月北京二手房價格環比增長幅度明顯低于上海、廣州、深圳等城市的增幅。
中國房價行情平臺11月全國二手房房價排行
有分析人士指出，目前北京及環京樓市調控政策是全國最嚴格的，而且由于北京限制人口規模、調整產業結構，近年來新增人口不多，需求不及往年。
而諸葛找房數據研究中心分析師王小嬙表示，降價房源在任何階段都存在，需要注意的是降價房源量的類型和比例，若房源降價多為一層或頂層，其他位置合適的房源價格都較穩定，那么少量降價房源不足以帶動二手房價格的繼續下探。
新房樓盤打折促銷現象普遍
不僅有二手房在降價出售，北京新房也在讓利促銷，且打折的力度不輸于二手房。記者從某中介平臺的內部房源信息表中了解到，截至11月26日，北京全市約有48個樓盤在打折促銷，其中總價超千萬元的房源折后可優惠100萬元至200多萬元，總價千萬以下房源優惠力度在幾萬元至100萬元之間。
部分打折促銷房源信息
《財經》新媒體記者了解到，昌平北科建泰禾麗春湖院子別墅項目每套折后可優惠216萬元，朝陽華業玫瑰東筑商品房每套平均優惠99萬元，石景山遠洋五里春秋限競房最高優惠81萬元。另如大苑海淀府、豐臺西山甲一號等樓盤推出特價房源，最高優惠可達182萬元。
有關促銷活動持續時間和特價房的類別，北京某樓盤銷售顧向記者介紹道，促銷活動會結合不同節日階段性推出，如前不久雙11樓盤就推出過到訪送禮享額外折扣的活動。而特價房多屬于低樓層和頂層房源，房源比較稀少，如果沒有了就要等下一波特價房推出來。
一位我愛我家的新房中介告訴記者，每年年底期間開發商急于回款，大部分新房都會降價促銷，近期北京新房均價大概降了幾十萬元，房山最便宜180萬元就能買兩居室新房，昌平則需要400多萬元。
“折扣多的房源對付款周期有比較嚴格的要求，一般是在幾日或一個月內交齊首付款。”鏈家新房中介人員表示。
根據貝殼研究院數據顯示，11月北京商品住宅累計成交均價為47908元/㎡，環比下降8.1%。對此，貝殼研究院高級分析師潘浩表示，自2018年限競房產品入市以來，北京新房成交均價增速直接從2017年的28%大幅回落至2018年的-3%，且后續保持增速平穩。今年，限競房價格限制屬性依然對市場價格起到較好的穩定作用。
除限競房因素外，王小嬙分析稱，近期北京新房價格下調的原因還包括金九銀十期間房企降價跑量，而年底房企為了沖刺業績，不排除繼續利用打折降價策略吸引購房者目光。
降價促進成交量后市能否回暖？
雖然房價走低，但新房、二手房成交量卻呈現一片“繁榮”景象。根據貝殼平臺數據顯示，11月北京二手房實時成交量環比增長8%，同比增加29%，前11月成交量累計同比增長9.5%；11月新房成交面積同比、環比分別上漲58%、32%，前11月累計成交面積同比由負轉正至1%。
同時，根據中原數據顯示，11月在金九銀十基礎上繼續活躍，前11月新建住宅網簽已經高達4.26萬套，全年有望接近4.8萬套，這也是將是最近5年的最高點；二手房住宅網簽量也已經高達1.46萬套，提前一個月超過了2019年全年。
有關北京新房未來走勢，潘浩分析稱，受限競房產品入市影響，北京新房價格已經持續下調，其價格限制屬性對市場價格起到較好的穩定作用。由于今年不限價地塊供應比例提高，但未來仍有近七成的限競房項目等待入市，預計明年房價大幅上漲的概率不大。
在二手房方面，貝殼研究院首席分析師許小樂表示，房東降價促成交一直都是2017年“317調控”后主流，且當下市場成交情況并不比2019年末2020年初差，甚至有微幅改善。11月客源成交周期有所縮短、節奏加快，預計12月北京二手房成交體量或繼續增加。
在王小嬙看來，現如今，樓市的黃金時代已結束，房住不炒、房地產市場平穩發展是政策的主基調，明年樓市在經濟完全恢復下，預計市場穩中有升。中原地產首席分析師張大偉認為，受嚴格調控政策和疫情影響，信貸寬松市場中積蓄了購買力，除非出現加碼調控，否則明年北京市場房價將會出現回暖。
不可忽視的是，國家統計局數據顯示，10月四個一線城市中，北京新房、二手房價格上漲幅度均為最低。同時，對比深圳、杭州等南方城市樓市成交持續火熱，北京、天津、廊坊等北方城市的樓市卻表現較冷。
對此，王小嬙認為，南方新興產業發展較快，加上規劃利好，如深圳作為大灣區的核心城市，已成為全國性經濟中心城市和國際化城市，土地稀缺導致深圳房價上升。她認為，房地產市場的發展和政策、人口、產業、供需息息相關。未來，北方城市還需以發展高新產業來促進城市的發展，從而帶動人口、供需的增加和升級。
