北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰(zhàn)經(jīng)驗幫大家答疑解惑。
提問：
章哥你好，我去年底為了給兩歲的孩子買學(xué)區(qū)房，低價賣掉了公益西橋兩居。但賣掉后，老公工作變動，進(jìn)入體制內(nèi)，他這個級別按慣例都可以在西城政保，學(xué)校還不錯，因此我們不再需要買學(xué)區(qū)房。目前在租房住。買房主要方向是房子保值升值?？戳艘韵聨讉€地方，懇請指導(dǎo)哪個適合買（首套首貸，預(yù)算1200-1300左右）：
1、南二環(huán)中信城：可能只能買到東西的或者院外的好一點的戶型，但面積只有90多平，且單價已經(jīng)很高，高單價的漲起來比較難，尤其是中信城出房少，最近已價格漲了比較多，是否未來漲幅不大？優(yōu)點是流動性好，交易量大
2、西四環(huán)四季青板塊：主要看三居，這邊三居以140平以上為主，總價超預(yù)算，所以只能等那種130左右的小三居，出房少，溢價高，主要集中在美麗園、頤慧佳園，誠品建筑等。
3、北二環(huán)海淀西直門：主要看兩居，因為這邊三居也超預(yù)算了，比較合適的有天兆佳園、遠(yuǎn)洋風(fēng)景等。好處是海淀渣學(xué)區(qū)，沒有學(xué)區(qū)溢價
4、朝陽珠江帝景、首城國際：這個預(yù)算也夠不上一些較好的三居，中介說比去年貴了100萬左右。缺點就是那片房子太多，有些以前住在那里的朋友已經(jīng)賣房進(jìn)入東西海，現(xiàn)在是不是買入的好機(jī)會。
5、望京橄欖城：這個是對環(huán)境房子都很喜歡，勉強(qiáng)可以夠得上正經(jīng)三居，但缺點是中介也說去年底到現(xiàn)在漲了100萬，感覺現(xiàn)在買不太劃算而且上班比較遠(yuǎn)。不過因為目前也是租房，可以繼續(xù)接受把望京租出去，另租房住，就是不知道從投資角度是不是值得。
回答：
1、 中信城是八中附小的學(xué)區(qū)房，溢價很高。那從居住講性價比就不太合適了，在用不上學(xué)位的情況下沒必要。而且從投資角度講，學(xué)區(qū)房的升值并不算高，基本都是跟隨北京大盤，就拿中信城來說，從最早開盤就是北京均價的2倍以上，到今天仍然是這種情況，趨勢差不多，并沒超出多少。人們是看到了這里現(xiàn)在很貴，忘了其當(dāng)年出身就很貴。
中關(guān)村是最典型的，從2000年公房一上市就貴，在北京均價3000多的時候，中關(guān)村就7/8000，到現(xiàn)在仍然是這個比例。
而且學(xué)區(qū)房的投資并不穩(wěn)定。還記得宇宙中心的神盤“華清嘉園”嗎？2013年就是這里挑起了全北京學(xué)區(qū)房的熱度，小戶型單價10萬，均價都8萬多。當(dāng)時北京的均價才不到3萬，今天6.2萬，翻了一番還多。而現(xiàn)在的華清嘉園呢，小戶型12萬，大戶型11萬，當(dāng)年的投資人估計已經(jīng)哭暈在廁所了。
所以如果是用的上學(xué)位，買學(xué)區(qū)房沒問題，為了孩子應(yīng)該。如果用不上的話實在沒必要，就北京這種頻繁教改的力度，學(xué)區(qū)房還是有一定的風(fēng)險的。
2、 海淀和西城的不說了，差不多。天兆家園怎么可能沒溢價，只要是西城就是學(xué)區(qū)房，無一例外。算算這里的租售比，照樣在900以上。遠(yuǎn)洋風(fēng)景也差不多，絕不會低于850。
3、 如果加入了投資意向，朝陽的話首選太陽宮望京等新區(qū)。四環(huán)內(nèi)近些年的熱度降低很多，我也說不清為什么，但像雙井很多小區(qū)房價漲幅就是弱于平均值。也就是首城國際、富力城、樂成國際、珠江帝景等等跟上了大盤，但也就是跟上而已。其他很多都跑輸了，九龍花園為代表的老小區(qū)，從三環(huán)都輸?shù)轿瀛h(huán)了，比四環(huán)都多一環(huán)。
4、 橄欖城確實是漲的多，但這也正說明了投資性強(qiáng)啊。不光是這里，東湖灣、Class、國風(fēng)北京、澳洲康都、中央公園、萬和公館，這么說吧，望京的高檔小區(qū)的漲幅，在近些年全部超過老小區(qū)，更超過大盤很多。
橄欖城是聯(lián)想開發(fā)的，估計連他們都沒想到，電腦做的越來越一般，開發(fā)的兩個大盤卻都是樓市典范（另一個是五棵松的紫金長安）。
我經(jīng)常打個比方，投資房子就跟投資一家公司似的，在不知道未來發(fā)展會怎樣的情況下，那就看看其歷史，至少有個依據(jù)。兩家公司，一個連續(xù)十年盈利高于同行業(yè)，一個連續(xù)十年比平均值低，選哪個？總不能說誰賠得多選誰吧？畢竟投資不是賭博，趨勢還是很能說明些問題的。
總之吧，我是建議在橄欖城。在北京嚴(yán)控土地的情況下，高端新房的供應(yīng)量嚴(yán)重不足，東北部品質(zhì)小區(qū)的漲幅優(yōu)勢就還會繼續(xù)。投資投的不是價格，而是價值投資。僅供參考。
