2020年的最后一天下午2點(diǎn)，北京市規(guī)自委網(wǎng)站掛出一則重要通告：
該地塊位置在農(nóng)大南路以南，北京體育大學(xué)以東，可謂十分稀缺：
重點(diǎn)來了：
當(dāng)?shù)貕K觸及上限時(shí)，轉(zhuǎn)為競報(bào)政府持有的產(chǎn)權(quán)份額（預(yù)設(shè)有最低份額）。
這就是大家熱議的：新型共有產(chǎn)權(quán)房。與現(xiàn)在的共有產(chǎn)權(quán)房，區(qū)別主要有這幾點(diǎn)：
1、購房人只需要擁有在京購房指標(biāo)即可。
2、出租收益全部歸購房人所有（此前是按產(chǎn)權(quán)份額分）
3、5年限售期滿后，購房人再出售該房子，政府只按產(chǎn)權(quán)比例收回原值房款。
4、再次交易后，購買人將獲得100%產(chǎn)權(quán)，轉(zhuǎn)為普通商品房。
這次土拍規(guī)則的調(diào)整的確是一次重大變化，是一個(gè)重要的風(fēng)向標(biāo)。
這次變化的背后邏輯到底是什么？
如果要用一句話來總結(jié)，那就是“房住不炒”更加務(wù)實(shí)，更加懂普通小老百姓的心聲，更加知道大家買房子的真正訴求。
為什么這么說？
因?yàn)榉孔与m然用來住的，但它更是一個(gè)家庭中最重要的資產(chǎn)，占比近6成，如果這部分資產(chǎn)不能夠保值增值，那么打造“全世界最大的中等收入群體”就顯得單薄了許多。
靠房子要消除貧富差距，雖然說出來不好聽，但這其是一條務(wù)實(shí)的道路，原因是多方面的：
1、中國城鎮(zhèn)居民住房擁有率達(dá)96%；
2、中國貧富差距擴(kuò)大兩方面，收入和財(cái)產(chǎn)。收入差距也在擴(kuò)大，但相比較而言，財(cái)產(chǎn)差距擴(kuò)大才是觸目驚心，其實(shí)就是房價(jià)上漲造成的，有房沒房，天上地下。
3、在中國家庭的負(fù)債中，房貸占比達(dá)75%以上。
一句話，房子是大多數(shù)中國人持有或正在努力持有的“硬通貨”，當(dāng)房價(jià)上漲時(shí)，必須全民共享紅利。
這是給“房住不炒”注入的最新內(nèi)涵，很務(wù)實(shí)，符合老百姓的期待。
之前的共有產(chǎn)權(quán)房，設(shè)計(jì)太過理想化了，不是大家需要的。
買商品房的人，想的是未來怎么好好裝修房子，這塊區(qū)域未來潛力如何，再努一把換更好的房子。
買共有產(chǎn)權(quán)房的人，指標(biāo)用掉了，貸款記錄有了，二套房8成首付了，換房如登天，還有可能要虧本……
共有產(chǎn)權(quán)房自2017年上市以來，供應(yīng)量其實(shí)很低，但棄購率一直居高不下。
回應(yīng)大家的呼聲，讓大家能夠夠得著一套商品房，這很重要。哪怕小點(diǎn)，哪怕不是100%產(chǎn)權(quán)，至少房價(jià)是公平的。規(guī)則給大家一碗水端平了，剩下就是自己的事兒了，干就完了，還有什么好吐槽的？
如此，這可以稱之為土拍層面踐行新時(shí)代“房住不炒”的完美方案。
當(dāng)然，就這塊地而言，目前只能算得上試水。
以下是我個(gè)人對海淀這塊地的粗略估計(jì)：
海淀樹村這塊地，周邊馬連洼和上地的二手房均價(jià)在7.4萬元/平米左右。從掛牌文件來看，這塊地的容積率是1.57，應(yīng)該是個(gè)改善型項(xiàng)目，洋房產(chǎn)品。
這塊地起拍樓面價(jià)在67187元/平米，之前是不限價(jià)地塊，參考去年平均18.8%的溢價(jià)率，房價(jià)本有可能超過12萬，但現(xiàn)在規(guī)則突然大幅調(diào)整，存在限價(jià)（未透露），房企有可能趨于謹(jǐn)慎，最終溢價(jià)率可能在5%以內(nèi)。如這般，未來房價(jià)有可能控制在9萬元/平米左右，假設(shè)個(gè)人比例70%，100平米的產(chǎn)品可能個(gè)人要負(fù)擔(dān)630萬，首付應(yīng)該是220萬上下。參考周邊二手房價(jià)格，這個(gè)購房門檻已經(jīng)低很多了。
在近期掛牌的地塊中，這塊地真稱得上是黃金地塊，整個(gè)軟件園的碼農(nóng)們都盯著，也完全夠得著。
這種新型的共有產(chǎn)權(quán)房應(yīng)該會受到大家的歡迎，微信群里討論相當(dāng)熱烈，且對這種變化都持積極態(tài)度，如果走下去，有更多此類地塊出現(xiàn)，那會對北京樓市帶來巨大改變。
1、現(xiàn)行共有產(chǎn)權(quán)房會怎么走下去？我個(gè)人傾向于認(rèn)為會調(diào)整交易規(guī)則，降低購房資格門檻，至少權(quán)益會保持一致。目前北京搞過很多的政策類住房，最終都能夠轉(zhuǎn)為普通商品房，現(xiàn)行共有產(chǎn)權(quán)房試點(diǎn)既然存在問題，那就沒有理由不變過來，現(xiàn)在海淀樹村這塊地不是已經(jīng)做出了示范了么？讓更多人能買到這類房子，也給買了這些房子的人以期待，還沒有賣掉的共有產(chǎn)權(quán)房，也會更好賣一點(diǎn)。
2、對庫存龐大的限競房來說，可能不是個(gè)好消息。限競房因面積的原因讓大家感覺總價(jià)不算高，但其實(shí)房價(jià)并不低，且現(xiàn)在還沒賣掉的，五六環(huán)外，尤其是六環(huán)外，這些樓盤壓力不小。一旦這種新型共有產(chǎn)權(quán)房來了，會分流掉不少剛需，目前北京是以改善需求主導(dǎo)，剛需如果再被切一部分走，限競房會更難賣。不過這種新型共有產(chǎn)權(quán)房即便全面鋪開，也得兩年左右的時(shí)間才能真正形成影響力，這算是限競房的機(jī)會吧。
3、2020年南方樓市崛起，北方市場也有點(diǎn)蠢蠢欲動，特別是2020年不限價(jià)的純商品房地塊越來越多，占比達(dá)到了75%，很多人擔(dān)心情緒會傳遞到北京。樹村這塊地原先就是不限價(jià)的，現(xiàn)在來了個(gè)大反轉(zhuǎn)，所以，還是要相信政策的智慧。
4、大家還是可以把心放在肚子里，未來讓剛需買得起的房子會一直有供應(yīng)。這種買得起的房子，比限競房，比現(xiàn)在的共有產(chǎn)權(quán)房更值得買。
與南方城市頻繁修修補(bǔ)補(bǔ)不同，北京則是大開大合，最終呈現(xiàn)給我們的，是驚喜。
