一、背景
隨著小區物業管理意識的加強，大部分物業都為業主配置了門禁卡以保障小區業主安全及維護日常秩序。門禁卡在發放業主使用前，由物業技術人員或委托專業人員設置，確定可使用區域及權限，比如可以進入小區，可以使用電梯等。但是目前有很多物業在門禁卡上做文章，變相催收物業費。若業主發生欠繳物業費的行為時，禁用門禁卡權限，導致其無法進入小區門，無法正常使用電梯功能等，給廣大業主帶來不便。
二、欠物業費門禁卡被禁違反法律明文規定
(一)違反物權相關法律
《民法典》第二百四十條規定：“所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有占有、使用、收益和處分的權利。”占有是指對于財產擁有實際管理或控制的權利，這是所有權人對其財產的最基本權利，也是所有權人對外直接行使所有權的表現。使用是指對財產的運用，發揮財產的使用價值。收益是指通過對財產的占有、使用等方式取得經濟收益。處分指的是財產所有人對其財產在事實上或法律上的最終處置。以未交物業費或者物業費預存不足為由不發放門禁卡以及禁用門禁卡的行為是違反法律的。一方面限制了業主的所有權和使用權，侵犯了業主對自己購買房屋的占有、使用、收益、處分的權利，直接導致業主進不去家門，影響業主使用小區共有部分等；另一方面欠交物業費屬于物業合同糾紛，而限制使用門禁卡違反物權相關法律，物業費的交納不是業主直接行使對其房屋的占有、使用、收益、處分的前提，兩者間不存在必然的關系。
(二)違反物業合同相關法律
《民法典》第九百四十四條明確規定：“業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。業主違反約定逾期不支付物業費的，物業服務人員可以催告其在合理期限內支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業服務人員可以提起訴訟或者申請仲裁。物業服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催收物業費。”禁用門禁卡是否包含在“等”內，與不得停止供電、供水、供熱、供燃氣行為屬于同種性質呢？筆者認為應當包括，雖然水、電、熱、燃氣通常是在封閉的空間，而門禁卡屬于外部空間共有部分的使用，但是均影響業主占有、使用其財產，導致業主本質購房目的不能實現，更有甚者可能會給業主帶來財產損失和人身損害。倘若家中有急性病人，正巧物業費到期，十分危急的情況下，再去物業交費開通門禁卡權限，很可能延誤最佳搶救時機。物業這種直接采取“強制措施”的行為實質上放大了其催款的權利，其屬于企業性質，只能依據物業合同規定的權限管理小區，即使雙方達成的物業管理合同約定，在業主不交費的情況下，可以采取停止供電、供水、供熱、供燃氣、禁用門禁卡等，也歸屬無效，不必然對業主產生強制約束力。在業主逾期履行交納物業費的情況下，物業需要通過法律途徑解決，不可不經過法律途徑自行阻攔業主“回家”。
(三)違反物業管理條例根據
2018 年修訂的《物業管理條例》第四十一條之規定：“業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。”第六十四條之規定：“違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的物業服務企業可以向人民法院起訴。”也就是說當業主違反合同約定時，物業可以通過法律途徑解決，并不存在救濟不能的情況。據法信網不完全統計，截至 2021 年 6 月 22 日，運用《物業管理條例》第六十四條之規定裁判的案件有 3892 起。目前互聯網立案十分便捷，方便當事人方主張合法訴求，因此物業公司并不需要將物業費的保障置于前，為了節省時間和人力侵犯廣大業主合法權益。隨著民眾法治意識的增強，在其自身權益保護方面，十分重視。物業此種做法目前已經產生出負面的社會影響，亟需改正。
三、遵守法律、讓民法典為當事人權益保駕護航
(一)物業方維權途徑及依據
物業公司是從事物業管理活動的專門企業，具有獨立的法人資格，具有民事權利能力和民事行為能力，也可作為民法上獨立的民事主體起訴。起訴依據通常是物業服務合同，關于物業費的約定是重要條款。物業為了保障自身權益最大化，可以在違約責任中設置違約金條款。《民法典》第五百八十五條規定：“當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應當履行債務。”比如可以在合同中約定物業服務費收費標準按照建筑面積高層每月每平方米收取 X 元，多層每月每平方米收取 X 元；物業服務費用按月交納，業主應在每月底前履行交納義務，逾期交納的，按應交費用的日千分之 X或者日萬分之 X 支付滯納金，具體滯納金數額應當參照本地消費水平制定，只要規定的滯納金標準符合法律規定，法院一般都會支持。在程序上需要注意的問題有：業主逾期不交納物業費，物業需要及時以書面形式通知業主交納，催告無果后再起訴主張權利，否則業主可以以未收到催收的書面通知為由予以抗辯，物業需拿出其以書面形式催收的證據，否則法院會裁定駁回物業起訴。法律依據為《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條：“經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持。”
(二)業主方維權途徑及依據
若物業出現因欠物業費而限制業主使用門禁卡權限的行為時，業主以其物權受到侵害為由起訴，根據《民法典》第二百三十三條之規定：“物權受到侵害的，權利人可以通過和解、調解、仲裁、訴訟等途徑解決。”民法典第二百三十六條規定：妨害物權或者可能妨害物權的，權利人可以請求排除妨害或者消除危險。”排除妨害請求權是物權請求權，小區業主購買或者租賃小區某房屋，就分別對該房屋享有所有權或使用權。當其對該房屋的享有或者行使受到占有以外的方式妨害時，物權人可以請求妨害人排除妨害，使自己的權利恢復到圓滿狀態，并且排除妨害的費用應當由非法妨害人負擔。排除妨害請求權行使的前提是被排除的妨害要具有不法性，如上文所述，物業該行為屬于違法行為，業主理所應當可以主張排除妨害。
來源：山東高法微信公眾號
作者：李雙雙
編輯：史梓敬
