自“三孩”政策提出不到兩個月的時間，相關(guān)配套支持政策就開始落地。7月20日，《中共中央 國務(wù)院關(guān)于優(yōu)化生育政策促進人口長期均衡發(fā)展的決定》（以下簡稱《決定》）發(fā)布。
《決定》明確，加強稅收、住房等支持政策，將入戶、入學(xué)、入職等與個人生育情況全面脫鉤，取消社會撫養(yǎng)費，對住房困難的，優(yōu)先納入住房保障。雖然《決定》涉及房地產(chǎn)相關(guān)的問題只有7處，但實際上對于房地產(chǎn)的影響不小，可以看出保障性住房未來將發(fā)揮更大的作用，這或?qū)⑼苿痈喾科笙虮Ｕ闲宰》块_發(fā)轉(zhuǎn)移。
克而瑞分析師表示，對于育齡夫妻來說，是否愿意多生主要考慮的因素是養(yǎng)育成本和照料條件。養(yǎng)育成本與家庭經(jīng)濟條件以及孩子受教育的支出相關(guān)，而照料條件與家庭情況和社會公共資源供給狀況有關(guān)。因此，配套措施落地及政策福利保障是提升育齡夫妻生育意愿的一項重要手段。
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入戶入學(xué)入職與生育全面脫鉤
學(xué)區(qū)、地段、價格是“三孩”家庭最關(guān)注的影響因素，在城市教育資源分布不均衡背景下，學(xué)區(qū)成為“三孩”家庭置業(yè)最關(guān)注的影響因素。對此，《決定》提及，將入戶、入學(xué)、入職等與個人生育情況全面脫鉤，依法依規(guī)妥善處理歷史遺留問題。也就是說，未來學(xué)區(qū)房等現(xiàn)象將得到有效遏制，國家或?qū)雠_一系列的政策，將學(xué)區(qū)和房地產(chǎn)進行剝離，有效解決“擇校熱”難題。
值得關(guān)注的是，《決定》還提出，推進城鎮(zhèn)小區(qū)配套幼兒園治理，持續(xù)提升普惠性幼兒園覆蓋率，適當延長在園時長或提供托管服務(wù)；推進義務(wù)教育優(yōu)質(zhì)均衡發(fā)展和城鄉(xiāng)一體化；在建立健全支持政策和標準規(guī)范體系方面，將嬰幼兒照護服務(wù)納入經(jīng)濟社會發(fā)展規(guī)劃，發(fā)揮中央預(yù)算內(nèi)投資的引導(dǎo)和撬動作用，推動建設(shè)一批方便可及、價格可接受、質(zhì)量有保障的托育服務(wù)機構(gòu)；以市地級行政區(qū)為單位制定整體解決方案，建立工作機制，推進托育服務(wù)健康發(fā)展。其中，提到加強社區(qū)托育服務(wù)設(shè)施建設(shè)，完善居住社區(qū)嬰幼兒活動場所和服務(wù)設(shè)施；降低生育、養(yǎng)育、教育成本，并結(jié)合下一步修改個人所得稅法，研究推動將3歲以下嬰幼兒照護費用納入個人所得稅專項附加扣除。
在《決定》中，最受關(guān)注的是差異化住房優(yōu)惠政策。地方政府在配租公租房時，《決定》要求對符合當?shù)刈》勘Ｕ蠗l件且有未成年子女的家庭，可根據(jù)未成年子女數(shù)量在戶型選擇等方面給予適當照顧。同時，地方政府可以研究制定根據(jù)養(yǎng)育未成年子女負擔(dān)情況實施差異化租賃和購買房屋的優(yōu)惠政策。
業(yè)內(nèi)分析
未來購房政策或會有所傾斜
雖然《決定》沒有明確提及優(yōu)惠政策，但克而瑞分析師認為，未來購房政策有可能根據(jù)家庭人口數(shù)量或生育孩子數(shù)量來靈活調(diào)整。例如，重點城市有可能適時放松“多孩家庭”的限購套數(shù)；適度降低“多孩家庭”購房首付比例；對于“多孩家庭”的換房需求，降低首付比例貸款利率；減少“多孩家庭”購房交易環(huán)節(jié)相關(guān)稅費等。
克而瑞分析師認為，長遠來看，三孩政策全面放開之后，對于促進人口的增長還是有積極作用的，但目前影響人口出生的因素比較復(fù)雜，除了政策上的影響之外，經(jīng)濟、就業(yè)、教育、養(yǎng)老、房價等各方面都是影響人口出生率的重要因素，故人口的增長是存在一定量級限度的。
結(jié)合全面放開二孩政策的實施效果看，業(yè)內(nèi)普遍認為，即使總生育率可能出現(xiàn)上升，但未來三孩生育政策及配套支持措施所帶來的人口增量目前可能并不樂觀，還需要時間的沉淀。
“對房地產(chǎn)市場而言，三孩政策下釋放的新增人口數(shù)對樓市整體影響微弱，但隨著‘多孩家庭’比例的提升，家庭人口結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，也決定了未來產(chǎn)品的創(chuàng)新調(diào)整方向，住宅戶型的優(yōu)化將是一個重要趨勢，不論從投資還是營銷的角度來看，企業(yè)都需要積極在拿地和產(chǎn)品設(shè)計方面做創(chuàng)新。”上述分析師說。
調(diào)查顯示
二線城市換房需求最為突出
雖說配套支持對行業(yè)影響不會立竿見影，但購房者的需求的的確確發(fā)生了變化。中指研究院調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，目前，計劃生育“三胎”家庭換房需求愿望較為強烈，占比達到89%，其中二線城市換房需求最為突出，占比達到91%；一、三、四線城市換房需求也較高，縣城表現(xiàn)最弱。在戶型需求方面，從二孩到三孩，居室呈現(xiàn)明顯擴張，生育“三孩”家庭購房仍以三居為主，占比達到40%；四居需求也出現(xiàn)明顯提升。其中，居住面積需求以100至140平方米為主，120至140平方米占比達到36%。
與此同時，生育三孩家庭購房置業(yè)時，對于房間功能要求有所變化，重點強化主臥室、兒童房及客廳的功能，比如更加看重兒童房數(shù)量、房間收納功能，以及裝修安全、環(huán)保等方面。
克而瑞分析師建議，在諸多不確定因素之下，研發(fā)“全生命周期戶型”（即在不換房的前提下，滿足居住者每一階段對居住的需求）是房企應(yīng)對未來市場不確定性的一個重要手段。對客戶來說，戶型能夠隨著不同階段的生活習(xí)慣，因需而變，在不確定性之下為未來置業(yè)產(chǎn)品預(yù)留一片可變動空間，更符合生活預(yù)期。特別是置業(yè)預(yù)算有限的人群，通過戶型多變，可實現(xiàn)全生命周期居住體系，從二人世界到一孩、兩孩、三孩，甚至是實現(xiàn)養(yǎng)老居狀態(tài)，從而減少換房頻率，節(jié)省越來越高的換房成本，實現(xiàn)買房一步到位。
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養(yǎng)老地產(chǎn)將會進入發(fā)展相對較快時期
此外，《決定》也指出，老齡化是全球性人口發(fā)展大趨勢，也是我國發(fā)展面臨的重大挑戰(zhàn)。預(yù)計“十四五”期間，我國人口將進入中度老齡化階段，2035年前后進入重度老齡化階段，將對經(jīng)濟運行全領(lǐng)域、社會建設(shè)各環(huán)節(jié)、社會文化多方面產(chǎn)生深遠影響。
從這方面也可以看出，養(yǎng)老地產(chǎn)將會是房地產(chǎn)市場非常重要的組成部分。未來對于養(yǎng)老的需求或不斷增加，養(yǎng)老地產(chǎn)會進入一個發(fā)展相對較快的時期，滿足養(yǎng)老需求將會成為房地產(chǎn)市場發(fā)展的一個重要垂直領(lǐng)域的方向。
本報記者 阿芳
來源： 春城晚報
