大家好，我是蔡照明，歡迎加入買房學(xué)習(xí)小組，這一期我給大家講講樓市大變局之一，關(guān)于二手房的指導(dǎo)價(jià)。
二手房指導(dǎo)價(jià)今年從深圳開始，陸陸續(xù)續(xù)在成都、西安、上海……大概有七八個城市開始推進(jìn)了，我估計(jì)未來在熱點(diǎn)城市房價(jià)上漲比較快的城市，都會推進(jìn)這樣的政策。
可能很多人會覺得這個東西上有政策、下有對策，沒什么大不了的。茅臺也有指導(dǎo)價(jià)，買不到呀。你指導(dǎo)價(jià)格太低了，賣房人不賣，大不了就再搞一個陰陽合同，重新搞個帶裝修價(jià)格不就完了嗎？比如這房子按照你的指導(dǎo)價(jià)1000萬賣了，但我房子里邊有個特別好的裝修，我也花了500萬，我這房子里面還有紫檀木家具，我也花了500萬，我整個變成2000萬再去賣，你管不著吧？好像是那么回事。
如果你僅僅從這個角度來理解，你覺得這個東西沒什么大不了的，但是如果你參加過我們的買房學(xué)習(xí)小組，學(xué)習(xí)過【房價(jià)的熱氣球模型】，知道房價(jià)怎么生成的，如果你再看這個政策的背后，它的一些邏輯，你就會有更多的理解，知道這個政策會帶來一個巨大的影響。
關(guān)于房價(jià)熱氣球模型，在我們的學(xué)習(xí)小組里會有非常詳細(xì)系統(tǒng)的講解，這里不多說了，簡而言之，就是房價(jià)是由市場溫度來決定，市場溫度是由進(jìn)入熱氣球的熱分子的數(shù)量和每個熱分子攜帶了自由能來決定的。
好了，如果二手房指導(dǎo)價(jià)能夠在這兩個層面上，能夠降低進(jìn)場人數(shù)，能夠降低每個人攜帶的資金量，那么它就會降低市場溫度，就會影響到房價(jià)。
我們首先看看這個指導(dǎo)價(jià)，從目前深圳成都等地來看，指導(dǎo)價(jià)都是比正常市場價(jià)格大概低個20%-30%。房價(jià)越高的地方，低得越多。比如說深圳什么前后海有些地方單價(jià)二三十萬的，可能低了40%左右。顯然，房主是不會根據(jù)指導(dǎo)價(jià)去賣的，似乎就是個擺設(shè)。但是你要注意到了，政府是掌握過戶權(quán)利的，還有掌握讓銀行會根據(jù)指導(dǎo)價(jià)來確定給你貸款額度的權(quán)利。這樣就會從兩點(diǎn)來影響市場溫度。第一點(diǎn)不給過戶減慢節(jié)奏，讓市場冷下來，這個容易理解，第二點(diǎn)又是如何降低市場溫度的？我們來看看。
如果是按照指導(dǎo)價(jià)來給你評估來給你貸款，那么你的貸款的金額一下就降低了很多，貸款金額降低很多，無形中你的首付的比例就升高了很多。首付比例在地產(chǎn)市場中是個非常敏感的數(shù)據(jù)，只要一升高，就把很多剛需攔在了門檻之外，進(jìn)場人數(shù)就變少。
我們簡單來看一看，假如說深圳一個剛需要買一個500萬的房子，他原來手頭需要準(zhǔn)備三成首付，150萬就夠了。但是如果房子按它7折的指導(dǎo)價(jià)350萬來貸款，就就只能貸245萬，那么他個人首付一下子就變成了255萬，無形中他要多拿出105萬。
我們知道剛需湊首付是不容易的，湊個150萬也許還是費(fèi)了勁湊到了，現(xiàn)在讓他再多湊個105萬，可能就難了，這部分原來可以買房的人，就可能一大半被首付攔住了，就沒辦法進(jìn)場。
剛需客這樣，對改善型的客戶也是這樣，首付也要多出一大半，這也會攔住一大批的改善型的客戶。特別還有，如果改善型的客戶，他前面要賣的那一套房子剛需不買，也會拖他改善的后腿。
剛需的和改善的一大部分被攔在門檻之外，投資客又會怎么樣？
我們知道深圳的投資客原來最多玩的就是高評高貸，把房價(jià)評的很高，然后貸款貸得很高，盡量用少的資金，利用高杠桿來玩。風(fēng)險(xiǎn)也小，大不了把房子給銀行，但之前已套出大筆現(xiàn)金。現(xiàn)在這樣一來，現(xiàn)在是低貸，所以它對杠桿的使用大大的降低，那么整個投資客和炒房客也是玩不轉(zhuǎn)了，所以當(dāng)這三部分群體都很難進(jìn)場，進(jìn)場攜帶的資金也少的時候，我們說房地產(chǎn)市場溫度一定會下降，市場溫度下降，熱氣球的高度就很難再繼續(xù)上升。
所以，我們說二手房指導(dǎo)價(jià)它表面看是限價(jià)，但它實(shí)質(zhì)上是限貸加限購，通過限制制進(jìn)場的人數(shù)和攜帶資金量，最后是起到降低市場溫度、控制房價(jià)的的作用。
所以我們從這點(diǎn)就可以推導(dǎo)出兩個結(jié)果：
第一個結(jié)果，如果是這個城市，房價(jià)上漲的動力非常強(qiáng)的，那么它短時間內(nèi)會出現(xiàn)橫盤，沒有交易，市場會被冷凍住；
第二個結(jié)果，如果是城市房價(jià)上漲動力不是特別強(qiáng)的，那么就可能會有一部分低價(jià)的房，開始要拿出市場來交易，就會拉低整體的房價(jià)，會下降。
我們從目前實(shí)際成果來看，比如說深圳實(shí)施二手房指導(dǎo)價(jià)有一段時間了，我們看到它房價(jià)雖然沒怎么降，但基本上是橫盤了，上半年二手房的交易量同比下降了6成以至于深圳很多中介現(xiàn)在覺得沒活干了。
我們看西安和成都，成都房價(jià)沒怎么降，有些特別好的什么學(xué)區(qū)資源好的房還微微的上漲一下，但總體來看它的交易量都是在下降的，也包括西安至少是過去暴漲勢頭就一下被遏制住了。
可能還有人會覺得這個東西此一時彼一時，現(xiàn)在搞一個二手房指導(dǎo)價(jià)，可能再過一段時間，民間就會有很多智慧很多方法把它化解掉了，這個東西就不存在了。這你要看一看做這件事情的設(shè)計(jì)者，他之所以這么做，他的底層邏輯是什么？
首先我們知道，這些地方政府之所以推出二手房指導(dǎo)價(jià)，是因?yàn)樗麄冇X得二手房管不住。要管住這個城市的房地產(chǎn)市場，既要管住一手房，同時也要管住二手房。一手房現(xiàn)在是基本管住了，通過備案報(bào)價(jià)。現(xiàn)在不少城市兩年后的房價(jià)，一手新房都定了，因?yàn)樵谀玫氐臅r候就限制你銷售價(jià)格了，所以新房這塊基本上把它管住了，但二手房管不住，所以出現(xiàn)了很多城市一二手房倒掛，變成大家去打新，搞得場面非常難看，城市的管理者被問責(zé)。
所以現(xiàn)在地方政府回過頭來要把二手房也管住，二手房怎么來管住？又不能像一手房那樣，不聽話不給項(xiàng)目備案。因?yàn)榇蠹叶际切I(yè)主，是一個個體行為，那么現(xiàn)在就搞了這個二手房指導(dǎo)價(jià)，這個指導(dǎo)價(jià)看起來是一個虛的，我可以不按照這個來，但是因?yàn)樗鼜奶岣哔彿块T檻、減少房貸資金、降低市場溫度，從這些角度來最終影響整個市場。
所以他的目的就是要控制住整個市場的，不管是一手房二手房，要把你的房價(jià)給你控制住。我們知道現(xiàn)在除了用市場手段，還有很多行政手段都用上了，再不行，還會有一些司法手段，像深圳的深房理帶頭炒房的，進(jìn)去了；北京的南城房姐被判了無期。最近是賣北京西城學(xué)區(qū)房的，我愛我家的一些中介，也因煽動被抓了。所以你看到地方政府，之所以這樣做，它背后的用心和決心，還要能看到這條政策會從什么地方起作用。你理解到這一點(diǎn)，你就知道這一條還是非常重大的。
二手房指導(dǎo)價(jià)，不是很二，如果真要執(zhí)行起來，還是個王炸。
