房價永不跌的幻想已經悄然破滅。
“現在德勝、月壇的成交價已經被拉下來了”、“價格都能大談、有房源降了200萬”、“我們都讓業主調低價格、現在市場如此，不降價怎么賣出去？”8月份，北京熱浪滾滾，但西城區的房產中介猶如身處三九嚴冬。
僅僅一個月，北京曾經的頂級學區已然大變天，市場價與相鄰片區幾近拉平。記者在實際走訪中發現，盡管看房者不少，但實際下手的并不多；在幽深破舊的小區內，許多業主掩蓋不住低落，被中介勸說下調房源價格。
不僅是北京，在杭州、上海、蘇州等地，二手房大面積降價、成交量腰斬，已不再是單個城市的孤例。在密集的調控大錘下，補上二手房這個“漏洞”，成為多地政策焦點。學區房信仰、房價信仰，都在變成歷史名詞。
“如果說曾經對調控放松還有幻想的話，現在已經徹底破滅了。”一位房企人士稱。可以看到，新一輪全國樓市調控大幕已經拉開，而此輪調控的力度、范圍與決心，都堪稱空前，樓市表現過熱的城市，將被堅決問責。
屬于炒房客的時代落幕了。正如中國銀保監會主席郭樹清曾說的：押注房價永遠不會下跌的人，最終會付出沉重代價。野蠻生長了多年的樓市，終于有望逐步糾偏，房子也有望回歸居住屬性，不再是民眾肩頭的一座大山。
北京：頂級學區房失去光環
掃完健康碼，穿過坑坑洼洼的水泥路，便來到一幢六層高的樓房前。這里位于北京西城區塔院胡同，小區房齡超過三十年。小區樹蔭環繞，但一進入樓道，眼睛便仿佛喪失了功能，燈光黯淡、墻皮脫落、電線交纏。
（圖片說明：墻面斑駁的北京學區房）
中介小吳對這里很熟悉，最近幾天，他帶了好幾撥人前來看房，但結果都不甚理想。“德勝的價格還會不會再降？”、“現在買德勝，以后孩子上小學能保障嗎？”，面對看房者的疑問，小吳只能無奈微笑，或給出保守的參考建議。
一個月前，那些“731”政策后置業德勝、月壇、金融街學區的家長發現，花千萬購入的學區房變成拆“盲盒”游戲，只能選擇其他片區的普通小學。自此，這幾個北京頂級學區開始從高峰滑落，成交價大面積下降。
“受政策影響，德勝學區房的價格瞬間下來了，以前這片單價大約16萬左右，現在就是13~14萬，相當于有的房子降了200萬，現在基本兩居室700~800萬就能拿下。上個月成交了十幾套，已經算多的了。”小吳稱。
年初市場高漲時，西城學區房還是搶不到的香餑餑。盡管樓齡趕得上買房人年齡，許多人依然爭相耗資千萬，擠到五六十平米的小屋。沒有居住品質、沒有現代化氣息、仿佛一夜穿回八十年代，就為了孩子上最好的小學。
如今，高價也買不來安全感了。在大量生源和多校劃片政策下，頂級學區配套頂級小學，已經不是百分百的事情。而這，直接影響了市場對其價格的預期。買家悄然占據了市場主導權，中介也站過來，幫購房者砍價。
不僅如此，因西城區市場交易放緩，朝陽、海淀等區域也受到影響。“看著德勝房價嘩啦啦下降，我們也很緊張。”朝陽一中介稱，年初時，手頭一套房源報價1300萬左右，現在降到1100萬了，海淀也出現了降價案例。
他還稱，有客戶之前賣了朝陽的房子，想換到西城，結果今年被調劑了。去年“731”后買西城學區房的人，幾乎是不可能賺到的。有人今年5月入手，發現房價在跌，7月就賣了，結果還是虧了50萬。“投資失敗了。”想炒房的人直言。
學區房永不跌的神話，在北京悄然落幕。盡管近期降價的多為此前的頂級學區，但在如今市場環境下，購房者的觀望心態與日俱增，不管剛需還是改善，大部分都停下了非理性入場的步伐，暫緩在德勝等片區出手。
蘇滬市場出現降價苗頭
“以后在蘇州買不起房子，只能去上海了。”2019年蘇州樓市大熱，部分片區價格暴漲，房價堪比上海中環，那時蘇州人曾發出這樣的感慨。不過，今年蘇州樓市正式進入了“橫盤期”。
“現在蘇州二手房大面積降價，大批樓市投資客正在降價賣房，割肉離場，新房市場也處于低谷。”一名熟悉蘇州樓市的市場人士告訴第一財經。
根據蘇州當地發布的7月份數據，當月蘇州新房成交均價為2.60萬元/平方米，環比上漲。但與此同時，二手房掛牌均價卻為2.48萬元/平方米，環比下跌。
根據冰山指數，8月第一周，蘇州下轄的姑蘇、吳江、吳中、工業園區、相城等區房價環比繼續下跌。環比上漲的區域只剩下昆山和高新區，今年4月，昆山因學區因素市場趨火，房價環比漲幅一度達2.6%，現在漲幅已放緩至0.9%。
“掛牌均價下跌反映出市場實際成交不暢，業主對房價的預期調低。”上述人士表示。
有蘇州本地購房者對第一財經表示，她從今年4月份開始關注工業園區湖東CBD一套掛牌價超過1000萬元、單價超過6萬元/平方米的房子，這一價格基本屬于蘇州房價第一梯隊，但房子掛牌兩個月后，業主就降價60萬元，而她則選擇繼續觀望，“畢竟現在市面上到處都是降價的房子，以我的預算來說，選擇很多”。
在上海工作的另一名購房者，從今年年初就開始關注昆山花橋的房子，她告訴第一財經，花橋片區的整體降價最近兩個月比較明顯。“我一直關注的兩套房子，一套降價35萬，一套降價15萬，都是7月以后業主調價的。”
（圖片說明：生意清淡的房地產代理上街拉客）
與此同時，上海市場也現降溫苗頭。今年以來，上海已經10次出臺樓市新政以及補丁政策。7月，上海再出重磅調控，規定二手房價格在掛牌核驗后方可對外發布，此后虛高房源紛紛下架。
“上海下半年的樓市已經是明牌，我們這個片區接下來停漲是確定的，現在我們都告訴想要賣房的客戶，能以核驗價掛牌賣就趕緊賣，下半年可能政策還會收緊。”上海市寶山區一家中介門店負責人對第一財經表示。
一位在大虹橋區域購房的海歸落戶者告訴第一財經，他買完房后上海即發布二手房核驗價新規，同小區同戶型掛牌總價立刻跌了30萬元。
“前灘在二手房核驗價新規后，大概成交了3套房，成交價對比之前至少回調5%。”前灘是本輪上海樓市上漲最熱區域，一名專做前灘業務的中介表示，前灘房價已經見頂，進入下行通道。
杭州：二手房成交量腰斬
調控重錘落地前，杭州樓市熱了很多年，新房“萬人搖”現象頻繁出現，新房火熱也帶動著二手房房價不斷攀升。
今年8月5日，杭州出臺《關于進一步加強房地產市場調控的通知》，升級限購門檻——落戶未滿2年的，需連續繳納2年社保方可購房1套；非杭州戶籍的需連續繳納4年社保方可購房。
而在這一新政出臺前，杭州二手房市場已經嗅到風向，開始降溫。今年3月，杭州二手房成交量一度達到11534套的峰值，而到了7月份，這個數字僅剩下6179套，短短三個月間，二手房成交量腰斬。
8月第一周，杭州主城區二手房簽約量不足1000套，環比再下跌7.5%。7月份，杭州二手房市場成交均價為3.38萬元/平方米，相比成交情況最“冷”的2月份，還低了近2000元/平方米。
與此同時，杭州的二手房庫存仍然居高不下，因此售房者心態也已發生改變，愿意在價格上有所折讓。
“新政之后，有業主調低價格，有人干脆撤掉房源，不愿意降價所以不賣了。”杭州濱江區一名二手房中介對第一財經表示，新政后他接到一名業主電話，稱愿意調低房源價格20萬，同時也有掛牌價偏高的業主不愿意調價。總體來說，他認為下半年降價是大勢所趨。
一名杭州購房者表示，她一直關注距離西湖不算遠的銀泰城一小區，新政前掛牌價降了20萬，新政發布后，立刻又降價10萬。
杭州的學區房神話也在破滅。今年7月中旬，杭州市曾出臺《關于構建共建共享公共服務體系的專項計劃（征求意見稿）》，其中提到要推進名校集團化辦學、推進雙向等額招生等。
上述意見稿出臺不久后，7月27日，杭州對口學軍小學求智巷校區的一套頂級學區房源法拍，僅以7.85萬元/平方米的單價成交，接近底價，相當于在房源評估價的基礎上打了個七五折。而貝殼上面該小區的房源均價超過11萬元/平方米。業內人士認為，這一場涼透的法拍，是對學區房價格進行了新的錨定。
樓市調控預期不放松
從以上地區表現可知，全國樓市調控已進入新的強周期。中原地產研究中心統計數據顯示，今年上半年，全國各城累計房地產調控政策次數為304次，再創半年調控次數歷史新高。
7月23日，住建部還聯手與房地產緊密相關的七部門共同發布一則重磅通知，其中明確：三年內整頓好房地產市場，“對調控工作不力、房價上漲過快的城市堅決問責”。話音剛落，上海、紹興、合肥等14個城市再出樓市調控新規。
中金固收認為，2015年之前房地產調控政策基本是一刀切，通過限購限貸等進行全面調控，而2015年之后賦予地方更大自主權，盡管房價上漲高的城市會受到調控，但在漲價預期下需求很快會溢出其他城市，這也讓我們見證了過去長達六年的房價上漲周期。
但如今，樓市調控進入了新局面，力度與決心都是空前的。
此外，縱觀7月以來出臺的調控，補上二手房這個“漏洞”成為政策焦點。多城開始整頓二手房中介經營、出臺二手房指導價、打擊炒作學區房。截至目前，深圳、成都、西安、寧波、三亞、上海等地都已推出二手房價格調控文件。
業內人士認為，在一線城市，二手房占市場總成交基本達到80%，過去只針對新建住宅的限價等政策影響有限，升級二手房調控是必然趨勢。從政策效果看，包括深圳等城市已出現房價見頂的跡象，調控效果越來越明顯。
