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子女繼承父母的遺產，很多人都認為是天經地義。但現實中，在繼承房產過戶時，很多人都會遇到難題。那就是程序復雜、手續繁瑣，有些人甚至會遇到無法進行下去的困局。本文通過法律法規的變遷，結合現實情況，來分析一下原因，并展望未來。
一場美麗的誤會：父母的遺產，我自然就可以過戶？
在北京市的不動產登記大廳門口，除了那些二手房買賣交易的人群外，總有一些人上上下下，跑前跑后，但無功而返。這些人是為了繼承父母房產而辦理過戶的子女。
他們的想法是，房子是我父母的遺產，我作為子女繼承下來，是天經地義。為什么去過戶的時候，會如此困難？
遇到的困難有：要提供非常多而且繁雜的證明材料，比如死亡證明、親屬關系證明等等；要召集全部繼承人到場簽字，有的人甚至是遠房平時不來往的親戚；要簽署或出具一些從來沒見過的法律文件，比如遺產分割協議書、放棄繼承公證書、不動產登記具結書等等，即使是這樣，辦理部門仍然要核驗、要公告，時間很漫長。
如果這些程序都能通過也還好，但一些人往往卡在了某個或某些環節，進行不下去。比如證明材料提供不了、其他繼承人不配合、遠房親屬聯系不上等等，造成明明是父母的遺產，卻無法過戶的困境。
繼承原來不簡單，復雜的法律關系催生巨大的法律風險
其實，從法律上來看，繼承并不簡單。
首先，繼承人并不一定只有子女。被繼承人也就是去世的老人，他的配偶（包括再婚配偶）、他的父母也都是第一順序繼承人，都與子女的繼承地位平等。
其次，如果家庭中出現了祖輩在父輩之后去世，會發生轉繼承，旁系親屬會牽扯進來。
再次，即使只剩下子女，也存在多子女家庭，子女之間對遺產分割的意見不統一的情況。
最后，如果老人留有遺囑，子女之間對遺囑不認可，達不成一致，也不可能過戶。
對于房屋登記部門來說，他們不了解當事人的家庭情況，也沒有調查權，更不是司法機關，沒有裁決權。如果貿然給當事人過戶，一旦出現虛假材料和信息，就有可能出現遺漏繼承人、侵害繼承權、縱容偽造遺囑等法律風險。這樣一來，房屋登記部門會面臨成為被告、賠償巨款等重大責任，更會嚴重降低政府部門的公信力。
繼承過戶，要涉及很多未知人的利益，要面對這樣巨大的法律風險，任何一個政府部門，任何一個工作人員都無法輕易地去做這個事，必須要慎之又慎。
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一個不為人知的通知，20年后才顯現巨大影響力！
正因為有以上的風險和問題，司法部聯合建設部在1991年頒布了一個通知，這個通知當時并沒有引起多少人的注意，很多人也是二十幾年后才知道的。
這個通知就是《司法部、建設部關于房產登記管理中加強公證的聯合通知》，即司公通字[1991]117號文件。
通知要求，繼承房產，應當先到公證處辦理繼承權公證，再持“繼承權公證書”到房屋管理部門辦理過戶。有公證遺囑的，也要憑公證遺囑到公證處辦理繼承權公證，再到房屋管理部門辦理過戶。有其他遺囑的，要憑遺囑先到公證處，無爭議的辦理繼承權公證，再過戶；有爭議的，就必須去人民法院訴訟，憑法院判決書再辦理過戶。
也就是說，無論有沒有遺囑，也無論有什么遺囑，無爭議的，都要去公證處辦理繼承權公證再過戶；有爭議的，要去法院訴訟再過戶。
從20世紀90年代到21世紀的前10年，20年來，這個通知的影響力還沒有徹底顯現。但是到了2010年后，這個通知的巨大影響力就徹底顯現出來了。
一是，進入到2010年后，第一批購買房改房的人，也就是1998年后購買公房的那批人已到晚年，他們迎來去世潮，他們子女繼承房產的問題就擺在了桌面上。有繼承過戶需求的人多了，問題自然也就凸顯了。
二是，無爭議必須先經公證處，而公證處又是非常正規謹慎的司法服務部門，他們的程序非常嚴格，讓很多當事人面臨上述的諸多困難，造成繼承權公證辦不下去。
由于公證處位于繼承過戶的前端，繼承難這個總矛盾，就集中到了公證處，演變成了繼承權公證辦理難的矛盾。公證處逐漸成了眾矢之的。
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不動產登記暫行條例頒布，通知被廢止，繼承過戶不必經公證
2014年11月24日，國務院頒布了《不動產登記暫行條例》，于2015年3月1日實施。這一條例開始成為繼承過戶必經公證的轉折。條例中規定，因繼承、接受遺贈取得不動產權利的，可以單方申請不動產登記也就是過戶。如果說這一規定還沒有引起質變的話，那么國土資源部于2016年1月1日頒布的《不動產登記暫行條例實施細則》，就成為真正打破這一慣例的攻城錘。
《不動產登記暫行條例實施細則》第十四條規定，因繼承、受遺贈取得不動產，當事人申請登記的，應當提交死亡證明材料、遺囑或者全部法定繼承人關于不動產分配的協議以及與被繼承人的親屬關系材料等，也可以提交經公證的材料或者生效的法律文書。
也就是說，因繼承取得房屋的，可以向不動產登記部門申請，也可以經過公證處或法院。換句話說，就是不必非經過公證處不可了。
2016年7月5日，司法部頒布通知即司發通〔2016〕63號文件，通知《司法部、建設部關于房產登記管理中加強公證的聯合通知》（司公通字[1991]117號）已不再適用，現決定予以廢止，自本通知印發之日起不再執行。
至此，繼承房產過戶，無爭議必經公證處，這一規定正式廢止，這一歷史正式結束了。
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按新規定辦理，現狀如何？或許有點讓人失望
舊的規定已經廢除了，新的規定是怎樣的呢？北京市規劃和國土資源管理委員會根據《不動產登記暫行條例》及《實施細則》，于2016年11月和12月連發兩個文件，分別是市規劃國土發〔2016〕100號和101號文件，《北京市不動產登記工作規范（試行）》和《北京市繼承(受遺贈)不動產登記工作程序(試行)》。
這兩份文件，關于繼承過戶的要求，應該說非常嚴格，比起公證處一點都不差。
從程序上，一共14步程序，包括：告知、查詢、申請、提交申請材料、審查、到場查驗、詢問、簽署文件、出具意見書、受理、繳稅、審核、公示、登記。其中到場查驗指的是全部繼承人到場，既包括全部第一順序繼承人，如配偶、子女、父母，還包括轉繼承人、代位繼承人等。
從時間上，僅公示就要兩個月，前前后后如果一切順利恐怕也要好幾個月，如果出現找不到其他繼承人、繼承人不配合等問題，就會卡在那個程序上，無法進行下去。
從材料上，文件上記載了一共8大類19小項證明材料，其中最難以出具的是，所有繼承人的親屬關系證明和死亡證明，因為這里包括去世父母的父母，也就是被繼承人爺爺、奶奶、姥爺、姥姥的親屬關系和死亡證明。這些證明材料如果缺項，也就無法繼續受理，無法過戶了。
這也就是為什么，文章的一開頭提到的，那些辦理房產繼承過戶的子女們，遇到各種各樣的問題和困難，以至于無法辦理下去的原因了。
有意思的是，文件里還明確表示，如果申請人過戶的當事人，能夠提交公證的材料或者生效的法律文書，不動產登記部門可以為其開辟綠色通道，為其提供更便捷的服務。
文件的一廢一立，當事人自愿選擇走哪個程序，公證處的壓力減輕了，不動產登記部門則更嚴格了。
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房產繼承過戶未來的走向會如何？
作為房產繼承過戶的子女，原本的目的就是為了方便。但是繼承過戶這件事，由于法律規定和現實情況復雜的原因，本身風險就是很大，這是無法改變的。無非就是誰去負這個責任，誰承擔這個風險。
以前的做法是公證處負這個責任，因此公證處為了降低風險，就控制得很嚴。現在不動產登記部門負這個責任，為了降低風險，同樣控制得很嚴。如果當事人選擇還是先去公證處再去不動產登記部門，公證處同樣還是會控制得很嚴。
現在社會上對房產繼承過戶這個問題，反映很強烈，國家相關部門也在開會研討，如何便民。但便民和防范風險不可偏廢，因此政府部門也是兩難。
有人提議采取承諾制，也就是當事人對政府部門作出承諾，風險自擔。這樣雖然便民，但仍然會讓潛在糾紛大量發生，無非是責任和風險推到繼承人身上。如果有繼承人因此權利受到侵害，也只能去法院訴訟追究，糾紛同樣會激增，法院也會壓力倍增。
究竟如何解決？恐怕一種方法難以徹底平衡解決便民和防范風險之間的矛盾。未來也許通過社會信用體系建立完善、公民信息調取共享、承諾制與審查制并行等多種辦法綜合運用，也許能夠解決這一難題。讓我們共同期待這一天的到來吧！
