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逾期交納租金 出租人能否直接解除合同

 

【案情】張三、李四于2020年1月9日簽訂《攤位轉(zhuǎn)讓協(xié)議》,約定:一、甲方(李四)同意將自己位于安樂菜市場(chǎng)海鮮A16-2、A16-3兩個(gè)攤位轉(zhuǎn)讓給乙方(張三)使用。并保證乙方同等享有甲方在原有攤位租賃合同中所享有的權(quán)利與義務(wù)。二、租期為兩年,租期從2020年2月1日至2022年1月31日止,兩個(gè)攤位年租金為21,600元人民幣,租金為每年交付一次,第二年租金提前一個(gè)月交付。三、甲乙雙方不得違約,如有違約,違約方賠償給守約方金額貳萬元。張三于2020年1月11日支付了第一年的租金21,600元。2021年1月17日,張三向李四轉(zhuǎn)賬支付第二年的租金21,600元,李四以張三未按約定支付租金為由,于2021年1月19日向張三退回租金21,600元,并于2021年2月1日收回?cái)偽弧?/p>

【分歧】關(guān)于本案李四能否以張三逾期交納租金直接解除合同,存在以下兩種不同意見:

第一種意見認(rèn)為,根據(jù)《中華人民共和國民法典》第五百零九條規(guī)定,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。張三、李四簽訂的《攤位轉(zhuǎn)讓協(xié)議》明確約定,張三應(yīng)當(dāng)提前一個(gè)月交納第二年租金(2021年1月11日),但是其于2021年1月17日才將第二年租金轉(zhuǎn)給李四,其行為已構(gòu)成違約,李四有權(quán)解除雙方簽訂的《攤位轉(zhuǎn)讓協(xié)議》并收回?cái)偽弧?/p>

第二種意見認(rèn)為,張三已于2021年1月17日向李四轉(zhuǎn)了第二年租金,雖未按照《攤位轉(zhuǎn)讓協(xié)議》約定時(shí)間轉(zhuǎn)款,但是未達(dá)到法定的解除合同條件,李四不能以張三逾期交納租金為由,直接解除合同并收回?cái)偽弧?/strong>

【管析】筆者贊同第二種觀點(diǎn),理由如下:

第一,租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。張三、李四簽訂《攤位轉(zhuǎn)讓協(xié)議》,系雙方真實(shí)意思表示,不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定,合法有效。根據(jù)《中華人民共和國民法典》第五百六十三條規(guī)定,有下列情形之一,當(dāng)事人可以解除合同:……(三)當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù),經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行;第七百二十二條規(guī)定,承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的,出租人可以請(qǐng)求承租人在合理期限內(nèi)支付;承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。

李四未向張三催告第二年租金,且張三于2021年1月17日已向李四履行了交付租金的義務(wù),李四雖退還給張三,但能夠證實(shí)張三有支付租金的行為,李四在未經(jīng)催告租金并給予張三合理期限情況下,強(qiáng)行解除與張三簽訂的《攤位轉(zhuǎn)讓協(xié)議》并收回租賃攤位的行為,構(gòu)成違約。

第二,根據(jù)《中華人民共和國民法典》第五百零九條規(guī)定,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。張三、李四簽訂的《攤位轉(zhuǎn)讓協(xié)議》明確約定,張三應(yīng)當(dāng)提前一個(gè)月交納第二年租金(2021年1月11日),但是其于2021年1月17日才將第二年租金轉(zhuǎn)給李四,其行為也構(gòu)成違約。

綜上,張三逾期交納租金違反了雙方簽訂的《攤位轉(zhuǎn)讓協(xié)議》,構(gòu)成違約。但是,李四未經(jīng)催告租金并給予張三合理期限情況下,不得強(qiáng)行解除與張三簽訂的《攤位轉(zhuǎn)讓協(xié)議》并收回租賃攤位,其行為構(gòu)成違約,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

來源:中國法院網(wǎng)

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標(biāo)簽:解除合同
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